Insecurități juridice privind înstrăinarea exploatațiilor agricole

Cristina Bojică, Avocat Asociat, Cabinet de Avocat GRUIA DUFAUT.

Voi începe printr-un adevăr juridic ce este astăzi evident, nu însă și banal, și care este deseori încălcat, din păcate, cu consecințe dintre cele mai grave în derularea afacerilor: „Principiul securității juridice este unul din elementele fundamentele ale preeminenței dreptului, ce stă la baza oricărui stat de drept”.

Acesta se aplică la multe niveluri: de la crearea normei legale, accesibilitatea și previzibilitatea ei, aplicare și interpretarea legii de către instanțele judecătorești, până la executarea hotărârilor judecătorești.

În România, rapoartele succesive de monitorizare a reformelor în domeniul justiției, elaborate de Comisia Europeană, evidențiază în continuare o nevoie sporită de securitate juridică, ca principal mijloc de combatere a corupției și asigurare a unui acces mai ușor și efectiv la justiție.

Principalul instrument pentru a atinge acest obiectiv este însă o legislație clară, transparentă și predictibilă, care poate, la rândul său, să asigure încrederea legitimă în norma legală. Orice altceva nu face decât să conducă la insecuritate, cu consecințe imediate în raporturile juridice desfășurate în domeniile vizate de respectivele norme.

Prezentul articol își propune să exemplifice o situație cauzatoare de insecuritate  juridică în materia înstrăinării exploatațiilor agricole care dețin terenuri agricole situate în extravilan, astfel cum rezultă din dispozițiile actuale ale Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan (Legea nr. 17/2014).

Actul normativ în cauză a modificat semnificativ legislația privind vânzarea terenurilor agricole, între altele, prin lărgirea categoriilor de preemptori și înăsprirea condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească anumite categorii de preemptori.

Textul legii este însă neclar cu privire la necesitatea exercitării dreptului de preempțiune, inclusiv cu ocazia înstrăinării pachetului de control (părți sociale/acțiuni) deținut în cadrul societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora.

Astfel, dispozițiile legale [art. 4^2 alin. (2) din Legea nr. 17/2014] prevăd că în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul are obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control.

În continuare, la alineatul imediat următor [art. 4^2 alin. (2) din Legea nr. 17/2014] se prevede că acestei situații (nu se înțelege care situație: înstrăinarea pachetului de control sau obligația de plată a impozitului de 80%) i se aplică în mod corespunzător (?!) dispozițiile legale ale unui alt articol din lege (art. 16 din Legea nr. 17/2014).

Citind, prin trimitere, acest alt articol din lege observăm că prevede faptul că înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără obținerea avizelor specifice ale Ministerului Apărării Naționale, Ministerului Culturii, structurilor locale sau centrale, după caz, este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

Întrebarea firească care se pune după citirea coroborată a acestor articole este care a fost intenția legiuitorului. Iar la un răspuns ajungi doar după ce citești trei articole de lege diferite, fapt ce constituie dintr-un început o tehnică legislativă menită să creeze confuzie, într-o lege și așa greoaie.

În ce ne privește, luând în considerare conținutul economic al întregii Legi nr. 17/2014, considerăm că se poate lesne interpreta că în situația înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea termenului de opt ani de la cumpărare a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, trebuie respectat dreptul de preempțiune, respectiv obținute avizele specifice din partea autorităților competente, sub sancțiunea nulității absolute.

La fel, este neclar și momentul din care curge termenul de opt ani prevăzut de lege, respectiv dacă acest termen se calculează de la data cumpărării pachetului de control sau de la data cumpărării terenurilor, mai ales dacă avem în vedere baza de calcul a impozitului de 80%, care se raportează la valoarea „terenurilor respective”.

În schimb, astfel de întrebări nu ar trebui să apară, dacă am avea de-a face cu o formulare clară și fără echivoc a textului de lege și dacă acest act normativ ar răspunde principiului securității juridice despre care vorbeam la începutul acestui articol.

În lipsa unui text clar, orice răspuns la aceste întrebări incumbă un anumit grad de risc, care trebuie asumat de proprietarii de teren, de investitori, de toți cei implicați într-o astfel de tranzacție, nemaivorbind de faptul că acesta dă naștere la interpretări arbitrare.

Mai mult, dacă în situația înstrăinării în condițiile de mai sus a societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan trebuie respectat dreptul de preempțiune, întrebarea care se pune este cum se exercită acest drept de preempțiune și care este obiectul preempțiunii.

Nu există în prezent niciun text normativ care să instituie o procedură în acest sens. Singura procedură prevăzută este aceea de exercitare a preempțiunii la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, înstrăinarea pachetului de control al unei societăți fiind, însă, cu totul diferită. Nu rămâne decât ca procedura preempțiunii vânzării terenurilor să se aplice „în mod corespunzător” înstrăinării pachetului de control… dar sub sancțiunea nulității absolute a operațiunii!

Acesta este un exemplu grăitor de insecuritate juridică în raporturile contractuale, creat prin dispoziții legale interpretabile, care conduc la asumarea de către investitorii în agricultură a unor riscuri juridice care au consecințe deosebit de importante, la tranzacții din ce în ce mai complexe și la nevoia mai mare de consultanță de specialitate.

O astfel de situație ar fi putut fi ușor evitată printr-o exprimare clară de către legiuitor a intenției sale, precum și, în cazul în care intenția este aceea de exercitare a dreptului de preempțiune la înstrăinarea pachetului de control al societăților agricole, prin stabilirea unei proceduri corespunzătoare care să reglementeze exercitarea acestui drept de preempțiune.

Doar astfel persoanele interesate (proprietari de terenuri, investitori etc.) ar putea cunoaște obligațiile ce le revin, le-ar putea respecta și ar putea să proiecteze rezultatul operațiunilor juridice pe care doresc să le realizeze.

În alte legislații din țările Uniunii Europene, de exemplu în cea franceză, există drept de preempțiune la înstrăinarea titlurilor participative într-o societate agricolă, iar legea stabilește în mod clar de către cine se exercită acest drept, în ce situații, în ce condiții și conform cărei proceduri. De asemenea, tot în Franța există în prezent și un proiect de lege pentru obținerea unor avize complementare în cazul înstrăinării majorității titlurilor participative ale unui societăți agricole.

Așadar, problema nu o reprezintă existența în sine a unui drept de preempțiune la înstrăinarea pachetului majoritar al societăților care au în proprietate terenuri agricole, ci lipsa unei reglementări explicite, transparente și previzibile care să confere securitate juridică și încredere legitimă într-un domeniu deosebit de important cum este cel al agriculturii.

Este nevoie, așadar, de o intervenție rapidă, clarificatoare, din partea legiuitorului, care are la îndemână două soluții: dezbaterea și aprobarea proiectului de modificare a Legii nr. 17/2014 aflat deja de prea mult timp în Camera Deputaților sau adoptarea prin Ordonanță de urgență a clarificărilor sus-invocate, pentru a putea asigura realizarea tranzacțiilor în acest domeniu, în condiții de transparență și securitate legislativă.

Am dorit să atrag atenția, prin acest articol, asupra unei interpretări legislative care ar trebui avută în vedere în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora.

În egală măsură, am dorit să atrag atenția și asupra importanței aplicabilității practice a unui principiu juridic care nu trebuie să rămână doar la nivel declarativ – acela al securității juridice și al încrederii legitime.