Cumpărarea unei locuinţe. Ce ne interesează? Aspecte juridice. Partea a doua

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Vezi și Cumpărarea unei locuințe. Ce ne interesează? Aspecte juridice. Partea întâi

Cumpărarea unei locuințe e un proces complex. În articolul precedent, am prezentat câteva aspecte juridice care ar trebui avute în vedere în faza precontractuală a cumpărării unei locuințe. În acest material, vom prezenta formalitățile pentru asigurarea transferului proprietății, dar și drepturile care revin cumpărătorului.

Pentru validitatea vânzării unui imobil este obligatorie forma autentică notarială a contractului. Sancțiunea nerespectării formei autentice notariale este nulitatea absolută a vânzării, adică lipsirea acesteia de orice efecte juridice, similar situației în care nu s-ar fi încheiat niciodată un contract. Oricât de banală ar părea această condiție, practica ne-a demonstrat că există multe situații în care părțile nu respectă forma obligatorie a vânzării unui imobil.

În astfel de cazuri, contractul nul ca vânzare ar putea fi recalificat în promisiune de vânzare care, astfel cum am văzut în articolul precedent, poate fi încheiată și sub forma unui înscris semnat de ambele părți. Implicit, și suma achitată cu titlu de preț al vânzării nule va putea fi recalificată într-un avans asupra prețului. Chiar dacă prin această recalificare a contractului în promisiune de vânzare se poate salva o parte din voința părților, efectele nulității pentru lipsa formei rămân importante și pot avea implicații grave în raporturile juridice, în special dacă aparentul cumpărător a înstrăinat de aceeași manieră imobilul către un terț. De aceea, trebuie respectată cu strictețe condiția formei autentice.

O altă cauză frecventă de nulitate a contractelor de vânzare este nerespectarea preferinței acordate unei persoane la cumpărarea unui imobil, cunoscută și sub denumirea de drept de preempțiune. Acest drept de a fi preferat la încheierea vânzării poate fi unul convențional (acordat pe cale contractuală), caz în care se notează în cartea funciară, sau poate fi garantat prin lege. Cele mai frecvente ipoteze de drept legal de preempțiune le întâlnim în cazul terenurilor situate în extravilanul localităților sau al imobilelor monumente istorice. În astfel de situații, este necesară notificarea celui care are dreptul de a cumpăra cu prioritate acel bun (preemptor), pentru informarea acestuia cu privire la intenția de înstrăinare. Procedura notificării și termenul în care preemptorul își poate exercita opțiunea variază în funcție de tipul preempțiunii.

Trebuie însă reținut că vânzarea bunului cu nerespectarea preferinței de a cumpăra poate conduce la nulitatea relativă sau absolută a contractului. Este posibilă numai vânzarea sub condiția neexercitării dreptului de preempțiune. Dacă în cartea funciară a imobilului a fost notat un drept convențional de preempțiune, cumpărătorul își va putea înscrie dreptul numai provizoriu, sub condiția ca în termen de 30 de zile cel preferat să nu facă dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului. Practica ilustrează diverse modalități de a ignora intenționat dreptul altuia de a cumpăra cu prioritate imobilul, inclusiv deghizarea vânzării sub forma unui alt act juridic (donație, dare în plată etc.). Nu recomandăm astfel de subterfugii deoarece ele reprezintă o eludare a legii și conduc la situații litigioase, cu potențialul declarării nulității operațiunii.

Un alt aspect adesea ignorat, însă care ar trebui să fie avut în vedere la negocierile asupra prețului, este cel al cheltuielilor pentru încheierea contractului de vânzare. Legea instituie aceste cheltuieli în sarcina cumpărătorului, însă părțile pot conveni altfel. Cheltuielile vânzării pot fi însemnate în cazul imobilelor, iar cumpărătorul s-ar putea regăsi în situația ca echilibrul valoric pe care l-a avut în vedere atunci când a contractat să fie alterat prin adăugarea acestor sume. Cheltuielile vânzării pot include onorariul notarial, onorariul avocațial, costul înscrierii în evidențele de cadastru și carte funciară sau taxele fiscale.

Intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial care atestă contractul de vânzare. Înscrierea asigură opozabilitatea fată de terți a transmisiunii proprietății. Cu toate acestea, înscrierea proprietății cumpărătorului nu înseamnă în mod necesar că orice drepturi ale vânzătorului asupra imobilului au încetat. Acesta beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra bunului imobil vândut pentru garantarea obligației cumpărătorului de plată a prețului, dacă el nu a fost achitat în întregime la data încheierii contractului. Registratorul de carte funciară va proceda la înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepția cazului în care vânzătorul renunță expres la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul contractului de vânzare sau prin declarație autentică distinctă. Ipoteca presupune că, în caz de neachitare a prețului, vânzătorul are posibilitatea de a-și satisface creanța urmărind silit imobilul, indiferent în posesia cui s-ar afla.

Cu ocazia încheierii contractului, vânzătorul va fi obligat să predea și titlurile și documentele privitoare la proprietate. Acestea pot include, după caz, autorizația de construire, certificatul de atestare a edificării construcției, certificatul de atestare fiscală, titlul de proprietate, hotărârea judecătorească etc. Se va preda și cartea tehnică a construcției, care cuprinde documentații privind proiectarea, execuția, recepția și urmărirea comportării în exploatare și intervenții în timp asupra construcției, dar și certificatul de performanță energetică a clădirii.

În ceea ce privește drepturile cumpărătorului, trebuie reținut că vânzătorul răspunde pentru viciile imobilului. Viciile aparente, adică acele deficiențe care pot fi constatate fără cunoștințe de specialitate, se indică de la momentul predării (de obicei, într-un proces-verbal de recepție). În ceea ce privește viciile ascunse, vânzătorul este obligat să garanteze chiar și atunci când nu le-a cunoscut. El va putea însă să încerce să-și limiteze răspunderea prin diverse prevederi contractuale, stipulând de exemplu că va garanta numai pentru viciile pe care le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului. De aceea, este necesară o atenție sporită în momentul încheierii contractului de vânzare cu privire la diverse clauze care tind la limitarea obligațiilor vânzătorului sau care ar putea face dificil de obținut în concret tragerea sa la răspundere.

Nu în ultimul rând, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții impune pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C, cum sunt clădirile de locuințe, o perioada minimă de garanție care poate fi prevăzută în contractele încheiate între părți cu o durată de 3 ani. Garanția include și instalațiile aferente (instalațiile electrice, sanitare, termice, de gaze, de ventilație, de climatizare/condiționare aer, de alimentare cu apă și de canalizare). În plus, investitorii nu vor putea efectua recepția lucrărilor de construire decât împreună cu lucrările de branșamente la infrastructura tehnico-edilitară, care trebuie de asemenea să fie puse în funcțiune. Adesea în practică, prin diverse clauze din contractul de vânzare, se încearcă minimizarea sau chiar înlăturarea acestor garanții legale. Valabilitatea unor stipulații de acest fel este discutabilă, în special în considerarea faptului că, de regulă, ele nu sunt negociate, fiind impuse de un profesionist în vederea limitării răspunderii sale.