Despre (in)utilitatea acţiunii în prestaţie tabulară

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

De asemenea, despre existența obligației de a transmite dreptul vândut se face mențiune expresă în art. 1.673 alin. (1) C. civ., conform căruia „Vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut”. În plus, referindu‑se la strămu­tarea proprietății imobilelor, art. 1.676 C. civ. prevede că, „În materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară”.

Conținutul complex al acestei obligații, faptul că se va executa prin intermediul unor prestații caracteristice unor obligații de a face nu denaturează obligația de a da, nu o hibridizează și nici nu o transformă într‑un cumul de obligații de a face. Cu atât mai mult nu fac din această obligație o ficțiune. Transferul dreptului se petrece totdeauna la nivel abstract, pentru că drepturile (dar și obligațiile) sunt abstracțiuni (manifestarea în concret a exercitării unui drept sau a executării unei obligații, deci conduita subiectelor de drept, este rezultatul recunoașterii existenței lor în sfera abstractului, iar executarea obligației de a da poate presupune executarea unor prestații, așa cum îndeplinirea unei obligații de mijloace presupune și îndeplinirea unor obligații de rezultat care fac dovada depunerii tuturor diligențelor). Aceasta nu înseamnă că obligația de a da sau raportul obligațional care o conține este unul fictiv. Ceea ce se vede este însă executarea sa, fapt care reiese din acte materiale, din prestații care, odată săvârșite, au ca rezultat transferul dreptului.

O opinie interesantă despre specificul obligației de a da în cazul transferului dreptului de proprietate prin vânzare, care ține seama de controversele din doctrină privind existența unei veritabile obligații de a da, este în sensul că „singura modalitate de concepere a existenței obligației de a da rămâne definirea ei drept o ficțiune juridică, respectiv raportarea ei la toate acele categorii de obligații de a face care contribuie la producerea transferului dreptului de proprietate sau la constituirea unui alt drept real”^[18]. Cu alte cuvinte, numai recurgerea la ficțiunea juridică ar putea justifica prezența obligației de a da în sistem de carte funciară.

Se arată în continuare că, în cazul transferului dreptului de proprietate prin vânzare, ne reprezentăm existența unei obligații de a da în scopul explicării anumitor feno­mene juridice, cum ar fi transferul convențional al dreptului de proprietate, carac­terul sinalagmatic al obligațiilor părților în contractul de vânzare, teoria riscurilor, clauza de rezervă a dreptului de proprietate, posibilitatea răscumpărării^[19]. Se consideră că ficțiunea apare ca necesară întrucât obligația de a da nu este susceptibilă de executare în natură, fiind caracterizată prin automatism, producându‑se de plin drept, în timp ce niciuna dintre prestațiile vânzătorului nu poate fi atribuită obligației de a da. Obligația de predare, obligația de individualizare, obligația de creare a bunului, obligația de a semna actul în formă autentică, obligația de a preda înscrisurile necesare pentru efec­tuarea înscrierii în cartea funciară sunt toate obligații de a face, susceptibile de a fi exe­cutate silit în natură. Numai prin ficțiune putem admite că obligația de a da se execută prin obligații de a face care, odată executate, asigură transferul dreptului real^[20].

Teoria potrivit căreia obligația de a da nu ar trebui recunoscută întrucât nu are un conținut propriu, iar executarea sa presupune executarea unor obligații de a face nu reușește, în opinia noastră, să identifice ceea ce este specific și constant în existența obligației de a da, chiar dacă nu este și suficient în toate cazurile, anume consimțământul exprimat valabil la transferul proprietății. Fără intenția de a transfera dreptul, simpla predare a unui bun ori predarea unor înscrisuri pentru intabulare ar fi fără nicio rele­vanță și nu ar putea fi niciodată interpretate ca obligații prin a căror executare se manifestă chiar executarea obligației de a da. Toate aceste obligații sunt subsumate, dar, în același timp, și accesorii transferului, întrucât esențială este exprimarea consimță­mântului la transfer. Prestațiile subsecvente consimțământului debitorului urmează toate aceeași intenție, de transfer al dreptului de proprietate ori al altui drept, și sunt menite să stingă prin executare nu obligații de a face, ci obligația de a da. De aceea, definiția vânzării cuprinsă în art. 1.650 C. civ. se referă nu numai la transferul automat, de drept, la data exprimării consimțământului, ci și la acel transfer care se produce ulterior, condiționat de executarea unor acte materiale, dar în temeiul aceluiași consim­ță­mânt inițial exprimat, întrucât nu este necesar un nou consimțământ pentru a opera transferul. Din acest motiv nu se va putea putea interpreta că art. 1.650 C. civ. ar fi aplicabil și unei promisiuni de vânzare, deoarece în cazul promisiunilor, pentru a opera transferul, este necesar un nou consimțământ, însă, cu siguranță, dispozițiile din art. 1.650 C. civ. sunt aplicabile unei vânzări a bunului altuia, unei vânzări cu rezerva proprietății ori unei vânzări imobiliare în sistem de carte funciară, în care înscrierea are efect constitutiv de drept.

Toate prestațiile specifice obligațiilor de a face care sunt executate de către vân­zător au ca scop definitivarea transferului dreptului de proprietate. Însă executarea acestor prestații nu poate duce la transferul proprietății dacă nu sunt executate ca manifestare sau exteriorizare a intenției de transfer. Prin urmare, aceste prestații nu sunt propriu‑zis obligații de a face cu individualitate proprie, deoarece scopul în vederea căruia au fost și sunt executate este acela de a transfera dreptul. Acest scop al executării, asociat prestațiilor care, altfel, ar putea fi considerate ca manifestări prin care sunt executate simple obligații de a face, nu mai permite privirea lor izolată, ca obligații de a face, ci doar ca elemente componente ale unui întreg, care este obligația de a da.

Cum nici consimțământul la vânzare, singur, nu poate transfera dreptul de pro­prietate, întrucât ne găsim în prezența unei excepții de la consensualism, și nici execu­tarea prestațiilor aferente unor obligații de a face nu ar putea produce un efect translativ în absența consimțământului la vânzare, înseamnă că în aceste situații vorbim despre o obligație de a da în care părțile consimt ca executarea acesteia să se producă prin îndeplinirea unor acte materiale ori a unor fapte juridice, ulterior încheierii contractului. Acestea, deși par prestații caracteristice unor obligații de a face, nu sunt executate ca urmare a asumării unor obligații de a face, ci reprezintă modalități de executare a obli­gației de a da. Aceste prestații nu sunt executate cu intenția de a stinge obligații de a face, ci cu intenția de a produce efectul translativ de proprietate. În lipsa acestei intenții, executarea prestațiilor nu ar putea da conținut unei obligații de a da, ci ar rămâne doar obligații de a face cu individualitate proprie. Obligația de a da capătă, în aceste situații, un conținut atipic, întrucât presupune îndeplinirea unor prestații care, altfel, ar fi specifice unor obligații de a face. Aceste prestații nu pot avea o altă finalitate decât dacă părțile au consimțit în act. Cu alte cuvinte, o obligație este de a face atunci când presu­pune executarea unei prestații prin care nu se urmărește constituirea sau transferul unui drept real, ci doar realizarea unui drept de creanță. Dacă însă aceste prestații sunt executate cu intenția de a transfera sau constitui un drept real, atunci obligația este de a da. Îndeplinirea acestor prestații va definitiva transferul proprietății sau al altui drept real fără a fi necesară o reiterare a voinței translative.

Faptul că legea sau părțile condiționează momentul definitivării transferului drep­tului de proprietate de săvârșirea unor prestații specifice nu înseamnă că neagă exis­tența obligației de a da. Așa cum am mai afirmat, dacă nu ar exista o obligație de transfer valabilă, simpla executare a prestațiilor adiacente vânzării nu ar putea produce niciodată efect translativ de proprietate. De aceea, până la definitivarea transferului dreptului de proprietate în patrimoniul cumpărătorului, acesta nu poate fi decât titu­larul unui drept de creanță. Dreptul său de creanță este corelativ obligației de a da a vânzătorului, adică este dreptul de a dobândi dreptul real în urma executării tuturor prestațiilor care desăvârșesc transferul. Acest drept nu se confundă cu dreptul real care se va transfera sau se va constitui în patrimoniul său.

Obligația de a da poate fi concepută ca susceptibilă de executare în mai mulți pași, iar nu născută și executată în fracțiunea de secundă în care părțile au consimțit la trans­mi­terea dreptului. Vânzarea imobiliară în sistem de carte funciară, în reglementarea actualului Cod civil, rămâne un act obligațional, grefându‑se pe una dintre ipotezele prevăzute de art. 1.650 alin. (1) C. civ., conform căruia: „Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprie­tatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”.

Obligația de a transmite sau constitui dreptul de proprietate sau un alt drept real poate fi descompusă în consimțământul la transferul sau constituirea dreptului real, care presupune implicit și consimțământul la înscrierea în cartea funciară (altfel nu am putea vorbi de un consimțământ valabil pentru transfer), obligația de a executa tot ce este necesar pentru înscriere, care va fi considerată ca executată prin predarea tuturor înscrisurilor necesare pentru înscrierea în cartea funciară (acesta va fi domeniul de incidență al acțiunii în prestație tabulară ordinară), și actul material al înscrierii în cartea funciară (care va definitiva transferul).

Dintre aceste etape, observăm că, pentru a se putea folosi de o acțiune în prestație tabulară, cel îndreptățit la transfer trebuie să se bazeze pe un consimțământ valabil exprimat al transmițătorului sau constituitorului dreptului. Acțiunea nu este obligatoriu a fi introdusă în toate cazurile împotriva antecesorului tabular, deoarece este posibil ca înscrierea în cartea funciară să presupună acte de dobândire succesive, care ar trebui mai întâi înscrise prin depunerea la biroul de carte funciară a tuturor înscrisurilor originale. Prin urmare, acțiunea trebuie introdusă împotriva transmițătorului sau consti­tuitorului dreptului, care va fi înscris în cartea funciară cel mai târziu odată cu dreptul dobânditorului.

Așa cum am arătat, acțiunea în prestație tabulară nu poate fi folosită pentru a solicita instanței suplinirea consimțământului la înstrăinare. Acțiunea în prestație tabulară nu se poate introduce decât ca un capăt de cerere accesoriu față de acțiunile care urmăresc suplinirea consimțământului la înstrăinare, în executarea silită a promi­siunilor de vânzare, ori pe cale principală, după ce acest consimțământ este suplinit printr‑o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract.

Din acest motiv, nu putem fi de acord cu opinia privind inutilitatea acțiunii în prestație tabulară în actuala reglementare, pe motiv că cel îndreptățit la strămutarea dreptului poate promova o acțiune în temeiul contractului, în baza art. 2.524 C. civ., privind acțiunea în executarea obligației de a face, ori în temeiul art. 1.686 alin. (2) C. civ., conform căruia vânzătorul este obligat să predea titlurile și documentele privi­toare la proprietatea și la folosința bunului^[21]. Chiar dacă admitem că dobânditorul potențial al dreptului real se poate folosi de aceste acțiuni în executarea obligațiilor contractuale, este evident că nu va avea această posibilitate atunci când nu există un contract valabil încheiat între părți, respectiv atunci când s‑a solicitat instanței de judecată suplinirea consimțământului la înstrăinare al transmițătorului. Acțiunea în prestație tabulară va rămâne, în acest caz, singura opțiune pentru a obține predarea înscrisurilor necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară în temeiul hotărârii judecătorești. În lipsa unui contract între părți, chiar dacă s‑a pronunțat o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract, nu se poate obține predarea unor înscrisuri ca executare a unei obligații contractuale.

Apoi, acțiunea în prestație tabulară nu este numai o acțiune în executarea obliga­țiilor de predare a titlurilor sau documentelor referitoare la proprietate, aplicabilă în sistemul de carte funciară, deoarece obiectul său constă în executarea tuturor obliga­țiilor necesare înscrierii, prin urmare, pot fi operațiuni de intabulare a unor construcții, de întocmire a unor documentații cadastrale, a unor acte de modificare a imobilului, care se vor concretiza în înscrisuri necesare pentru intabularea dreptului în cartea funciară. Spre deosebire de art. 896 C. civ., art. 2.524 C. civ. este incident oricărei vânzări, chiar mobiliare, și privește doar titlurile sau documentele referitoare la proprietate, iar nu orice înscris necesar pentru intabulare.

Obligația de înscriere în cartea funciară se consideră executată în momentul în care se săvârșește actul material al înscrierii, dreptul real fiind dobândit de la data înregistrării cererii la biroul de carte funciară, cu condiția ca cererea să fie admisă.

Întrebarea delicată este dacă transmițătorul, odată cu predarea contractului autentic și a tuturor înscrisurilor necesare pentru intabulare, este descărcat de obligația de a da, deși aceasta nu s‑a finalizat cu înscrierea efectivă a dreptului real în cartea funciară.

În mod firesc, ar trebui să răspundem că nu, având în vedere că obligația de a da se desăvârșește doar prin înscrierea dreptului în cartea funciară. Însă legiuitorul a extras acest ultim act material al înscrierii din sfera sarcinilor care îi revin în mod exclusiv vânzătorului, deoarece oricare dintre părțile interesate în act, adică atât vânzătorul, cât și cumpărătorul, poate solicita înscrierea dreptului în cartea funciară.