Despre (in)utilitatea acţiunii în prestaţie tabulară

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

În același timp, notarul public care autentifică actul are obligația, prin lege, să solicite din oficiu înscrie­rea dreptului real în cartea funciară în ziua întocmirii actului sau cel târziu în ziua imediat următoare, iar instanța are obligația de a comunica în termen de trei zile hotă­rârea judecătorească definitivă biroului de carte funciară, în vederea înscrierii dreptului^[22].

În aceste condiții, cumpărătorul pare lipsit de interes să promoveze o acțiune împotriva vânzătorului pentru a‑l obliga să săvârșească doar ultimul act material al înscrierii dreptului în cartea funciară, atât timp cât poate face singur această solicitare biroului de carte funciară, întrucât este în posesia tuturor înscrisurilor necesare. Cu atât mai mult, o astfel de acțiune nu ar mai putea fi considerată o acțiune în prestație tabu­lară atunci când cumpărătorul se află în posesia tuturor înscrisurilor necesare pentru intabulare, iar vânzătorul și‑a executat toate obligațiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, așa cum cere art. 896 C. civ.

Dacă, deși sunt îndeplinite toate condițiile necesare pentru înscrierea dreptului, cumpărătorul nu solicită înscrierea, dreptul său real nu este încă dobândit, transferul proprietății sau al altui drept real nu a operat, astfel că nu va fi protejat în cazul în care un terț dobândește dreptul cu bună‑credință și se înscrie ca titular în cartea funciară.

Acțiunea în prestație tabulară specială nu poate fi admisă decât dacă cel îndreptățit la înscriere nu era în posesia înscrisurilor necesare pentru intabulare, iar un terț își înscrie dreptul înaintea sa, deși la data încheierii actului cunoștea existența unui act anterior de înstrăinare, adică a fost de rea‑credință. Cartea funciară nu îi protejează decât pe terții dobânditori de bună‑credință, caz în care acțiunea în prestație tabulară va fi respinsă. Cu atât mai mult va fi respinsă acțiunea în prestație tabulară specială dacă reclamantul a fost în posesia înscrisurilor necesare și nu și‑a înscris dreptul în cartea funciară, întrucât nu este îndeplinită o condiție esențială a acțiunii în prestație tabulară, aceea ca transmițătorul dreptului să nu fi predat toate înscrisurile necesare pentru a opera intabularea.

Din cele arătate până acum se desprind următoarele condiții de admisibilitate a acțiunii în prestație tabulară potrivit prevederilor noului Cod civil:

a) existența unui contract încheiat în formă autentică, a unei hotărâri judecătorești definitive sau a unei hotărâri a autorității administrative prin care se transmite, consti­tuie ori modifică, în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil;

b) cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia dreptul real imobiliar să nu fi executat obligațiile ce îi reveneau pentru a se putea efectua înscrierea dreptului în cartea funciară;

c) cel care s‑a obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia dreptul real asupra imobilului să fie înscris în cartea funciară ori să poată fi înscris conco­mitent cu dreptul dobânditorului.

4. Prescriptibilitatea acțiunii în prestație tabulară

Prin acțiunea în prestație tabulară se urmărește ca cel obligat să transmită proprie­tatea să execute toate obligațiile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară. Aceste obligații pot avea un obiect diferit: întocmirea unor documentații cadastrale, operațiuni de modificare a imobilului din cartea funciară, înscrisuri care atestă situația reală de fapt și juridică a imobilului, depunerea unor acorduri prealabile ale benefi­ciarilor unor interdicții la înstrăinare, depunerea în original sau în copie legalizată a înscrisurilor pentru radierea unor drepturi viagere, dacă titularul lor a încetat din viață, într‑un cuvânt, o întreagă documentație în absența căreia registratorul de carte funciară ar respinge cererea de intabulare a dreptului în cartea funciară.

Obligațiile care trebuie executate în vederea înscrierii sunt doar o etapă în meca­nismul strămutării proprietății, care are ca act final actul material al înscrierii în cartea funciară. Până în momentul înscrierii nu se poate vorbi despre un titular de drept real, deoarece tocmai acesta este scopul urmărit prin efectul constitutiv de drept al intabu­lării în cartea funciară, ca dobândirea dreptului real să aibă loc doar în acel moment. Nu trebuie confundat dreptul pe care îl are cumpărătorul de a i se transmite dreptul real cu dreptul real care se transmite.

În aceste condiții, acțiunea care vizează obligarea transmițătorului la predarea înscrisurilor necesare înscrierii, precum și acțiunea prin care se solicită suplinirea consimțământului la înstrăinare sunt acțiuni menite să asigure executarea unor etape tranzitorii în strămutarea dreptului real, care sunt prescriptibile în termenul specific drepturilor personale sau de creanță.

În reglementarea Legii nr. 7/1996, acțiunea în prestație tabulară a fost declarată imprescriptibilă. Legiuitorul a tranșat astfel vechi controverse legate de caracterul real sau personal al acțiunii în prestație tabulară. Caracterul imprescriptibil era determinat de faptul că, la data promovării acțiunii, dreptul real era dobândit în mod valabil prin consimțământul părților. Acțiunea în prestație tabulară era o acțiune reală întrucât apăra un drept real care exista deja.

În Codul civil actual, art. 896 alin. (1) teza finală prevede că dreptul la acțiunea în prestație tabulară este prescriptibil în condițiile legii.

Cu privire la prescriptibilitatea acțiunii în prestație tabulară în actuala reglemen­tare s‑au conturat câteva opinii.

Astfel, unii autori consideră că acțiunea în prestație tabulară este exercitată de reclamant în baza unui drept de creanță, prescriptibil în termen de 3 ani, în temeiul art. 2.501 alin. (1) și art. 2.517 C. civ. Dobânditorul ce urmărește să își înscrie dreptul real asupra imobilului nu este, prin urmare, titularul unui drept real, ci al unui drept de creanță în virtutea căruia pretinde și obține înscrierea^[23].

Alți autori au apreciat că dreptul la acțiunea în prestație tabulară este prescrip­tibil în termen de 10 ani de la data la care reclamantul a cunoscut sau trebuia să cunoască nașterea acestui drept, întrucât dreptul la acțiune privitor la drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripție se prescrie în termen de 10 ani, potrivit art. 2.518 pct. 1 C. civ., coroborat cu art. 2.523 C. civ.^[24].

În fine, s‑a afirmat^[25] și că prin sintagma „prescriptibil în condițiile legii” se înțelege că acțiunea este prescriptibilă sau imprescriptibilă, după caz, în funcție de dispozițiile legale care reglementează instituția dreptului real ce se urmărește a fi dobândit prin realizarea înscrierii în cartea funciară. Dacă dreptul care urmează a fi dobândit este dreptul de proprietate ori superficie, acțiunea va fi imprescriptibilă, conform art. 563 alin. (2), respectiv art. 696 alin. (2) C. civ.; dacă dreptul ce se urmărește a fi înscris este un drept de uzufruct, uz, abitație ori servitute, acțiunea în prestație tabulară va fi prescriptibilă în 10 ani, potrivit art. 746 alin. (1) lit. e), art. 754 și art. 770 alin. (1) lit. f) C. civ. Explicația ar fi aceea că prin acțiunea în prestație tabulară reclamantul urmărește să îndeplinească formalitățile de publicitate imobiliară pentru a dobândi un drept tabular, prescriptibil sau imprescriptibil, după caz.

Împărtășim opinia conform căreia acțiunea în prestație tabulară obișnuită este o acțiune personală, în executarea obligațiilor necesare înscrierii dreptului în cartea funciară. Între data încheierii contractului și data înscrierii dreptului real, beneficiarul dreptului nu are decât un drept de creanță, prescriptibil în condițiile legii. Atunci când se introduce o acțiune în executarea silită a unui antecontract, apreciem că este oportună introducerea, ca un capăt de cerere accesoriu, a acțiunii în prestație tabulară, pentru a‑l obliga pe pârât la executarea tuturor obligațiilor necesare înscrierii dreptului. Nu este exclus ca acțiunea în prestație tabulară să fie introdusă separat, după obținerea hotărârii judecătorești definitive ce ține loc de contract. Nici această hotărâre judecătorească nu are efect constitutiv sau translativ de drept, ci va consfinți dreptul beneficiarului de a deveni titular de drept real prin înscrierea în cartea funciară. Dacă biroul de carte funciară respinge înscrierea hotărârii judecătorești definitive pe motiv că este necesară prezentarea altor înscrisuri în vederea înscrierii, atunci cel îndreptățit la înscriere poate introduce separat acțiunea în prestație tabulară, pentru a obține executarea obligațiilor necesare înscrierii.

Dacă executarea acestor obligații necesare înscrierii dreptului, care intră în conți­nutul complex al obligației de a strămuta proprietatea în sistem de carte funciară, este supusă prescripției în termen de 3 ani de la data încheierii contractului, respectiv de la data la care hotărârea judecătorească rămâne definitivă, nu același lucru se poate susține despre executarea actului final al înscrierii, anume solicitarea biroului de carte funciară a înscrierii dreptului, atât timp cât cel care s‑a obligat să transmită sau să consti­tuie dreptul real și‑a îndeplinit toate obligațiile necesare pentru înscriere.

Am arătat că actul ultim al înscrierii propriu‑zise în cartea funciară se realizează, de regulă, din oficiu de către notarul public, în cazul actelor autentice, și de către instanța judecătorească, în cazul hotărârilor judecătorești definitive, termenele în care trebuie adresată cererea de intabulare fiind extrem de scurte, având în vedere importanța pe care o are actul de înscriere efectivă a dreptului în cartea funciară. Mai mult, oricare dintre părți, prin urmare, și beneficiarul dreptului, poate solicita înscrierea dreptului său în cartea funciară. Acest act material iese din sfera obligațiilor ce revin în exclusivitate debitorului transmisiunii sau constituirii dreptului, devenind o prerogativă acordată prin lege oricăreia dintre părțile actului, inclusiv beneficiarului dreptului ce urmează a fi dobândit, prerogativă pe care acesta o poate exercita oricând. Însă, în acest caz, dacă un terț dobândește între timp un drept concurent și îl înscrie în cartea funciară, dobânditorul anterior nu se mai poate folosi de acțiunea în prestație tabulară, nici de cea obișnuită și nici de cea specială, pentru a obține înscrierea sa în cartea funciară și radierea dreptului terțului, deoarece s‑a aflat în posesia tuturor înscrisurilor necesare pentru a obține înscrierea în cartea funciară. Prin aceasta, acțiunea în prestație tabulară specială se deosebește de acțiunea în acordarea rangului preferențial, întrucât, în cazul acestei ultime acțiuni, reclamantul este în posesia tuturor înscrisurilor necesare pentru intabulare, însă este împiedicat să desăvârșească înscrierea, prin acte de violență sau viclenie din partea terțului sau din partea altei persoane, dar despre care terțul are cunoștință^[26]. Dacă reclamantul a fost în posesia tuturor înscrisurilor pentru intabulare, lipsește condiția de bază a admisibilității acțiunii în prestație tabulară. Cel care și‑a înscris mai întâi dreptul real în cartea funciară va fi socotit titularul dreptului, în aplicarea principiul priorității înscrierilor în cartea funciară. În cazul în care terțul l‑a împiedicat să obțină chiar înscrisurile necesare, reclamantul se va folosi tot de acțiunea în prestație tabulară, deoarece nu este nevoit să dovedească actele de violență sau viclenie ale terțului, fiind suficient să dovedească doar faptul că acesta a cunoscut actul încheiat anterior.

În situația în care, înainte de a obține înscrisurile necesare intabulării, un terț își înscrie un drept real în folosul său în cartea funciară, beneficiarul anterior al dreptului va putea promova o acțiune în prestație tabulară specială. Cum terțul nu poate fi obligat la predarea înscrisurilor, deoarece nu a fost parte în contract, acțiunea în prestație tabulară specială se va introduce împreună cu acțiunea în prestație tabulară obișnuită. Așa se explică de ce, deși termenul pentru acțiunea în prestație specială nu s‑a prescris, aceasta nu va mai putea fi promovată dacă s‑a prescris termenul pentru introducerea acțiunii în prestație tabulară obișnuite. Nici singură, acțiunea în prestație tabulară obiș­nuită nu va fi opozabilă terțului înscris anterior în cartea funciară, deoarece înscrierea trebuie să respecte principiul relativității, adică să se facă împotriva antecesorului tabular, nicidecum împotriva terțului înscris. În aceste condiții, acțiunea în prestație tabulară specială se va grefa pe acțiunea în prestație tabulară obișnuită.

Acțiunea în prestație tabulară specială nu va putea fi cumulată cu acțiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare, deoarece una dintre condițiile de admisibilitate a acțiunii în prestație tabulară este existența unui consimțământ valabil la înstrăinare, iar nu doar asumarea unei obligații de a face. De exemplu, dacă părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare notată în cartea funciară, iar ulterior înstrăi­nătorul transmite, cu titlu oneros sau gratuit, bunul promis unui terț care își înscrie dreptul în cartea funciară, promitentul‑cumpărător va trebui ca, odată cu învestirea instanței judecătorești cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, să solicite și anularea înstrăinării subsecvente în calitatea sa de beneficiar al unei inalie­nabilități subînțelese, care este efectul promisiunii bilaterale de vânzare.