Cadrul juridic general al dreptului de preempțiune la vânzare, reglementat de Codul civil

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Introducere

În baza principiului libertății contractuale, de regulă, orice persoană (fizică sau juridică) poate intra liber, în raporturi juridice contractuale cu o altă persoană.

În general, instituția dreptului de preempțiune este înțeleasă ca o „facultate” de care se bucură o persoană, de a fi preferată oricărei alte persoane, la cumpărarea unui bun.

Strict juridic, dreptul de preempțiune este un drept subiectiv civil, legal sau convențional, care conferă preferință unor persoane (titulari ai dreptului) la cumpărarea unui bun, la preț egal, atunci când proprietarul acestuia îl vinde.

Legea specială reglementează mai ales, dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole sau dreptul de preempțiune al arendașului la cumpărarea terenului agricol arendat.

În practică, dreptul de preemțiune s-a manifestat și în alte cazuri precum:

– la vânzarea imobilelor restituite persoanelor îndreptățite, având destinație de unități de învățământ de stat, unități sanitare și de asistență medico-socială etc;

– la vânzarea locuințelor închiriate unor persoane fizice;

– la vânzarea imobilelor expropriate, în cazul în care expropriatorul nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică care a determinat exproprierea.

Pe scurt, dreptul de preempțiune se manifestă ca un mecanism juridic instituit (prin lege sau prin convenție) în scopul protejării unor interese publice sau private. De exemplu, pentru comasarea terenurilor agricole în vederea unei exploatări eficiente economic.

În doctrina europeană s-a apreciat că pentru valabilitatea actului juridic supus dreptului de preempțiune trebuie să existe un contract translativ de proprietate precum vânzarea (fiind excluse „cesiunile forțate, proiectele de vânzare caduce, vânzările rezolvite și partajele”).

În contextul de mai sus, înstrăinările supuse dreptului de preempțiune „nu sunt niciodată cele care au fost făcute intuitu personae, precum donația sau locațiunea de hrană; ele cuprind întotdeauna vânzarea, aportul în societate și, aproape întotdeauna, schimbul atunci când este vorba de persoane juridice de drept public care utilizează dreptul de preempțiune împotriva particularilor”^[1].

În plan național, potrivit art. 1730 alin. (1) C. civ., „titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun”.

Printr-o interpretare lato sensu a textului de lege de mai sus, rezultă că pot fi subiecte ale unei vânzări, ce implică dreptul de preempțiune, vânzătorul bunului, preemptorul – titular al dreptului de preempțiune și eventual, terțul cumpărător (pentru cazul neexercitării dreptului de către preemptor).

Mai arătăm că, în doctrină, s-a făcut o precizare importantă. Astfel, deși dreptul de preempțiune afectează, în general, libertatea contractuală a vânzătorului unui bun, vânzarea nu este totuși una „forțată”, deoarece nu este substituită voința vânzătorului de a înstrăina, ci numai libertatea acestuia de a-și alege persoana cumpărătorului^[2].

La finalul introducerii, precizăm că demersul nostru își propune numai prezentarea succintă a cadrului general al dreptului de preempțiune, respectiv dreptul comun în materie – instituit de Codul civil (urmând ca analiza dreptului de preempțiune prevăzut în legile speciale să facă obiectul altei lucrări).

Dreptul de preempțiune – drept comun în reglementarea Codului civil

Codul civil reglementează dreptul de preempțiune în art. 1730-1740.

Potrivit art. 1730 alin. (2) C. civ. Dispozițiile respective „sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel”.

Din cele de mai sus rezultă că dispozițiile Codului civil nu instituie o simplă aplicație a dreptului de preempțiune, ci ele se constituie într-un drept comun aplicabil tuturor drepturilor de preempțiune legale sau convenționale^[3].

În conformitate cu dispozițiile art. 1651 C. civ., prevederile legale referitoare la dreptul de preempțiune reglementat ca drept comun în Codul civil, sunt aplicabile, în mod corespunzător și obligațiilor înstrăinătorului în cazul altor contracte având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acestora sau din cele referitoare la obligații (în general), nu rezultă altfel^[4].

Natură juridică și caractere

Atunci când dreptul de preempțiune a fost instituit direct pentru ocrotirea unui interes privat, prevederile Codului civil au „natura unor dispoziții imperative de ordin privat”.

În schimb, dacă ele se vor aplica unui drept de preempțiune convențional natura juridică va fi aceea a „unor dispoziții supletive de voință”^[5].

Dreptul de preempțiune (ca drept comun, în materie) are următoarele caractere juridice:

– este un drept potestativ care, prin simpla manifestare de voință a preemptorului poate afecta contractul de vânzare și efectele acestuia;

– este un drept intutitu personae deoarece este instituit în considerația unor anume persoane (titulari ai dreptului de preempțiune) numite de lege sau prin contract;

– este un drept indivizibil deoarece privește bunul ce face obiectul unei vânzări în întregul său (art. 1739 C. civ.);

– este un drept incesibil deoarece nu poate face obiectul unei tranzacții între titularul său și o terță persoană (art. 1739 C. civ.);

– este un drept temporar; astfel, dreptul convențional de preempțiune se stinge, de regulă, la moartea preemptorului („cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen”).

Pe scurt, dreptul de preempțiune este un drept real conferit de lege.^[6]

Atunci când moartea preemptorului a intervenit înainte de expirarea termenului, dreptul de preempțiune operează în continuare și este preluat de succesorii săi în drepturi, dar termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii (art. 1740 C. civ.).

Exercitarea dreptului de preempțiune

Potrivit art. 1731 C. civ., „Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor”^[7].

Din textul de lege rezultă că proprietarul bunului supus dreptului de preempțiune poate încheia o vânzare sub condiție suspensivă cu un terț-cumpărător.

De precizat că, perfectarea valabilă a vânzării bunului se face fără contactarea prealabilă a titularilor dreptului de preempțiune.

După încheierea vânzării cu terțul cumpărător, pentru exercitarea dreptului de preempțiune, vânzătorul este obligat să notifice „de îndată” preemptorului cuprinsul contractului.

Notificarea trebuie să cuprindă numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul [art. 1732 alin. (2) C. civ.].

După ce a luat la cunoștință de perfectarea vânzării bunului cu terțul, preemptorul (titular al dreptului de preempțiune) își poate exercita dreptul său prin comunicarea acordului său de a cumpăra bunul și consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului [art. 1732 alin. (3) C. civ.]^[8].

Dreptul de preempțiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile.

Termenul de exercitare a dreptului de preempțiune, de către titularul acestuia, curge de la data comunicării notificării către preemptor [art. 1732 alin. (4) C. civ.].

Ca urmare a exercitării dreptului de preempțiune de către preemptor, condiția suspensivă este îndeplinită și se produc două efecte principale:

– desființarea retroactivă a vânzării încheiate cu terțul și

– perfectarea unei noi vânzări între vânzător și preemptor (în același condiții^[9]).

În situația de mai sus, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii de către preemptor [art. 1733 alin. (1) C. civ.].

Ca excepție, atunci când în contractul încheiat cu terțul s-au acordat termene de plată a prețului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene (art. 1736 C. civ.).

În doctrină, dispoziția de mai sus a fost disputată pe considerentul că situația preemptorului raportată la cea a terțului cumpărător sub condiție suspensivă ar fi dezavantajoasă sub raportul obligației de plată a prețului.

Dispoziția în cauză se justifică însă prin aceea că o condiție a exercitării dreptului de preempțiune o constituie consemnarea prețului în momentul comunicării de către preemptor a deciziei de a cumpăra bunul. Aceasta constituie o expresie a faptului că preemptorul care este gata să cumpere un bun trebuie să îndeplinească și obligația de plată a acestuia la momentul încheierii vânzării.^[10]

Concursul de preemptori și pluralitatea de bunuri vândute

Când „mai mulți titulari și-au exercitat preempțiunea asupra aceluiași bun”, Codul civil instituie o ordine între aceștia [art. 1734 alin. (1)]. Astfel, vânzarea se încheie în următoarea ordine:

– cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

– cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;

– dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

– dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune.

De precizat că ordinea, de mai sus, instituită între titularii dreptului de preemțiune are caracter imperativ^[11]și în consecință, orice clauză contrară este considerată nescrisă [art. 1734 alin. (2) C. civ.].

Doctrinar s-a apreciat că, atunci când înscrisul (care conferă dreptul de preempțiune) nu are dată certă, contractul se consideră încheiat valabil cu titularul dreptului de preempțiune, de bună credință, aflat în posesia bunului^[12].

În situația unei pluralității de bunuri vândute, atunci când preempțiunea se exercită în privința unui bun cumpărat de terț împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din acest preț [art. 1735 alin. (1) C. civ.].

În cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute [art. 1735 alin. (2) C. civ.].

Opozabilitatea dreptului de preempțiune asupra unui imobil

Potrivit legii, dreptul convențional de preempțiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară [art. 1737 alin. (1) C. civ.].

Precizăm că, potrivit dreptului comun, înscrierea în cartea funciară a unui drept sub condiție suspensivă se face provizoriu și are ca efect dobândirea acelui drept sub condiția și în măsura justificării ei [art. 898 alin. (1) pct. 1 și art. 899 alin. (1) C. civ.].

Atunci când notarea în cartea funciară, a imobilului vândut, a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiție suspensivă să își poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul.

Înscrierea în cartea funciară se face sub condiția suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului. Aceasta presupune următoarele:

– biroul de cadastru și publicitate imobiliară are obligația de a comunica preemptorului înscrierea dreptului sub condiție suspensivă al cumpărătorului;

– comunicarea încheierii înlocuiește chiar comunicarea cuprinsului contractului [pe care vânzătorul era obligat să-l notifice preemptorului, de îndată]^[13].

Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempțiune se stinge și se radiază din oficiu din cartea funciară [art. 1737 alin. (4) C. civ.].

Dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen.

În cazul de mai sus, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung (art. 1740 C. civ.).

În concluzie, dreptul de preemțiune la vânzare, este un mecanism juridic care reprezintă o voință legală, ce depășește interesele părților contractante, dar care, în principiu, operează cu respectarea condițiilor contractuale^[14].

Concluzii

Dreptul de preempțiune este un mecanism juridic instituit prin lege sau prin convenție, în scopul protejării unor interese publice sau private.

Dispozițiile în materie ale Codului civil se constituie într-un drept comun aplicabil tuturor drepturilor de preempțiune legale sau convenționale.

Codul civil (spre deosebire de legile speciale) iese în evidență prin reglementarea unui mod specific de exercitare a dreptului de preempțiune. Astfel, vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.

Când există mai mulți titulari (concurs de preemptori), care „și-au exercitat preempțiunea asupra aceluiași bun”, Codul civil instituie o ordine între aceștia.

În cazul pluralității de bunuri vândute, vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din acest preț.

Bibliografie

D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Vânzarea și schimbul, Ed. Hamangiu, București, 2017.

D. Chirică, Dreptul de preempțiune în noul Cod civil, în R.R.D.P. nr. 4/2015.

Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Vânzarea, Schimbul, Ed. Universul Juridic, București, 2017.

R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013.

Gh. Gheorghiu, Dreptul de preempțiune, în Noul Cod civil. Comentariu pe articole, coordonatori Fl. A Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Ed. C.H. Beck, București, 2012.

Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Ed. Wolters Kluwer România, București, 2007.

M. Nicolae, Noul Cod civil. Ediție critică, Ed. Universul juridic, București, 2012.

T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012.

C. Spasici, Contracte speciale. Reglementate în Codul civil. Sinteze teoretice și teste grilă, Ed. Hamangiu, București, 2019.