Tranzacțiile imobiliare – informații accesibile care permit ANAF să verifice conformarea

Notarii au obligația, potrivit unei prevederi recent introduse în Codul fiscal, să declare semestrial autorității fiscale teritoriale toate tranzacțiile de proprietăți imobiliare, chiar și pe cele sub pragul impozabil de 450.000 de lei, efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal. În acest fel, autoritățile fiscale vor avea instrumentele necesare pentru a verifica tranzacțiile și a le recalifica în activități independente, acolo unde situația o impune. Ceea ce se va traduce prin impozite mai mari plătite de cei în culpă, la care se vor adăuga dobânzi și penalități de întârziere. Cine sunt principalii vizați?

În 2021, cererea de proprietăți rezidențiale a fost în creștere (cu 31% față de 2020), conform datelor comunicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Nu ar trebui, deci, să ne mire interesul în creștere al autorităților fiscale pentru identificarea acelor situații care pot conduce la fraudarea sistemului de impozitare, prin evitarea plății unui impozit datorat ca urmare a desfășurării unei activități economice (acele persoane fizice care efectuează tranzacții repetate, în urma cărora obțin profit). Diferența de impozit este majoră – 0 sau 3% din venitul impozabil stabilit după scăderea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei, pentru tranzacțiile efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal, comparativ cu un impozit pe venit de 10%, calculat prin diferența dintre valorile de înstrăinare, costul de achiziție și cheltuielile deductibile luate în calcul.

Astfel, dacă până la modificările aduse Codului fiscal, la sfârșit de ianuarie 2022, notarii publici aveau obligația să depună semestrial la organul fiscal teritorial doar o declarație informativă privind transferurile de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal peste pragul neimpozabil de 450.000 de lei supuse impozitului pe venit, acum, notarii trebuie să declare toate tranzacțiile, deci și cele efectuate sub acest prag. Or, introducerea acestei notificări va conduce la o identificare clară și mult mai rapidă a unor situații de potențială fraudă. Dacă citim cu atenție nota de fundamentare ce a stat la baza modificărilor, două sunt categoriile vizate în mod cert de autorități.

Prima ar fi cea a persoanelor fizice care nu au înregistrat în cartea funciară proprietățile imobiliare deținute ca parte din patrimoniul afacerii și au plătit impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. De ce sunt aceștia vizați? Răspunsul este simplu și destul de clar: în astfel de situații, aceștia au plătit impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, în condițiile în care, având în vedere activitatea desfășurată, ar fi trebuit să plătească impozitul pe venitul din activități independente.

Cea de-a doua categorie vizată de stat este cea a contribuabililor care ar trebui să plătească impozitul pe venitul din activități independente, dar îl plătesc ca persoane fizice obișnuite. Cu alte cuvinte, aici, autoritățile arată înspre cei care ar trebui să trateze transferurile repetate de proprietate, din care fac profit, ca parte a unei activități economice și care, de fapt, nu sunt înregistrați în acest sens.

Materialul integral este disponibil aici.