Cumpărarea unei locuinţe. Ce ne interesează? Aspecte juridice. Partea întâi

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Cumpărarea unei locuințe este un proces de lungă durată, care începe firesc cu identificarea imobilului potrivit nevoilor și bugetului. Atunci când am găsit locuința potrivită, nu ar trebui să uităm că situația juridică a imobilului este cel puțin la fel de importantă precum starea tehnică, amplasarea sau design-ul. Ignorarea situației juridice incerte ar putea transforma o nouă locuință într-o greșeală costisitoare.

În cele ce urmează, vom expune o serie de aspecte juridice care necesită o atenție sporită înaintea cumpărării unei locuințe, plecând de la cele mai frecvente situații litigioase întâlnite în practică.

Achiziționarea unei locuințe debutează în cele mai multe cazuri cu încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare, cunoscută și sub denumirea de antecontract. În esență, una din părți (promitent vânzător) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun, pentru un preț determinat și la un moment stabilit în viitor. Promisiunea se poate încheia nu doar în formă autentică notarială, ci și sub forma unui înscris semnat de părți, în atâtea exemplare originale câte părți cu interese contrare sunt.

De multe ori părțile nu conștientizează că actul juridic pe care l-au încheiat are natura unei promisiuni de vânzare. Titlul înscrisului nu reflectă în mod necesar natura juridică reală a actului, iar promisiunile de vânzare pot purta diverse denumiri (un exemplu întâlnit de noi în practică este convenție de rezervare). Ceea ce contează este prezența elementelor esențiale ale unei promisiuni: obligația de a se transmite proprietatea în viitor, bunul vizat, prețul și termenul la care ar urma să se încheie contractul de vânzare.

Frecvent se întâmplă ca promisiunile de vânzare să nu fie onorate, chiar dacă la încheierea lor se obișnuiește perceperea unui avans din preț. De aceea, este important să știm că la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, instanța poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. Această hotărâre este o formă de executare silită a promisiunii în care instanța suplinește consimțământul părții care, deși s-a obligat prin promisiune, refuză ulterior încheierea vânzării. Dreptul la acțiune se prescrie însă în termen de 6 luni de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat.

O condiție pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare este și aceea ca bunul să existe în patrimoniul vânzătorului. Deși aparent banală, această condiție ridică numeroase probleme în practică, în special atunci când promisiunile de vânzare s-au încheiat cu privire la imobile încă needificate.

Alteori, promitentul vânzător înstrăinează același imobil unei terțe persoane, căreia nu îi poate fi opusă o promisiune de vânzare anterioară decât dacă aceasta a fost notată în cartea funciară. Este prezumat proprietar acela care își va înscrie primul dreptul în cartea funciară, indiferent de data titlului său. Prin urmare, promitentul cumpărător se poate vedea lipsit de proprietatea imobilului dacă antecontractul nu a fost notat în cartea funciară.

De aceea este recomandat ca imobilul contractat să existe și să fie înscris în cartea funciară. Promisiunea de vânzare se poate nota în cartea funciară dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate, iar promisiunea prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul de vânzare. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în promisiune pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea se va radia, dacă cel îndreptățit nu a cerut instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui.

Efectul notării promisiunii în cartea funciară este opozabilitatea ei față de terți. Aceasta înseamnă că promisiunea va putea fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze și a încălcat această obligație.

Prin urmare, este nerecomandată situația în care promitentul vânzător încearcă să ne determine să nu notăm promisiunea de vânzare în cartea funciară. Aceasta poate însemna că intenționează să înstrăineze imobilul și altor persoane sau situația juridică a imobilului nu este cea care ni s-a prezentat. Adesea, în practică, interdicția notării antecontractului de vânzare în cartea funciară este stipulată chiar în cuprinsul promisiunii, sub sancțiunea unor penalități însemnate. Valabilitatea unor asemenea clauze contractuale este însă discutabilă.

Pentru neexecutarea promisiunii de vânzare există și remediul rezoluțiunii, cu implicita restituire a părții din preț achitate și eventuala obligare la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese). În acest caz însă, promitentul cumpărător suportă riscul insolvabilității promitentului vânzător.

În cazul imobilelor nou edificate este recomandată solicitarea autorizației de construire și documentațiile urbanistice aferente, precum și efectuarea de verificări cu privire la eventualele litigii existente în legătură cu imobilul.

Pentru terenurile achiziționate în vederea construirii, consultarea prealabilă a documentațiilor urbanistice aplicabile este esențială. De asemenea, este utilă consultarea certificatului de urbanism valabil emis pentru parcela respectivă. Pe baza acestor documente poate fi înțeles caracterul zonei, condiționările impuse pentru obținerea autorizației de construire, servituțile pentru obiective de utilitate publică sau orice alte restricții care ar putea împiedica realizarea investiției propuse.

Anterior încheierii contractului de vânzare, nu este indicat să aduceți îmbunătățiri imobilului, chiar dacă a fost încheiată o promisiune de vânzare. Aceasta nu poate da naștere decât unui drept de creanță împotriva promitentului vânzător, neavând ca efect transmiterea proprietății sau a folosinței asupra bunului. Practica majoritară a instanțelor este în sensul că promitentul cumpărător poate fi evacuat din imobil. În plus, de regulă, lucrările efectuate asupra unui imobil revin proprietarului; cum promisiunea de vânzare nu conferă automat dreptul de proprietate sau de folosință asupra imobilului, se va putea considera că lucrările au fost efectuate cu rea-credință, caz în care proprietarul poate cere desființarea lor și să repunerea imobilul în situația anterioară.

O altă problemă frecvent întâlnită în practică este grevarea de sarcini a terenului asupra căruia se edifică imobilul. Adesea, pentru garantarea creditului contractat în vederea construirii imobilului, dezvoltatorul constituie o ipotecă asupra terenului. De regulă, această garanție are însă aptitudinea de a se extinde asupra construcției edificate, caz în care imobilul ar putea fi grevat de o ipotecă.