Decizia ÎCCJ (Complet RIL) nr. 12/2015: Admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare (M. Of. nr. 678/7.09.2015)

În M. Of. nr. 678 din 7 septembrie 2015, s-a publicat Decizia ÎCCJ (Complet RIL) nr. 12/2015 referitoare la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.

Obiectul recursului în interesul legii

Art. 1073 Codul civil de la 1864

„Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.

Art. 1077 Codul civil de la 1864

„Nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.

Art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare:

„(2) În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.

Art. 1.279 alin. (3) teza I Cod civil

„(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”.

Art. 1.669 alin. (1) Codul civil

„(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.

Art. 948 Codul civil de la 1864

„Condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimțământul valabil al părții ce se obligă;

3. un obiect determinat;

4. o cauză licită”.

Art. 969 alin. (1) Codul civil de la 1864

„Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.

Art. 1.179 Codul civil

„(1) Condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimțământul părților;

3. un obiect determinat și licit;

4. o cauză licită și morală.

(2) În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile”.

Examenul jurisprudențial

Prin recursul în interesul legii s-a arătat că în practica judiciară problema de drept enunțată a fost soluționată neunitar.

1. Unele instanțe au admis aceste acțiuni, reținând, din interpretarea dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 din Codul civil de la 1864 și ale art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificările și completările ulterioare, că partea care și-a executat obligația de plată a prețului are posibilitatea de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme antecontractul/promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplinește cerințele generale de valabilitate, prevăzute de art. 948 din Codul civil de la 1864.

2. Alte instanțe au admis în parte astfel de acțiuni, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenților-vânzători din dreptul de proprietate asupra bunului.

3. Într-o altă orientare, acțiunile au fost respinse, cu motivarea că vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, iar pronunțarea unei hotărâri care să suplinească voința promitentului-vânzător impune condiția ca acesta să fie proprietarul exclusiv al bunului vândut.

4. Alte instanțe au respins aceste acțiuni cu motivarea că practica și doctrina în materie s-au pronunțat constant în sensul că instanța suplinește exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părți de a mai contracta, celelalte condiții pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite.

5. Alte instanțe au respins astfel de acțiuni ca prematur formulate, cu motivarea că, întrucât nu s-a făcut dovada sistării stării de indiviziune și atribuirii terenului în lotul promitentului-vânzător, interesul reclamantului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare nu este nici născut, nici actual, ci doar eventual. Or, hotărârile judecătorești nu pot avea ca obiect pretenții eventuale, în scopuri preventive, decât în cazuri strict reglementate de lege.

Opinia procurorului general

Procurorul general al PÎCCJ a apreciat că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073, art. 1077, art. 969 și art. 948 din Codul civil de la 1864, art. 2 alin. (1) și art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificările și completările ulterioare, art. 1.179, art. 1.669 alin. (1) și art. 1.683 alin. (l)-(3) din Codul civil, instanțele de judecată nu pot pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra întregului bun, ca efect al acestei hotărâri judecătorești, atunci când promitentul-vânzător nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cotă ideală și abstractă din acest drept, iar ceilalți coproprietari nu consimt la vânzare.

Raportul asupra recursului în interesul legii

Prin raportul întocmit de judecătorii-raportori s-a propus soluția de admitere a recursului în interesul legii și pronunțării unei decizii în sensul că, în aplicarea dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.