Scurte considerente referitoare la situația contractelor de locațiune încheiate de I.M.M.-uri, în contextul stării de urgenţă

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Atât în mediul online, cât și prin intermediul recomandărilor făcute de diferite instituții naționale și europene se promovează ideea de „solidaritate” ca element cheie^[1] pentru depășirea acestei perioade – fiind oarecum paradoxal că am început să promovăm empatia și solidaritatea ca valori esențiale abia în contextul luării unor măsuri tot mai drastice de izolare și de restrângere a drepturilor și libertăților fundamentale.

Dar asimilarea și respectarea la nivel de principiu a unor asemenea valori nu se poate realiza brusc – iar în așa-zisele condiții normale ale unei economii de piață aceste valori au avut cel mult un rol formal, fiind irelevante dacă nu aduceau cu sine consecințele pecuniare dorite. Aceasta cu toate că inclusiv în Constituția României, la art. 4 alin. 1 se prevede că statul are ca fundament unitatea poporului român și a cetățenilor săi – însă mult prea adesea în viața de zi cu zi principiile care ar trebui să reprezinte punctul de pornire pentru orice demers ajung să fie un fel de no man’s land de care ne amintim doar atunci când conștientizăm că nu mai avem niciun alt punct de reper de la care să pornim.

Printre altele, s-ar părea că unul din efectele mai puțin dăunătoare ale pandemiei cu Covid-19 este reaprecierea sistemului de valori – fie ele morale, economice, politice, sociale. Or, având în vedere că și contractele sunt într-o anumită măsură un creuzet al vremurilor în care se formează și trebuie duse la îndeplinire, este evident că sunt afectate de contextul actual – cu atât mai mult dacă vorbim despre contracte cu executare succesivă, precum contractele de închiriere a unui spațiu.

Astfel, în ceea ce privește (ne)executarea unui asemenea contract, s-ar putea să existe o anumită reticență în a da curs acestui „îndemn la solidaritate și empatie față de nevoile celuilalt” pentru simplul motiv că este foarte probabil ca locatorul să nu înțeleagă ”solidaritatea” de o manieră similară cu locatarul – la urma urmei, atât proprietarul, cât și chiriașul își urmăresc propriile interese.

Dar, dacă în perioadele de stabilitate și creștere economică putem vorbi despre maximizarea profitului, în perioadele de criză accentul ar trebui pus pe încercarea de a diminua pe cât posibil pierderile – împrejurare față de care paliativul cel mai potrivit pentru protejarea intereselor ambelor părți s-ar putea dovedi (re)negocierea condițiilor contractuale.

Bineînțeles că, inclusiv în perioada stării de urgență, chiriașul va avea interesul de a i se permite în continuare folosirea imobilului, chiar dacă activitatea i-a fost întreruptă sau redusă, în timp ce proprietarul va urmări să obțină plata integrală a chiriei, indiferent de veniturile chiriașului.

O (re)negociere a contractului în condițiile actuale presupune tocmai faptul că niciuna dintre părți nu va putea obține în întregime ceea ce își dorește: atât chiriașul, cât și proprietarul trebuie să fie de acord cu anumite concesii pentru a putea fi fezabilă în continuare executarea contractului și pentru a-și salvgarda cât mai mult propriile interese în așa fel încât să treacă cu bine și peste aceste momente și mai ales peste perioada care va urma.

În aceste condiții, ce se întâmplă cu contractele de închiriere încheiate de I.M.M.-uri și are sunt în curs de executare?!

Din expunerea de motive a O.U.G. nr. 29/2020 rezultă că scopul măsurilor propuse este cel de a rezolva eventuala lipsă bruscă sau chiar indisponibilitate de lichiditate a I.M.M.-urilor. Sens în care, pentru asigurarea lichidității, în considerarea stării de urgență, autoritățile au apreciat ca fiind oportună restrângerea unor drepturi și libertăți, printre care și libertatea economică. Măsurile luate pentru protejarea afacerilor și sistemului economic sunt pentru a încuraja solidaritatea mediului de afaceri, loialitatea contractuală și disponibilitatea de adaptare a raporturilor de afaceri la circumstanțele actuale.

Astfel, conform art. X alin. 1 din O.U.G. nr. 29/2020, I.M.M.-urile beneficiază de amânarea la plată pentru serviciile de utilități (electricitate, gaze naturale, apă, servicii telefonice și de internet), precum și de amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare.

Pentru a putea beneficia de această facilitate însă, este necesar ca I.M.M.-urile să întrunească cumulativ următoarele condiții:

– să își fi întrerupt activitatea total sau parțial ca o consecință a deciziilor emise de autorități pe perioada stării de urgență;

– să dețină certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri. Având în vedere că este vorba despre o întrerupere a activității, considerăm că acest beneficiu va fi recunoscut doar I.M.M.-urilor care dețin certificatul albastru – în forma actuală a O.U.G. nr. 29/2020 este discutabil în ce măsură ar putea să beneficieze de amânarea la plată a chiriei în temeiul legii, acele I.M.M.-uri care au fost afectate de măsurile luate, dar care dețin doar certificat galben ca urmare a diminuării veniturilor, fără să fi intervenit și întreruperea activității.

În ceea ce privește modalitatea concretă de acordare a beneficiului amânării la plată, textul legislativ este extrem de lacunar și nu tratează sub nici o formă procedura de aplicare a măsurii. Astfel, cel puțin teoretic, această amânare operează ope legis, de drept, în momentul în care locatarul îndeplinește condițiile legale. Cu toate acestea, interesul proprietarului este de a-și încasa întocmai și la timp contravaloarea chiriei, sens în care, se impune ca locatarul să transmită locatorului o notificare prin care să îi solicite amânarea la plată, atașând totodată și documentele justificative.

Textul de lege nu impune o anumită formă în care să se poată realiza acea notificare, sens în care trebuie analizate dispozițiile contractuale privind procedura transmiterii comunicărilor dintre părți, iar, în lipsă, va putea fi transmisă verbal sau în scris, în format electronic, prin e-mail sau prin SMS sau prin orice altă modalitate – eventualele probleme care s-ar putea ridica ulterior fiind pe chestiuni de probațiune.

Având în vedere că scopul ordonanței este cel de a asigura lichiditatea necesară I.M.M.-urilor pentru a putea trece de această perioadă, această măsură excepțională este una temporară și nu are rolul de a suspenda sau de a înlătura obligația locatarului de a plăti chiria. Altfel spus, locatarul trebuie să fie conștient că va datora chirie în continuare, inclusiv pentru lunile amânate la plată. În egală măsură, locatorul va putea solicita efectuarea plății doar ulterior, după ce va trece starea de urgență. Prin urmare, în această perioadă în care operează beneficiul amânării la plată, locatorul nu poate solicita locatarului plata penalităților de întârziere, nu îl poate executa silit și nici nu se poate prevala de alte remedii contractuale pentru atragerea răspunderii chiriașului.

Totodată, precizăm faptul că beneficiul excepțional oferit de art. X alin. 1 din O.U.G.nr. 29/2020 are un caracter nenegociabil, locatorul fiind obligat să i-l recunoască locatarului care îndeplinește condițiile prevăzute de actul normativ.

Însă motivul pentru care renegocierea condițiilor contractuale ar fi în interesul ambelor părți, rezidă și în faptul că textul legal nu precizează care va fi soarta chiriilor ulterior încheierii stării de urgență, respectiv cum se va realiza achitarea lor în concret.

După cum am precizat deja, textul ordonanței menționează lapidar condițiile în care operează acest beneficiu, fără însă a trata aspectele practice pe care aplicabilitatea normei le generează. Prin urmare, este esențială disponibilitatea părților de a negocia, cu bună-credință, adaptarea contractului, concretizată într-un act adițional prin care să se precizeze atât măsura luată, cât și perioada ulterioară în care va trebui să fie efectuată plata chiriei – părțile vor trebui să stabilească de comun acord inclusiv dacă plata chiriei amânate se va putea realiza în mai multe tranșe sau nu. Problemele cauzate de lipsa unei reglementări a acestui aspect de către legiuitor, apar în momentul în care părțile, chiar dacă, de voie de nevoie convin asupra amânării la plată, nu sunt de acord asupra modalității în care va urma să se realizeze ulterior plata chiriilor amânate. În acest sens, sunt din nou deosebit de importante prevederile contractuale care statuează termenul de plată și scadența obligației de plată a chiriei. Sub acest aspect, se recomandă ca părțile să țină cont inclusiv de norma generală în materie, respectiv de dispozițiile art. 1634 alin. (3) Cod civil, care statuează că, atunci când imposibilitatea este temporară, executarea obligației se suspendă pentru un termen rezonabil, apreciat în funcție de durata și urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de executare. Astfel, este puțin probabil, dacă nu chiar imposibil ca, la momentul încetării stării de urgență, locatarul să dispună de lichidități pentru plata chiriei restante, sens în care, la stabilirea termenului de plată se impune ca părțile să acționeze prudent și rezonabil, respectiv să aibă în vedere și urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de plată, în concret întreruperea activității locatarului.

Un alt aspect problematic este reprezentat de faptul că textul legal nu stabilește care va fi situația chiriilor neachitate dar care erau deja scadente la momentul instituirii stării de urgență și care vizau lunile anterioare.

Într-adevăr, după cum am precizat deja, trebuie să avem în vedere că textul legal are drept scop asigurarea lichidității și pune accentul pe întreruperea activității I.M.M.-urilor, fără a menționa însă care ar fi perioada pentru care chiria este datorată și pentru care s-ar putea obține amânarea la plată. În această notă, având în vedere că legiuitorul nu a limitat de plano recunoașterea acestui beneficiu doar în favoarea chiriilor care ar viza lunile pentru care a fost instituită starea de urgență sau doar la creanțele scadente ulterior întreruperii activității ca urmare a măsurilor luate de autorități, la o primă vedere s-ar putea afirma că ar fi posibil ca lipsa de lichiditate să justifice acordarea acestui beneficiu în temeiul legii inclusiv pentru chiriile care erau deja scadente.

Cu toate acestea, nu trebuie să pierdem din vedere că scopul ordonanței nu este acela de a amnistia obligațiile care erau deja scadente, și nici de a justifica neexecutarea culpabilă a acestora sau de a exonera de la răspundere.

La urma urmei, în concret, beneficiul recunoscut de ordonanță afectează scadența creanței: altfel spus, în măsura în care obligația de plată a chiriei era deja scadentă, locatorul nu va mai fi obligat să acorde amânarea la plată în temeiul ordonanței.

În plus, și prin expunerea de motive a ordonanței se atrage atenția asupra necesității ca I.M.M.-urile să beneficieze de o perioadă de moratoriu (legal) pentru a se încuraja solidaritatea mediului de afaceri, loialitatea contractuală și disponibilitatea de adaptare a raporturilor de afaceri: or, neplata chiriei care era deja scadentă pentru lunile anterioare este o neexecutare culpabilă a contractului, care denotă mai degrabă o lipsă de loialitate – scopul ordonanței fiind unul contrar, și nicidecum cel de a sprijini neexecutarea culpabilă a contractului.

Astfel, considerăm că în cazul chiriilor a căror scadență era înainte de instituirea stării de urgență și de întrerupere a activității, singurul remediu disponibil ar fi adaptarea contractului în urma negocierii de către părți a acestuia. Totodată, în ceea ce privește eventualele penalități percepute pentru fiecare zi de întârziere, acestea vor putea să fie calculate în continuare, dat fiind că sunt o consecință a neîndeplinirii la timp a obligației de plată.

Situația se prezintă diferit în ceea ce privește posibilitatea de percepere a chiriilor pentru care se poate solicita amânarea la plată: atâta timp cât nu se poate vorbi despre ajungerea la scadență a creanței ca urmare a moratoriului legal acordat, creditorul nu va avea dreptul la perceperea acestora pe perioada stării de urgență.

În orice caz, este de așteptat ca în practică să apară numeroase discuții și pe această temă, ca urmare a lipsei unei exprimări clare a legiuitorului sau a raportării acestui beneficiu la momentul nașterii creanței sau măcar a scadenței.

În egală măsură, subliniem faptul că acest beneficiu oferit I.M.M.-urilor nu exclude și nu afectează aplicabilitatea celorlalte remedii sau clauze exoneratoare permise de Codul civil – fiind posibilă de exemplu invocarea forței majore sau a impreviziunii și adaptarea contractului. Sub acest aspect, subliniem că, aceste remedii generale sunt aplicabile și pot fi solicitate de operatorii economici care nu se încadrează în limitele art. X alin. (1) din OUG nr. 29/2020, cu mențiunea acordării unei atenții deosebite clauzelor contractuale care guvernează raporturile dintre părți. Astfel, dispozițiile contractuale sunt esențiale întrucât pot detalia, limitativ sau exemplificativ, cazurile de forță majoră, pot prevedea procedura concretă de invocare a acestui eveniment dar și asumarea riscului, respectiv eliminarea posibilității de a se mai invoca forța majoră.

De altfel, în ceea ce privește forța majoră, aspectele învederate prin articolul publicat anterior se mențin, cu câteva precizări suplimentare cauzate de art. X alin. 2-3 din O.U.G. nr. 29/2020. În concret, prin alin. 2, probabil că în considerarea loialității contractuale și a apelului la solidaritate, legiuitorul a înțeles să condiționeze invocarea forței majore în contractele în derulare, altele decât cele de locațiune, de încercarea de renegociere a contractului pentru adaptarea clauzelor la condițiile excepționale generate de starea de urgență. Astfel, se observă că se adaugă o condiție suplimentară invocării forței majore pentru perioada stării de urgență, respectiv necesitatea ca anterior să se fi încercat renegocierea contractului, dovedită cu înscrisuri comunicate între părți prin orice mijloc. Or, această condiție este specifică mai degrabă instituției impreviziunii și nu forței majore, vizând adaptarea contractului în așa fel încât să fie posibilă executarea sa, și nu exonerarea de răspundere în cazul neexecutării.

Totodată, prin alin. 3 se instituie o prezumție de constituire a unui caz de forță majoră: fiind prezumat drept caz de forță majoră împrejurarea imprevizibilă, absolut invincibilă și inevitabilă la care se referă art. 1351 alin. (2) Cod civil care rezultă dintr-o acțiune a autorităților în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea și combaterea pandemiei determinate de infecția cu coronavirusul Covid-19, care a afectat activitatea întreprinderii. Însă pentru a putea beneficia de această prezumție, este necesar ca întreprinderea să dețină certificatul de urgență (de această dată indiferent dacă este cel albastru sau cel galben) – în caz contrar, fiind aplicabile condițiile generale prevăzute de Codul civil. În egală măsură, pentru ca textul legal să fie interpretat de o manieră care să facă posibilă aplicarea lui, considerăm că ultima frază a alin. 3 referitoare la faptul că nu vor fi imprevizibile măsurile luate de autorități în conformitate cu actul normativ care a instituit starea de urgență, trebuie interpretate în sensul că prezumția de forță majoră nu va fi recunoscută în cazul în care se invocă doar Decretul nr. 195/2020 drept justificare a neexecutării contractului, fiind necesar să ne raportăm și la măsurile luate prin actele normative emise ulterior instituirii stării de urgență: ordonanțe de urgență, ordonanțe militare, etc.

Din păcate, atât modalitatea de a proceda a legiuitorului, cât și maniera de exprimare pe alocuri ambiguă și insuficient de clară vor ridica în practică numeroase probleme.

Cu toate acestea, în condițiile în care legiuitorul a înțeles să condiționeze inclusiv aplicabilitatea forței majore în ceea ce privește celelalte tipuri de contracte de încercarea în prealabil a renegocierii contractelor, cu atât mai mult este recomandabilă (sau poate chiar necesară) purtarea unor discuții de negociere de către locator și locatar: în plus, nu este exclus ca în urma renegocierii cu bună-credință a condițiilor contractuale, părțile să identifice și să fie de acord cu aplicarea unui set de variante alternative mult mai benefice ca și efecte pe termen mediu și lung.

* Articol preluat de pe site-ul http://www.chirita-law.com/stiri/.