Despre (in)utilitatea acţiunii în prestaţie tabulară

14 feb. 2020
Articol UJ Premium
0 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 5 (0 votes, average: 0,00 out of 5)
You need to be a registered member to rate this post.
Vizualizari: 846

Recomandări

 

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

🔑Vreau cont PREMIUM!


 

1. Scurt istoric al acțiunii în prestație tabulară

Regulamentele cărților funduare din anii 1855 și 1870 prevedeau, în art. 81 lit. c) teza I, ca o condiție specială la intabularea în baza unui înscris sub semnătură privată, con­simțământul sau permiterea intabulării (clausula intabulandi), întrucât operațiunea de intabulare în cartea funciară a unui imobil era privită ca o imixtiune în sfera dreptului absolut al proprietarului ori al titularului unui alt drept real. Consimțământul la intabulare putea fi cuprins în actul sub semnătură privată, dar putea fi dat și printr‑un act distinct ori chiar în cererea adresată instanței de carte funciară. Aceste înscrisuri trebuiau să îndeplinească toate condițiile pentru intabulare și să fie anexate înscrisului original în baza căruia se cerea intabularea, așa cum prevedea art. 81 lit. c) teza a II‑a din aceleași Regulamente.

Campania #citescAcasa

Pentru a se naște un drept tabular se cerea un raport de drept în care un subiect era obligat să facă schimbarea în cartea funciară, adică înscrierea dreptului real pe numele dobânditorului, întrucât numai în acest fel dreptul real putea fi dobândit. Această obli­gație de înscriere a dreptului real în cartea funciară se numește prestațiune tabulară[1].

Prestațiile tabulare au fost clasificate în doctrină în funcție de două criterii: după cum presupuneau o acțiune sau o abstențiune din partea celui care s‑a obligat să consti­tuie, să transfere sau chiar să stingă un drept, erau prestații pozitive (predarea înscri­sului pentru înscriere, radierea sarcinilor la care s‑a obligat în cuprinsul actului, obți­nerea înscrisurilor necesare pentru a se intabula în cartea funciară, pentru ca și dobân­ditorul să se poată intabula, la rândul său) și prestații negative (de pildă, obligația de a nu încheia un alt act juridic prin care ar modifica situația de carte funciară); după cum prin prestația tabulară se constituia, se transfera sau înceta un drept tabular, acestea erau prestații constitutive, prestații transmisive și prestații extinctive de drept[2].

Acțiunea în prestație tabulară era, sub incidența celor două Regulamente funduare, o acțiune personală, ce nu se putea nota în cartea funciară, prin care cel îndreptățit la intabulare solicita instanței să oblige pârâtul să tolereze intabularea sa în cartea funciară.

Acțiunea în prestație tabulară specială nu era reglementată. Aceasta a apărut ca o creație a practicii judiciare, numită „acțiune în apărarea titlului de drept” și aplicabilă situațiilor în care cel care are un titlu de drept, dar nu s‑a intabulat în cartea funciară, putea cere pârâtului care a dobândit ulterior un drept pe care l‑a înscris în cartea funciară să tolereze intabularea dreptului său, dobândit anterior. Condițiile de admisi­bilitate a unei asemenea acțiuni erau ca reclamantul să fi intrat în posesia bunului, iar pârâtul să fi fost de rea‑credință ori să fi dobândit bunul cu titlu gratuit. Justificarea acțiunii se baza pe faptul că numai terții de bună‑credință sunt protejați de cartea funciară. În privința bunei‑credințe, aceasta semnifica ignorarea situației juridice reale. Aparența de drept a antecesorului tabular nu putea prevala cunoașterii efective de către terțul intabulat a faptului că antecesorul său a transmis anterior dreptul unei alte persoane, deși în lipsa înscrierii în cartea funciară nu se putea vorbi despre un drept real dobândit, ci despre un drept care era doar susceptibil de a fi înscris. Regula priorității înscrierii dreptului nu poate funcționa decât în cazul în care cel înscris a fost de bună‑credință la data dobândirii.

În perioada cât a fost în vigoare Decretul‑Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispo­zițiilor privitoare la cărțile funciare, s‑a menținut efectul constitutiv de drept al înscrie­rilor în cartea funciară. Potrivit art. 17 alin. (1) din acest act normativ, „Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”. Din dispo­zițiile art. 22 rezulta că „cel care s‑a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să‑i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept”. Prin urmare, se cereau, pe de o parte, exprimarea consimțământului la intabulare și, pe de altă parte, predarea tuturor înscrisurilor necesare pentru înscrierea în cartea funciară[3].

Acțiunea în prestație tabulară era reglementată în art. 24 din Decretul‑Lege nr. 115/1938 ca acea acțiune prin care, „Dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea”. Observăm că în regle­­mentarea Decretului‑Lege nr. 115/1938 instanța era învestită să suplinească însuși consimțământul la intabulare al înstrăinătorului, întrucât o astfel de acțiune ar fi fost respinsă dacă pârâtul ar fi predat înscrisul necesar în cursul procesului. Acțiunea nu ar fi putut fi admisă decât în situația în care s‑ar fi constatat refuzul înstrăinătorului de a preda înscrisurile, ceea ce semnifica implicit refuzul de a consimți la intabulare. Consim­țământul la intabulare nu putea fi eficient decât printr‑o prestație tabulară, care consta în predarea înscrisurilor fără de care intabularea nu se putea realiza.

Se considera că predarea înscrisurilor trebuitoare pentru intabulare nu era singura obligație asumată prin contract, întrucât prestațiile tabulare vizau și consimțământul la intabulare ori prezentarea la notar în vederea încheierii contractului translativ de proprietate[4]. Toate aceste obligații care asigurau și desăvârșeau strămutarea dreptului real erau considerate prestații tabulare, întrucât dreptul nu era valabil dobândit decât prin înscrierea în cartea funciară, când devenea drept tabular. În cazul în care debitorul nu își îndeplinea de bunăvoie obligațiile pe care și le‑a asumat prin contract, acțiunea în prestație tabulară era mijlocul pentru asigurarea executării prestațiilor tabulare. Hotă­rârea judecătorească ținea locul actului concret nefinalizat de părți, sub sancțiunea plății unei sume de bani[5].

Reglementarea aparte a acțiunii în executarea silită a antecontractelor de vânzare‑cumpărare a subliniat încă o dată necesitatea distingerii între consimțământul la înstrăinare și cel la intabulare. De altfel, art. 24 din Decretul‑Lege nr. 115/1938 se referea expres la neexecutarea obligației de a preda înscrisul trebuitor, ceea ce înseamnă că acțiunea în prestație tabulară presupunea, așa cum presupune și în prezent, existența unui consimțământ valabil exprimat la înstrăinare.

Acțiunea în prestație tabulară nu trebuie confundată cu acțiunea în executarea silită a antecontractelor de vânzare‑cumpărare[6], deși o privire asupra jurisprudenței arată că acțiunea a fost și este încă promovată ca acțiune în prestație tabulară și atunci când recla­mantul formulează un capăt de cerere prin care solicită instanței judecătorești suplinirea consimțământului la înstrăinare ori recunoașterea existenței dreptului real în folosul său, în vederea înscrierii în cartea funciară. În această situație, acțiunea în pres­tație tabulară trebuie introdusă ca un capăt de cerere accesoriu, prin care este suplinit consimțământul la intabulare, care trebuia manifestat expres și distinct de consimță­mântul la strămutarea dreptului real. Art. 12 din Decretul nr. 144/1958 prevedea că, „în cazul în care s‑a încheiat un înscris, din care rezultă că proprietarul unui teren cu sau fără construcții s‑a obligat să‑l înstrăineze cu titlu oneros și s‑au respectat modalitățile de plată a prețului prevăzute în înscris, iar în termen de 3 luni de la eliberarea auto­rizației prevăzută de art. 11 una din părți sau succesorii acesteia [nu] se prezintă, din orice motive, la notariat pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanța judecă­torească va putea da o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare”. Prin urmare, scopul urmărit prin acțiunea în executarea silită a antecontractelor de vânzare‑cumpărare era chiar suplinirea consimțământului la înstrăinare. Acțiunea în executare silită atipică a antecontractelor era o acțiune personală, prescriptibilă, care a fost folosită în practică chiar și după abrogarea Decretului nr. 144/1958, în lipsa unor prevederi legale fiind întemeiată pe dispozițiile art. 1073 și art. 1077 din vechiul Cod civil, pornind de la natura juridică a obligației asumate prin antecontract, aceea de a face, care, în cazul în care nu este executată de bunăvoie, poate fi executată direct, dar atipic, prin hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare‑cumpărare[7].

Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente a înlăturat această lacună prin dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X, conform cărora, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și‑a îndeplinit obligația poate sesiza instanța competentă, care poate pro­nunța o hotărâre care să țină loc de contract. În noul Cod civil, problema executării silite atipice a promisiunilor de a contracta, în general, a fost soluționată prin dispozițiile art. 1.279 alin. (3) C. civ., iar cea a executării promisiunilor de vânzare, în particular, prin art. 1.669 alin. (1).

Confruntată și în prezent cu calificarea eronată de către reclamant a acțiunii în exe­cutarea silită a antecontractelor de vânzare‑cumpărare ca acțiune în prestație tabulară, în majoritatea sa, jurisprudența a stabilit că, dacă reclamantul nu a solicitat înscrierea drep­tului dobândit în cartea funciară, împotriva refuzului pârâtului de a consimți la intabulare, este greșit ca acțiunea să fie calificată ca acțiune în prestație tabulară[8]. Nu sunt puține soluțiile din practica judiciară care demonstrează confundarea celor două acțiuni.

În practica judiciară, sub influența controverselor din doctrină cu privire la natura juridică a acțiunii în prestație tabulară întemeiate pe art. 17 alin. (4) din Decretul‑Lege nr. 115/1938, s‑au conturat două orientări. Prima susținea caracterul personal al acțiunii în prestație tabulară, deoarece, potrivit art. 17 din Decretul‑Lege nr. 115/1938, dobândirea drepturilor reale asupra bunurilor imobile presupune atât existența acordului de voință, cu privire la constituire sau strămutare, între cel care dă și cel care primește, cât și înscrierea în cartea funciară a constituirii sau strămutării. Simplul acord de voință nu este susceptibil, prin el însuși, să antreneze o transmisiune imobiliară, ci este generator al unei obligații personal patrimoniale în sarcina transmițătorului, de a elibera înscrisul trebuitor pentru intabulare. Până în momentul înscrierii în cartea funciară, transmisiunea dreptului real nu operează și deci dobânditorul nu are exercițiul unei acțiuni reale imobiliare împotriva transmițătorului[9]. Într‑o altă speță[10] s‑a arătat că, în sistemul de carte funciară, convenția creează între părți doar un drept personal pe baza căruia partea contractantă poate pretinde de la cealaltă parte satisfacerea obligației asumate, adică predarea unui act apt pentru intabularea dreptului. Instanța trebuie să verifice existența unui act translativ de drepturi, încheiat cu respectarea tuturor dispo­zițiilor legale, din care lipsește doar consimțământul expres al proprietarului tabular pentru intabularea în cartea funciară a dreptului transmis în favoarea reclamantului.

Într‑o a doua perspectivă, acțiunea în prestație tabulară era o acțiune reală, o variantă de carte funciară a acțiunii în revendicare sau a acțiunii negatorii și care doar formal ar putea fi considerată o acțiune personală[11]. Se motiva cu faptul că este vorba despre o acțiune al cărei obiect este recunoașterea unui drept real principal, iar ter­menul pentru introducerea ei este de 30 de ani.

Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare s‑a renunțat la efectul constitutiv de drept al înscrierilor în cartea funciară, acestea având doar efect de opozabilitate față de terți. Dreptul real era valabil dobândit odată ce consensul era realizat, iar obligația de a da, adică strămutarea sau constituirea dreptului real, nu mai depindea de îndeplinirea prestațiilor tabulare. Cu toate acestea, prin art. 29 din Legea nr. 7/1996 s‑a prevăzut că „(1) Cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa și este singurul exemplar doveditor, afară de cazul în care s‑a procedat, din oficiu, la înscriere. (2) În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului, se va cere instanței judecătorești să dispună înscrierea”.


* Este extras din Revista Română de Drept Privat nr. 2/2018.

[1] A se vedea Șt. Laday, Cărțile funduare, ed. a 2‑a, Institutul de Arte Grafice „Cultura”, Cluj, 1927, p. 179, apud T. Dârjan, „Cartea funciară – cartea de identitate a imobilului”, Ed. Hamangiu, București, 2013, p. 163.

[2] Șt. Laday, op. cit., pp. 179‑182, apud T. Dârjan, Cartea funciară…, op. cit., p. 163.

[3] A se vedea A. Rusu, Acțiunile de carte funciară. Studiu de doctrină și jurisprudență, Ed. Hamangiu, București, 2008, p. 97.

[4] A se vedea P. Demeny, Legea cărților funciare nr. 115/1938 comentată și adnotată, Ed. Cordial Lex, Cluj‑Napoca, 1995, p. 29.

[5] A se vedea T. Dârjan, Cartea funciară…, op. cit., p. 167.

[6] Pentru sublinierea acestei confuzii și necesitatea de a fi evitată, a se vedea: A. Rusu, Acțiunile de carte funciară…, op. cit., p. 95; T. Dârjan, Cartea funciară…, op. cit., p. 168; idem, Antecontractul de vânzare‑cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pp. 55‑62; idem, Distincția dintre acțiunea în executarea silită a antecontractului de vânzare‑cumpărare și acțiunea în prestație tabulară în dinamica siste­melor de publicitate imobiliară, în Dreptul nr. 7/2002, pp. 104‑118.

[7] A se vedea: I. Albu, Drept civil. Contractul și răspunderea contractuală, Ed. Dacia, Cluj‑Napoca, 1994, p. 12; V. Stoica, Fl.‑A. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condițiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, pp. 14‑22; D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare‑cumpărare, ca formă autonomă de contract, în Studia nr. 2/2000, p. 9 și urm.; I. Lulă, D. Hantea, Discuții cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare‑cumpărare a terenurilor, în Dreptul nr. 9/2003, în I. Lulă, „Studii de drept privat”,
Ed. Universul Juridic, București, 2011, pp. 354‑355.

[8] A se vedea C. Ap. Brașov, s. civ., dec. nr. 728/R din 16 mai 2001, în C.P.J.C.C.A. Brașov 2001, apud A. Rusu, Publicitate imobiliară. Cărțile funciare. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, București, 2006, p. 139.

[9] A se vedea TJ Sibiu, dec. civ. nr. 82 din 2 aprilie 1968, în RRD nr. 12/1968, pp. 139‑141.

[10] C. Ap. Brașov, s. civ., dec. nr. 982/R din 8 septembrie 2003, nepublicată, apud A. Rusu, Publicitate imobiliară…, op. cit., p. 157.

[11] A se vedea: S. Brădeanu, Tr. Ionașcu, Drepturile reale principale, Ed. Academiei RSR, 1978; C. Ap. Brașov, s. civ., dec. nr. 32/R din 16 ianuarie 2002, apud A. Rusu, Publicitate imobiliară…,
op. cit., p. 152.

Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară was last modified: martie 9th, 2020 by Irina Sferdian
0 Shares

Recomandări

Vă recomandăm:

Despre autor:

Irina Sferdian

Irina Sferdian

Este notar public în Camera Notarilor Timișoara, formator la Institutul Notarial Român, profesor la Facultatea de Drept a Universității de Vest din Timișoara și doctor în drept.
A mai scris:

Abonează-te la newsletter