Reducerea chiriei – obligaţie legală sau morală?

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Pe fondul pandemiei actuale, situație ce afectează întreaga societate și toate domeniile de activitate, se întrevăd necesare diverse măsuri care să garanteze o continuitate a circuitului civil, respectiv salvgardarea contractelor în desfășurare și o oarecare echitate a prestațiilor părților raporturilor juridice.

Una dintre cele mai des întâlnite întrebări în acest context este cea cu privire la soarta contractelor de locațiune și opțiunile care sunt la îndemâna locatarilor-profesioniști în vederea, pe de o parte, a minimizării costurilor, dar, pe de altă parte, de păstrare în funcțiune a activității companiei.

Alternativele chiriașilor ce urmăresc continuitatea contractelor, în funcție de nevoile dictate de obiectul de activitate al fiecărui operator economic în parte, cel puțin la nivel idealist, sunt următoarele: reducerea, amânarea sau exonerarea de la plata chiriei. Urmează a concentra analiza asupra posibilității efective de reducere a chiriilor și concesiile pe care mediul de afaceri românesc va fi nevoit să le suporte.

Fundament teoretic

Se impun a fi luate în considerare reglementările legale ce impactează asupra sorții obligațiilor asumate prin contracte, precum și, în măsura dispozitivității prevederilor, aspectele stabilite prin acordul părților.

Raportat la cadrul normativ aplicabil, și anume Codul civil, indicăm a fi incidente și utile dispozițiile care tratează problematica impreviziunii ca excepție de la preceptul general pacta sunt servanda.

Astfel, relevant în speță este art. 1271, alin. (2), lit. a) al actului normativ sus-menționat, ce statuează următoarele: „[…] dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor.”

În mod evident, există și anumite condiții ce se impun a fi îndeplinite, cu titlu cumulativ, pentru ca debitorul să se bucure de efectele impreviziunii, acestea fiind cuprinse la art. 1271, alin. (3) al Codului civil, după cum urmează:

„[…] a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;

b) schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acesteia nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;

c) debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc;

d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului.”

Desigur, trebuie să avem în vedere aceea că instituția impreviziunii poate întâmpina anumite impedimente de ordin procedural, căci aceasta este aplicată de către instanța judecătorească atunci când părțile nu ajung, sub niciun chip, la întâlnirea voințelor comune. Or, în prezent, activitatea instanțelor în cauzele civile este suspendată ca efect al art. 42 din cuprinsul Decretului prezidențial nr. 195 din data de 16.03.2020, publicat în M. Of. nr. 212/16.03.2020, activitatea de judecată continuând doar în „cauzele de urgență deosebită”.

Măsuri adoptate la nivel local în România

Actele normative ce constituie fundamentul legii civile cuprind o procedură greoaie, aproape imposibil de implementat în perioada aceasta. Așadar, se impune să ne îndreptăm atenția către măsurile dictate de curând, cu aplicabilitate specifică situației de urgență.

Cum la nivel central nu se remarcă nicio încercare de reglementare în acest sens, observăm cum Consiliile Locale din anumite zone statuează o serie de facilități ce vin în întâmpinarea activităților economice afectate de restricțiile apărute pe fondul pandemiei.

Exempli gratia, Hotărârea Consiliului Local nr. 101 din data de 26.03.2020 privind acordarea unor facilități persoanelor fizice/juridice, care au încheiate contracte de închiriere/concesiune sau contracte de delegare de gestiune cu municipiul Piatra Neamț, pe perioada decretării stării de urgență pe teritoriul României stabilește, la art. 1, faptul că „se reduce cu 50% chiria/redevența pentru persoane fizice/juridice, care au fost afectate financiar, pe perioada decretării stării de urgență și au redus activitatea (inclusiv cei care își desfășoară activitatea în piețe agro-alimentare).”

Cum anume se accesează aceste reduceri? Simplu, în baza declarației pe propria răspundere a persoanelor juridice, care au încheiate contracte de închiriere/concesiune sau contracte de delegare de gestiune prin concesiune cu municipiul Piatra Neamț.

Deopotrivă, se distinge Hotărârea Consiliului Local nr. 73 din data de 26.03.2020 privind unele măsuri pentru sprijinirea agenților economici din municipiul Roman pe durata stării de urgență care, la art. 2, statuează aceea că „se aprobă diminuarea, cu 50%, a cuantumului chiriilor datorate pentru spațiile aparținând municipiului Roman și a celor date în administrarea instituțiilor publice cu personalitate juridică din subordine, pentru agenții economici care nu intră sub incidența măsurilor de suspendare a activității prevăzută la art. 1 din prezenta hotărâre.”

Astfel, operatorii economici de pe raza municipiilor Piatra Neamț și Roman a căror activitate a înregistrat o diminuare, și care au în desfășurare contracte cu autoritățile și instituțiile locale, beneficiază de o diminuare a chiriei, inițiativă de apreciat, ce permite celor în cauză, o șansă de redresare și de străbatere a acestei perioade.

Soluții alternative

Viziunea avantajoasă, în situații ca aceasta, ar fi cea a necesității înțelegerii contextului de către ambele părți și interpretarea legii în spiritul, iar nu numai în litera acesteia. Urmărirea unui scop comun va garanta păstrarea raporturilor juridice și o finalitate de succes a perioadei excepționale prin care trecem.

Așadar, dezlegarea unei astfel de chestiuni constă în purtarea negocierilor de bună-credință între părți. Pe de-o parte, chiriașii trebuie să-și asume aceea că nu vor putea salvgarda contractele de închiriere și spațiile fără a fi implicat un cost minimal iar, pe de cealaltă parte, locatorii se află în situația acceptării acelor sume indispensabile, urmând ca redresarea să se facă ulterior.

Concluzie

Obligație morală! Legiuitorul a lăsat la latitudinea participanților la circuitul civil conduita în ceea ce privește reducerea chiriilor și trebuie să dăm dovadă de solidaritate. Sunt încurajate, astfel, soluțiile pe termen mediu și lung, și nu doar măsuri care să privească strict momentul prezent, căci acestea vor atrage cu sine efecte negative de ambele părți ale raportului juridic.