Exercitarea de către proprietarul terenului a dreptului de opţiune în legătură cu dobândirea proprietăţii asupra lucrărilor edificate pe terenul său

• Legea nr. 50/1991: art. 6 alin. (1)
• NCC: art. 1228
• NCC: art. 1266
• NCC: art. 1267
• NCC: art. 1270
• NCC: art. 1272
• NCC: art. 1324
• NCC: art. 1325
• NCPC: art. 425 alin. (1) lit. b)
• NCPC: art. 478 alin. (3)
• NCPC: art. 488 alin. (1) pct. 6
• VCC: art. 965
• VCC: art. 969
• VCC: art. 970
• VCC: art. 977

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș, secția I civilă, la data de 30 septembrie 2019, S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu Universitatea de Medicină și Farmacie Victor Babeș, a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună înscrierea în CF nr. x Timișoara a dreptului de superficie pe durata existenței construcțiilor, format din dreptul de proprietate asupra construcțiilor în suprafață de 281 mp, situate în Timișoara, str. x 13 Călărași nr. 3 și dreptul de folosință asupra terenului în suprafață de 423 mp, proprietatea pârâtei, aferent construcțiilor, constituit în anul 1999 prin convenția părților, urmând ca hotărârea judecătorească să înlocuiască consimțământul pârâtei, în caz de opunere a acesteia la înscriere; să se stabilească obligația reclamantei de a plăti pârâtei o prestație în schimbul folosinței terenului de 2,60 euro/mp/lună, respectiv suma 1.100 euro/lună, plătibilă în RON la cursul BNR din data plății, egală cu chiria convenită de părți, cu cheltuieli de judecată.

(I.C.C.J., s. I civ., decizia nr. 850 din 13 aprilie 2022)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Analizând criticile formulate, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi expuse în continuare.

– Critica referitoare la nemotivarea deciziei (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.) este lipsită de temei, ea făcând referire, în primul rând, la mijloacele de probă administrate în cauză care, în opinia recurentei, ar fi trebuit să conducă la o altă concluzie decât cea la care s-a oprit instanța, aceea a inexistenței unei convenții a părților privind constituirea unui drept de superficie.

Formularea în acești termeni a criticii (prin enumerarea mijloacelor de probă administrate în cauză) nu este una care să denote nemotivarea deciziei – care cuprinde considerentele justificative, cu respectarea dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., referitoare la exigențele motivării – ci, dimpotrivă, tinde, de o manieră neprocedurală, la demonstrarea unei alte situații de fapt, în mod nespecific recursului, cale de atac limitată la controlul de legalitate.

Evaluarea tuturor mijloacelor de probă enumerate de către recurentă a realizat-o instanța de apel, în controlul devolutiv exercitat, reținând însă existența aceleiași stări de fapt, ca prima instanță a fondului.

Statuarea asupra unei alte realități a raporturilor juridice dintre părți – care n-a putut fi circumscrisă, conform pretențiilor reclamantei, aceleia care definește dreptul de superficie – nu înseamnă că decizia este afectată de viciul nemotivării, susținut, de altfel de recurenta-reclamantă din perspectiva constatării de către instanță a netemeinicie pretențiilor acesteia, iar nu din punct de vedere al existențelor motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care presupune demonstrarea faptului că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

– De asemenea, în invocarea aceluiași motiv de recurs, reclamanta a pretins că instanța de apel „nu a motivat, ci doar a afirmat aplicarea în speță a dispozițiilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ.”, în legătură cu faptul că nu ar fi fost indicată în fața primei instanțe, ca temei al constituirii superficiei, renunțarea de către pârâtă, la dreptul de a invoca accesiunea cu privire la construcții.

Și acest argument este nefondat, nesusținând critica de nelegalitate, în contextul în care reclamanta a invocat, potrivit motivelor cererii sale de chemare în judecată, ca temei al dobândirii dreptului de accesiune, existența unei convenții a părților.

În acest sens, reclamanta a făcut referire expresă la „convenția încheiată de părți în anul 1999 și înscrisurile ulterioare, care au concretizat manifestări de voință”, pe baza cărora s-ar fi constituit dreptul de superficie, o asemenea convenție nefiind necesar „să îmbrace o anumită formă, fiind suficient consensul părților”.

Faptul că în cererea de chemare în judecată s-a arătat și că „pârâta nu a invocat vreodată un drept de proprietate dobândit prin accesiune asupra construcțiilor” nu are semnificația pretinsă în recurs, a indicării și a unei alte cauze a acțiunii respectiv, aceea a renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea.

Exercitarea de către proprietarul terenului a dreptului de opțiune în legătură cu dobândirea proprietății asupra lucrărilor edificate pe terenul său nu este supusă vreunui termen, pentru a se putea susține că nemanifestarea în acest sens are semnificația renunțării la exercițiul respectivului drept.

Asimilat unui drept potestativ (căci depinde, în exercițiul lui, de voința titularului) dreptul de accesiune este deopotrivă, imprescriptibil și nesusceptibil de exercitare abuzivă, astfel încât nu se stinge prin neexercitarea sa, ci prin exprimarea opțiunii care intră în conținutul său juridic.

De aceea, afirmația părții-reclamante, potrivit căreia proprietarul terenului „nu a invocat vreodată un drept de proprietate dobândit prin accesiune asupra construcțiilor” nu echivalează cu o altă modalitate de dobândire a dreptului de superficie (dedusă din renunțarea la dreptul de accesiune) decât cea întemeiată pe convenție, pentru a se constitui într-o cauză distinctă a acțiunii și a face astfel, obiect de analiză separată pentru instanțele fondului.

Dimpotrivă, așa cum este inserată referirea la atitudinea pârâtei-intimate, ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului, ea reprezintă doar un element al stării de fapt, fără valențele unei cauze juridice a dreptului pretins, afirmat în mod expres ca decurgând din convenția părților.

De aceea, instanța de apel a constatat în mod corect că în calea devolutivă de atac s-a tins, contrar dispozițiilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ. la o schimbare a cauzei juridice, atunci când, potrivit criticilor formulate, apelanta-reclamantă a invocat un alt mod de constituire a dreptului de superficie, dedus din renunțarea pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea.

În acest context, susținerea recurentei, conform căreia instanța nu a motivat în drept aprecierea sa, în sensul că oricum nu poate opera renunțarea la drept înainte de a se fi edificat construcțiile, este una lipsită de consecințe asupra legalității soluției, fiind îndreptată împotriva unui considerent nenecesar al deciziei.

Câtă vreme s-a constatat, în mod corect, că se aducea în dezbatere o cauză juridică nouă a acțiunii, analiza instanței pe considerente procedurale, legate de incidența art. 478 alin. (3) C. proc. civ., de limitele devoluțiunii în apel, care nu permit modificarea cadrului procesual, era una suficientă, nefiind necesar să se procedeze și la verificarea fondului respectivei critici.

Deși această verificare de fond s-a realizat, ea este una ce se circumscrie unor considerente supraabundente, care nu susțin în mod necesar soluția din dispozitiv și, ca atare, nu sunt înzestrate cu autoritate de lucru judecat și nici nu afectează, prin înlăturarea lor, legalitatea deciziei.

– Prin invocarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susține, în primul rând, încălcarea normelor art. 1.324, 1.325 C. civ. rap. la art. 1.228 C. civ. respectiv, ale art. 965 C. civ. (1864) care dau posibilitatea renunțării la bunurile viitoare, cu excepția succesiunilor nedeschise, arătând că statuarea în sens contrar a instanței de apel este deopotrivă, nemotivată în drept și în contra prevederilor legale menționate.

Critica formulată reia aspectele referitoare la renunțarea invocării dreptului de accesiune, ca modalitate de dobândire a superficiei, aspecte care, așa cum s-a arătat, nu pot face obiectul unei analize de fond în raportat cu ceea ce a constituit obiectul învestirii primei instanțe, limitat în ce privește indicarea cauzei, a fundamentului dobândirii dreptului de superficie, la verificarea existenței unei convenții a părților în acest sens.

– Tot subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a invocat faptul că nu s-au dat efecte convenției din 1999 și nici celor ulterioare ale părților, încălcându-se astfel, dispozițiile art. 969, 970 C. civ. de la 1864 respectiv, ale art. 1.270 și 1.272 N. C. civ.

S-a susținut, de asemenea, că interpretarea clauzelor acestor convenții s-a făcut cu încălcarea art. 977 C. civ. (1864), ale art. 1.266 alin. (1) și (2) N. C. civ., 1.267 N. C. civ., ignorându-se intenția comună a părților și dându-se prevalență sensului literal al termenilor, întrucât scopul contractelor de închiriere, omis de instanța de apel, a fost acela ca pârâta să procure reclamantei dreptul de folosință asupra terenului, pentru ca aceasta să edifice apoi construcțiile.

Critica are, de asemenea, caracter nefondat.

Astfel, susținând existența unei convenții a părților, ca temei al constituirii dreptului său de superficie, reclamanta s-a prevalat de încheierea, în mod succesiv, începând cu anul 1999, a unor contracte de închiriere (pe o durată de 4 ani, prorogată periodic), pe temeiul cărora pârâta i-a recunoscut dreptul de a folosi terenul, pe care reclamanta a edificat în timp construcții (respectiv, a efectuat modificări sau extinderi la cele inițiale).

Cu privire la efectele acestor contracte de închiriere, instanțele de fond au apreciat corect că ele nu se pot constitui în izvor al dreptului de superficie întrucât reglează raporturile juridice dintre părți pe temeiul locațiunii.

Aceste contracte, în care este inserată expres clauza conform căreia se poate dispune rezilierea „la cererea proprietarului, cu un preaviz de 60 de zile, dacă acesta are nevoie de spații”, nu pot da naștere, contrar susținerii recurentei, unui drept de superficie, ca dezmembrământ al dreptului real de proprietate.

În conținutul dreptului de superficie intră un drept de folosință asupra terenului proprietatea altei persoane, care cuprinde și o posesie specifică (ius possidendi), ca atribut al dreptului de proprietate privată divizat între nudul proprietar și superficiar, situație incompatibilă cu dreptul personal care se naște în favoarea unui locatar, beneficiar al contractului de locațiune asupra terenului, ca în speță.

Așadar, în cauză nu poate fi vorba despre o denaturare a efectelor contractelor de locațiune încheiate de părți, care nu ar fi putut fi interpretate altfel, din punct de vedere al drepturilor și obligațiilor părților. Un drept de folosință recunoscut pe temeiul contractului de locațiune este un drept personal, neasimilabil folosinței, atribut care intră în conținutul constitutiv al dreptului de superficie, ca drept real principal imobiliar (și, în același timp, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului aparținând altei persoane).

Contractul de locațiune reglementează raporturile juridice dintre părți pe alte temeiuri, instituind drepturi și obligații specifice, diferite de situația în care, prin efectul recunoscut al superficiei se ajunge la o dezmembrare a dreptului de proprietate aparținând celui pe fondul căruia se edifică lucrarea, ceea ce presupune o convenție în acest sens, în termeni neechivoci.

De aceea, este lipsită de fundament critica recurentei conform căreia contractele succesive de locațiune ale părților ar fi trebuit interpretate, în acord cu intenția părților, ca fiind constitutive ale unui drept de superficie.

Ca atare, este corectă aprecierea instanței de apel în sensul că suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparținând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra construcției aparținând altei persoane, nu este suficientă și nu dă naștere, prin ea însăși, dreptului de superficie în absența unei convenții sau a unui fapt juridic care să-l constituie ori a unei dispoziții legale pe care să se întemeieze.

În situația în care raporturile juridice dintre părți ar fi fost, așa cum se afirmă, acelea corespunzătoare relației dintre proprietar – superficiar, niciun impediment nu ar fi existat pentru a fi reglate ca atare, iar nu prin încheierea unui contract de închiriere asupra terenului care, așa cum s-a arătat, plasează raporturile dintre părți, pe alt temei (al drepturilor contractuale personale) decât cel pe care îl presupune constituirea unui drept real principal și, respectiv, dezmembrământ al unui astfel de drept.

– Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta pretinde și o greșită aplicare a dispozițiilor art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, atunci când instanța de apel a apreciat că solicitarea autorizației de construire de către pârâtă în beneficiul reclamantei s-ar fi făcut doar în considerarea cerinței legii, ca titularul unei astfel de cereri să fie proprietarul terenului, iar nu ca aspect al renunțării la invocarea accesiunii.

Analiza unei astfel de critici, pe fondul său, rămâne fără suport față de statuările anterioare în ce privește cauza acțiunii, care a vizat dobândirea dreptului de superficie pe temeiul unei convenții a părților, iar nu ca efect al renunțării la dreptul de a invoca accesiunea de către proprietarul terenului.

Astfel, considerentele instanței de apel pe acest aspect au arătat de ce este indiferent, în privința inexistenței manifestării de renunțare la accesiune, faptul că pârâta, ca proprietar al terenului, a solicitat eliberarea autorizațiilor de construire.

Or, așa cum s-a menționat deja, este vorba de considerente subsidiare, nenecesare ale deciziei din apel, întrucât ceea ce se impune cu prioritate este analiza, corectă sub aspect procedural, asupra modificării cadrului procesual în apel, prin invocarea unei alte cauze juridice a acțiunii, oprită însă de dispozițiile art. 478 alin. (3) C. proc. civ.

Față de toate aceste considerente, criticile formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecință.

Sursa informației: www.scj.ro.