Promisiunea de vânzare-cumpărare a bunului viitor. Rezoluţiunea contractului de vânzare (NCPC, NCC)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Dec. ÎCCJ (SC I) nr. 122/2020

NCPC: art. 488 alin. (1) pct. 8, art. 496; NCC: art. 1020, art. 1021 

Sub aspectul circumstanțelor cauzei, Înalta Curte reține că, în baza contractului înregistrat sub nr. x din 4 iulie 2008, încheiat între părțile litigante, recurenta S.C. B. S.R.L., în calitate de antreprenoare, se obliga să execute, cu materiale proprii, pe terenul său, și să predea, pe riscul său, până la data de 30 noiembrie 2008, sau cel mai târziu, la 30 februarie 2009, în cazul în care finalizarea construcției era întârziată din pricina condițiilor meteo nefavorabile, un imobil cu destinația de locuință – parter și mansardă, situat în localitatea Ghiroda, str. x, în favoarea intimatului – reclamant A. care a achitat, în calitate de beneficiar, un avans de 145.000 Euro, urmând să plătească restul de 15.000 Euro, din prețul total de 160.000 Euro, la data finalizării construcției.

Prin Sentința civilă nr. 35 din 27 ianuarie 2012, pronunțată în dosarul nr. x/2010, Tribunalul Timiș a admis cererea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L.; a respins cererea conexă formulată de pârâta S.C. B. S.R.L., în contradictoriu cu reclamantul A., ca neîntemeiată, dispunând rezoluțiunea contractului de antrepriză nr. x din 4 iulie 2008, încheiat între părți, cu privire la imobilul situat în localitatea Ghiroda, str. x.

S-a reținut că, deși reclamantul A. a achitat, din prețul contractat de 160.000 Euro, suma de 145.000 Euro, pârâta S.C. B. S.A. nu a executat corespunzător construcția, concluziile expertizei administrate în cauză fiind în sensul că locuința în sine nu este corespunzătoare desfășurării activităților pentru care a fost proiectată și executată, astfel încât, constatând-se că pârâta nu și-a executat obligațiile contractuale, iar neexecutarea parțială a afectat însuși bunul contractat, sub aspectul condițiilor sale esențiale, extrinseci și intrinseci, se impune rezoluțiunea contractului.

Prin Decizia civilă nr. 201/A din 1 noiembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II -a civilă, a fost respins ca nefondat apelul pârâtei, păstrându-se soluția dispusă de prima instanță.

În considerentele acestei decizii, s-a reținut că actul juridic prin care antreprenorul s-a obligat să construiască, cu materiale proprii, un imobil pe terenul proprietatea sa, urmând ca, la finalizarea construcției, imobilul să fie înstrăinat beneficiarului nu reprezintă un contract de antrepriză, ci vânzarea lucrului viitor, fiind evident că valoarea materialelor depășește valoarea muncii. În consecință, instanța de apel a apreciat că contractul intervenit între părți la data de 4 iulie 2008 are natura unei promisiuni de vânzare-cumpărare a bunului viitor, promisiune susceptibilă de rezoluțiune, și nu de reziliere, astfel încât, în mod corect, prima instanță a dispus rezoluțiunea contractului.

Prin Decizia civilă nr. 250 din 29 ianuarie 2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, s-a anulat recursul pârâtei S.C. B. S.A. împotriva acestei decizii, ca netimbrat, rămânând irevocabilă soluția rezoluțiunii contractului menționat.

Prin primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta S.C. B. S.R.L invocă, în esență, încălcarea și aplicarea greșită în cauză a dispozițiilor art. 1020 – 1021 C. civ. privind efectele rezoluțiunii, susținând că, chiar dacă rezoluțiunea contractului s-a dispus, în mod irevocabil, de către Înalta Curte de Casație și Justiție la data de 29 ianuarie 2014, prin Decizia civilă nr. 250, efectele rezoluțiunii s-au produs retroactiv, începând cu data încheierii „contractului de antrepriză”, respectiv 4 iulie 2008, cu consecința că intimatul A. este socotit că nu a fost niciodată proprietar, iar recurenta că nu a transmis niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului, astfel încât acesta nu a avut un titlu legal pentru folosința imobilului în perioada martie 2012 – august 2013 și trebuie obligat la despăgubiri.

Conform dispozițiilor art. 1020 C. civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său, iar potrivit art. 1021 C. civ., în acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are la alegere sau să-l silească pe celălalt a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune-interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.

Invocând nerespectarea aceste dispoziții legale, recurenta face o confuzie între modalitatea de operare a rezoluțiunii care, în cauză, a fost dispusă pe cale judiciară, prin învestirea instanței cu o acțiune în justiție având ca obiect rezoluțiunea contractului de antrepriză, calificat ulterior ca o promisiune de vânzare-cumpărare a bunului viitor, și efectele rezoluțiunii care se produc ex tunc, retroactiv, cu consecința desființării contractului, considerându-se că acest contract sinalagmatic nu a fost niciodată încheiat.

Or, potrivit art. 1021 C. civ., rezoluțiunea „trebuie să se ceară înaintea justiției”. Așadar, neexecutarea obligațiilor asumate de o parte prin contractul sinalagmatic nu determină desființarea de drept a contractului, ceea ce constituie unul dintre elementele care diferențiază rezoluțiunea de condiția rezolutorie propriu-zisă; desființarea contractului se produce numai ca efect al hotărârii judecătorești prin care este admisă acțiunea în rezoluțiune.

Astfel, este esențială distincția între momentul în care operează rezoluțiunea judiciară și momentul de la care se produc efectele acestei sancțiuni. Primul moment este important pentru că marchează desființarea contractului prin aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, al doilea moment prezintă relevanță sub aspectul producerii efectelor juridice ale acestei desființări. În acest context, trebuie reținut că, dacă nu s-a acordat un termen de grație și, prin pactele comisorii exprese, nu s-a înlăturat rolul instanței de judecată în aplicarea rezoluțiunii, această sancțiune devine efectivă în momentul rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii prin care s-a dispus aplicarea acesteia.

Aplicând aceste principii legale la cauza dedusă judecății, se poate reține că data de la care se consideră că intimatul A. nu mai are niciun titlu asupra imobilului în litigiu este data la care instanța de recurs a confirmat, în mod irevocabil, rezoluțiunea contractului nr. x din 4 iulie 2008, pronunțată de prima instanță, în considerarea culpei prezentei recurente, respectiv data de 29 ianuarie 2014, independent de faptul că, pe terenul producerii efectelor acestei sancțiuni, desființarea contractului se produce cu efect retroactiv, ca o consecință a pronunțării rezoluțiunii judiciare.

În consecință, cum izvorul material al rezoluțiunii a fost hotărârea judecătorească reprezentată de Decizia irevocabilă nr. 250 din 29 ianuarie 2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, nu se poate admite teza susținută de recurentă, ce constituie principalul motiv de recurs, conform căreia, chiar de la data Încheierii contractului nr. x din 4 iulie 2008, desființat retroactiv, intimatul ocupa fără titlu imobilul în litigiu, ceea ce ar determina necesitatea obligării acestuia la dezdăunări pentru lipsa de folosință, astfel încât, respingându-se acest motiv, devine inutilă și cercetarea criticii privind întinderea despăgubirilor pentru lipsa de folosință.

În acest context, trebuie menționat că recurenta omite faptul că, în considerentele Deciziei civile nr. 201A din 1 noiembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă, s-a reținut că, în temeiul convenției încheiate între părți la data de 4 iulie 2008, indiferent de calificarea juridică a acesteia, S.C. B. S.R.L a permis intimatului A. accesul în imobilul în litigiu și folosința acestuia, anterior semnării contractului de vânzare-cumpărare, aspect ce nu a fost contestat și cu privire la care nu s-a realizat proba contrară în prezentul litigiu.

Un argument suplimentar în acest sens îl constituie însuși faptul că recurenta susține drept cauză juridică a cererii având ca obiect plata contravalorii lipsei de folosință nu inexistența oricărui titlu care să justifice folosința imobilului, ci pierderea titlului în baza căruia reclamantul folosea imobilul în litigiu, ca urmare a rezoluțiunii cu efect retroactiv a convenției încheiate între părți.

Analizând critica prin care se reproșează instanței de apel faptul că, în motivarea sa, nu a ținut cont de înscrisurile depuse la dosar privind dovedirea și întinderea prejudiciului privind plata utilităților, pronunțând o hotărâre cu încălcarea întregului probatoriu administrat în cauză, instanța de recurs apreciază că aceasta nu poate fi încadrată în niciunul dintre motivele de recurs reglementate în mod exhaustiv de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 1 – 8 C. proc. civ., prin această critică recurenta tinzând la reaprecierea situației de fapt și la reaprecierea probelor, atribut exclusiv al instanțelor fondului, incompatibil cu actuala structură a recursului, ce poate fi exercitat exclusiv pentru motive de nelegalitate, iar nu și pentru cele de netemeinicie.

Pentru argumentele expuse, constatând că nu este incident în cauză motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. (fostă S.C. B. SA) împotriva Deciziei nr. 69 din data de 27 aprilie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă.

Sursa informației: www.scj.ro.