Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 24/2016 (M. Of. nr. 936/22.11.2016): Art. 5 alin. (1) în corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 şi art. 16 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan

Cu titlu prealabil, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept observă că, așa cum rezultă chiar din denumirea ei, Legea nr. 17/2014 se aplică terenurilor agricole situate în extravilan. De altfel, art. 2 alin. (1) din acest act normativ prevede că: „Terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența prezentei reglementări”.

Legea nr. 17/2014 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014 și a intrat în vigoare la 30 de zile de la publicare, conform dispozițiilor art. 21 alin. (2), respectiv la data de 11 aprilie 2014.

În forma inițială a acestui act normativ, art. 5 avea următorul conținut:

„(1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică și să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătorești cane ține loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”.

Art. 16 prevedea că: „Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.”

Totodată, art. 20 alin. (1) excepta de la dispozițiile acestei legi antecontractele și pactele de opțiune autentificate la notariat înainte de intrarea sa în vigoare.

Prin Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 și a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 352 din 13 mai 2014, art. 5 alin. (1) a fost modificat în sensul că s-a renunțat la condiția încheierii antecontractului în formă autentică, dar s-a prevăzut că este necesar ca imobilul să fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară; de asemenea a fost modificat și alin. (2) al acestui articol.

Astfel, art. 5 din Legea nr. 17/2014, modificată, a dobândit următorul conținut: „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”.

Prin Legea nr. 68/2014, sancțiunea nulității absolute prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014 a fost înlocuită cu cea a nulității relative.

Prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, Curtea Constituțională a admis excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la exceptarea de la aplicarea dispozițiilor acestei legi a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării sale în vigoare, reținând că excepția instituită de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentată de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele încheiate în formă autentică notarială anterior intrării în vigoare a legii noi, este de natură a genera o situație privilegiată în privința dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat astfel de antecontracte în formă autentică, contrare exigențelor principiului constituțional al egalității în fața legii în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor sau discriminărilor expres prohibite de art. 16 alin. (1) din Constituția României.

După cum se poate observa, în vederea pronunțării unei hotărâri care ține loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenurile situate în extravilan, Legea nr. 17/2014, în forma în vigoare, prevede alături de condițiile generale de fond și formă ale contractului de vânzare-cumpărare condiții de validitate speciale privitoare la:

– obținerea, în condițiile legii, a avizelor prevăzute de art. 3 din lege;
– exercitarea dreptului legal de preempțiune instituit de art. 4 și obținerea avizului final prevăzut de art. 9 din același act normativ;
– înscrierea terenului agricol situat în extravilan la rolul fiscal

și

– înscrierea terenului agricol situat în extravilan în cartea funciară.

Primul aspect cu referire la care s-a solicitat interpretarea dispozițiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, vizează aplicarea în timp a acestei legi.

Instanța de trimitere a solicitat să se dea o dezlegare de principiu cu privire la aplicarea dispozițiilor Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, respectiv dacă acestea se aplică:

1. promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ și
2. cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instanțelor de judecată anterior intrării în vigoare a actului normativ menționat.

Potrivit înscrisurilor anexate sesizării, în speță, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată la data de 10 ianuarie 2014, iar cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul primei instanțe la data de 1 aprilie 2014, ambele momente fiind anterioare intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014.

La data pronunțării Sentinței civile nr. 2.028 din 7 aprilie 2015, de către Judecătoria Giurgiu, Legea nr. 17/2014 fusese modificată prin Legea nr. 68/2014, prin Legea nr. 138/2014 pentru modificarea și completarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, precum și pentru modificarea și completarea unor acte normative conexe și ca efect al Deciziei Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul noului Cod civil.

În ceea ce privește aplicarea în timp a dispozițiilor Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, se reține că prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituțională, examinând criticile de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (1) din acest act normativ (teza privitoare la antecontracte), din perspectiva încălcării art. 15 alin. (2) din Constituția României, a arătat că „(19)…aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivității legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi și principiul supraviețuirii legii vechi. Principiul neretroactivității legii civile este de rang constituțional și are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, și semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situațiilor juridice născute după intrarea ei în vigoare, iar nu situațiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare a acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor și situațiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum și efectelor viitoare ale unor situații juridice anterior născute, dar neconsumate Sa data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situație juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit actum).”

Opinia conform căreia prevederile Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la momentul pronunțării hotărârii judecătorești, sunt aplicabile și în ipoteza în care promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul altui act normativ, dă eficiență dispozițiilor art. 6 din Codul civil și principiului aplicării imediate a legii noi.

Un argument suplimentar în sensul aplicării imediate a legii civile noi este acela că prin dispozițiile cuprinse în art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, legiuitorul prevăzuse că actul normativ nu este aplicabil antecontractelor și pactelor de opțiune încheiate în formă autentică notarială anterior intrării lui în vigoare.

Așa cum s-a arătat deja, teza privitoare la antecontracte din acest text a fost declarată neconstituțională, prin Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014, în care s-a reținut că „(30)…excepția instituită de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentată de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele în formă autentică, încheiate anterior intrării în vigoare a legii noi, este de natură a genera o situație privilegiată în privința dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat astfel de antecontracte în formă autentică, contrară exigențelor principiului constituțional al egalității în fața legii în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor coroborat cu cel al garantării și ocrotirii egale a dreptului de proprietate privată”.

Or, consacrarea unei situații de excepție de la principiul aplicării imediate a legii noi nu face decât să evidențieze regula de la care s-a derogat.

În plus, din interpretarea per a contraria a dispozițiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, rezultă fără niciun dubiu că actul normativ în discuție se aplică celorlalte tipuri de antecontracte; ca efect al pronunțării Deciziei Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014 și al dispozițiilor art. 147 alin. (1) din Constituția României, excepția prevăzută de legiuitor nu mai produce efecte, astfel că și aceste antecontracte de vânzare-cumpărare rămân supuse dispozițiilor Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la data pronunțării hotărârii care ține loc de act de vânzare-cumpărare.

Opinia jurisprudențială care susține că Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, nu este aplicabilă dacă promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este încheiată anterior adoptării acestei legi și care, prin urmare, consideră că legea de drept material aplicabilă este cea de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, ignoră normele și principiile de aplicare a legii în timp, decizia obligatorie sus-menționată a Curții Constituționale care, în argumentarea soluției de admitere a excepției de neconstituționalitate, a expus ample considerente privind normele de aplicare în timp a Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, dar și regulile care guvernează contractul de vânzare-cumpărare.

Astfel, în Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituțională a arătat că beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan „(20)…sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum. Din acest punct de vedere_: (…) aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment”.

Se impune a menționa și împrejurarea că hotărârile judecătorești în care instanțele care au apreciat că Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, nu este incidență dacă promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare a fost încheiată anterior datei de 11 aprilie 2014, sunt motivate sumar arătându-se, de regulă, că se aplică legea de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare în virtutea principiului neretroactivității legii.

Or, așa cum s-a arătat deja, principiul neretroactivității legii civile este de natură constituțională, iar Curtea Constituțională, în virtutea atribuției de verificare a conformității dispozițiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, cu art. 15 alin. (2) din Constituție a reținut că prevederile sunt, din acest punct de vedere, constituționale.

Însă, pentru a ajunge la o asemenea concluzie, instanța de contencios constituțional a făcut o analiză a regulilor de drept material aplicabile, pe de o parte, promisiunilor bilaterale de vânzare, iar, pe de altă parte, contractelor de vânzare reținând, în Decizia nr. 571 din 15 septembrie 2015, că: „(16) Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condițiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare. De altfel, potrivit jurisprudenței Curții Constituționale, o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior și nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situații juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să refuze supraviețuirea legii vechi și să reglementeze modul de acțiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare. (17) Aplicarea prevederilor legale criticate, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, nu echivalează cu încălcarea principiului neretroactivității, ci este în concordanță cu principiul activității legii civile. (…)”.

Aceste considerente, care se regăsesc și în doctrină, evidențiază natura juridică diferită a celor două acte juridice sinalagmatice.

Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să vândă, respectiv să cumpere un lucru pentru un preț determinabil. Ea reprezintă un act juridic distinct de contractul de vânzare-cumpărare și presupune îndeplinirea condițiilor de fond (privitoare la capacitate, consimțământ, obiect, cauză) și de formă, prevăzute de legea în vigoare la momentul încheierii acesteia, conform principiului tempus regit actum.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare generează pentru fiecare parte un drept de creanță, corelativ obligației celeilalte părți de a încheia contractul promis.

În ipoteza în care, la împlinirea termenului convenit, una dintre părți refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere executarea silită a obligației prin echivalent, prin rezoluțiunea contractului cu daune-interese sau prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Pentru ipoteza în care promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare vizează un teren situat în extravilan, Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, prevede condițiile de validitate speciale mai sus menționate, care trebuie îndeplinite alături de condițiile generale, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, dispozițiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, sunt norme de drept civil de imediată aplicare, care se impun a fi analizate în toate cazurile în care, ulterior intrării ei în vigoare, instanța de judecată are a analiza îndeplinirea condițiilor de validitate pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să tină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan. Nu prezintă relevanță, din acest punct de vedere, data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește situația proceselor începute anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, judecătorii-raportori apreciază, pentru considerentele care au fost expuse, că principiul aplicării imediate a legii noi are un caracter unitar, astfel că nu comportă limitări din perspectiva datei înregistrării cererii de chemare în judecată.

Având în vedere că, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, se tinde la obținerea unui act translativ de proprietate, condițiile de validitate ale contractului trebuie verificate prin raportare la legea civilă în vigoare la data pronunțării hotărârii.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept reține că procedura instituită de Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ și cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instanțelor de judecată anterior intrării în vigoare a actului normativ menționat.

Reținând că, în forma în vigoare, sancțiunea prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014 este nulitatea relativă, se observă că, sub un alt aspect, instanța de trimitere a arătat în punctul ei de vedere că sancțiunea nulității relative prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, permite instanței de judecată să dispună îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, pe parcursul judecății, respectiv că neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligațiilor prevăzute de art. 3, art. 4 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, atrage nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare și înlătură orice posibilitate a instanței de a suplini neefectuarea acestor formalități în cazul care constată imposibilitatea îndeplinirii lor.

Din coroborarea acestor mențiuni cu trimiterea făcută la dispozițiile art. 1.248 și 1.251 din Codul civil se reține că, pe de o parte, se pune în discuție posibilitatea îndeplinirii condițiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, în cursul procesului, cu concursul instanței de judecată, iar, pe de altă parte, se pun în discuție efectele neîndeplinirii obligațiilor prevăzute de art. 3, art. 4 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, asupra validității antecontractului și, pe cale de consecință, a imposibilității instanței de a le suplini.

Cu referire la abilitarea instanței de a suplini condițiile de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, se impune precizarea că legea specială nu autorizează instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în lipsa întrunirii cumulative a condițiilor de validitate speciale pe care acest act normativ le impune. Conform art. 1.669 din Codul civil, singura condiție de validitate care poate fi suplinită de instanță, în condițiile legii, este consimțământul promitentului care refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, aceasta fiind însă o condiție generală de validitate.

În ceea ce privește posibilitatea îndeplinirii condițiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, în cursul procesului, cu concursul instanței de judecată, momentul de referință pentru verificarea îndeplinirii tuturor condițiilor de validitate ale vânzării este acela al pronunțării hotărârii judecătorești. Din perspectiva dreptului procesual, acest moment pune capăt unei faze a judecății. Cum nu există nicio dispoziție contrară, în acord cu dispozițiile Codului de procedură civilă, instanța de judecată poate administra probe care pot constitui dovezi ale îndeplinirii condițiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare.

Această posibilitate a instanței nu este consecința faptului că sancțiunea prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, pentru nerespectarea dreptului de preempțiune sau lipsa avizelor prevăzute de art. 3 și art. 9 este nulitatea relativă, ci este o consecință a caracterului imperativ al dispozițiilor art. 3, art. 4 și art. 9 din actul normativ menționat.

Astfel, după criteriul conduitei prescrise, art. 3, art. 4 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, sunt norme de drept imperative, în sensul că părțile nu pot deroga de la ele.

După natura interesului ocrotit sunt norme stabilite în interes privat, deoarece, așa cum s-a arătat în doctrină, părțile nu pot deroga de la ele în momentul încheierii actului juridic, însă, ulterior acestui moment, derogarea este permisă în sensul că partea interesată poate renunța la dreptul de a invoca nulitatea relativă a actului juridic încheiat cu nerespectarea unei norme imperative de ordine privată.

Rezultă, astfel, că instanța de judecată, în considerarea normelor imperative menționate, este obligată să verifice ca la momentul pronunțării hotărârii care ține loc de act de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan, să fie obținute avizele prevăzute de art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, și să fie respectate prevederile art. 4 din același act normativ.

Conchizând, în principiu, instanța de judecată poate dispune îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății.

Neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligațiilor prevăzute de art. 3, art. 4 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, nu atrage nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece prevederile menționate instituie condiții de validitate speciale ale contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan. Nulitatea este sancțiunea nerespectării, la momentul încheierii actului juridic, a condițiilor de validitate prevăzute de lege, iar obligațiile a căror nerespectare este sancționată de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, cu nulitatea relativă, sunt aplicabile înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole, adică contractelor de vânzare-cumpărare, nu promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

Cu referire la acest aspect trebuie menționat că nu constituie obiectul vreunei divergențe de jurisprudență, iar din înscrisurile anexate sesizării nu rezultă că a fost dezbătut în Dosarul nr. 4.929/236/2014.

Ultimul aspect vizat de întrebarea prealabilă se referă la posibilitatea invocării din oficiu de către instanță a nerespectării dispozițiilor art. 3, art. 4 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, sancționată de lege cu nulitatea relativă, în lipsa unei cereri a părții ale cărei interese ar fi vătămate prin nerespectarea prevederilor anterior redate și, cu atât mai mult, pentru prima dată de către instanța de apel/recurs.

Sub un prim aspect se constată că pentru argumentele deja expuse, instanța de judecată este obligată să verifice ca, la momentul pronunțării hotărârii care ține loc de act de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan, să fie obținute avizele prevăzute de art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, și să fie respectate prevederile art. 4 din același act normativ, în considerarea caracterului imperativ al normelor menționate.

Condițiile în care instanța de judecată ar putea invoca din oficiu nerespectarea dispozițiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, din perspectiva regimului juridic al nulității relative nu se impun a fi analizate, deoarece implică o situație premisă care nu se regăsește în procesul în care a fost formulată sesizarea.

Această situație premisă presupune existența unui contract de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan sau a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat/pronunțată cu nerespectarea dispozițiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare. Nu este echivalentă acestei situații ipoteza din dosarul instanței de trimitere, în care cererea pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a fost respinsă de prima instanță pentru neîndeplinirea condițiilor de validitate speciale.

Cu atât mai mult, nu se impune analiza condițiilor în care instanța de control judiciar ar putea invoca din oficiu nerespectarea acelorași dispoziții, având în vedere că Tribunalul Giurgiu este învestit cu apelul declarat de promitentul-cumpărător căruia i-a fost respinsă cererea de chemare în judecată. Această instanță are de examinat critica prin care apelanta-reclamantă a susținut că prima instanță, din oficiu, nu putea invoca neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, sub sancțiunea nulității relative. Or, această problemă de drept se circumscrie fazei de judecată în care a fost pronunțată hotărârea atacată cu apel, iar nu etapei controlului judiciar.

Distinct de lipsa unei legături directe între problema de drept constând în invocarea pentru prima dată de către instanța de apel/recurs a neîndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, cu procesul cu care este învestit Tribunalul Giurgiu, se reține și împrejurarea că examenul jurisprudențial nu a relevat existența unor divergențe de opinie sub acest aspect.