Neîncheierea vânzării din culpa vânzătoarei pârâte. Dreptul reclamanţilor de a cere rezoluţiunea antecontractului şi restituirea avansului

• NCC: art. 1170
• NCC: art. 1266-1269
• NCC: art. 1544
• NCC: art. 1556
• NCPC: art. 453 alin. (1)
• NCPC: art. 488
• NCPC: art. 496

Prin cererea înregistrată în data de 14.08.2019 pe rolul Judecătoriei Brașov, secția civilă sub nr. x/2019, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâta S.C. C. S.R.L., solicitând obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul apartamentul nr. x situat în Brașov, str. x, compus din două camere, bucătărie, baie, hol, două spații de depozitare, cu o suprafață construită de 69,18 mp și o suprafață utilă de 54,16 mp cu cota parte indiviză din spațiile comune cu o parcare supraterană și o grădină de 40 mp conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1.03.2018, în caz contrar hotărârea să țină loc de act autentic cu acordarea unui termen de 3 luni pentru efectuarea diferenței de plată prin credit bancar.

Pentru ipoteza în care imobilul a fost înstrăinat, au solicitat în subsidiar acordarea despăgubirilor în cuantum de 5500 euro, dublul sumei date ca avans din antecontractul de vânzare-cumpărare pentru culpa exclusivă în derularea raportului juridic și restituirea avansului dat în sumă de 2750 euro prin rezoluțiunea antecontractului.

Prin sentința civilă nr. 1479/10.03.2020 a Judecătoriei Brașov, secția civilă, s-a admis excepția necompetenței materiale invocate de către pârâtă și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Brașov, având în vedere valoarea obiectului principal și dispozițiile art. 94 pct. 1 lit. k) C. proc. civ.

(I.C.C.J., s. I civ., decizia nr. 282 din 8 februarie 2022)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Faptele relevante recursului de față, astfel cum au fost reținute de instanțele de fond, sunt, pe scurt, următoarele:

Între reclamanții recurenți în calitate de promitenți cumpărători și intimata-pârâtă în calitate de promitent vânzător s-a încheiat la data de 01.03.2018 un antecontract de vânzare în formă autentificată, prin care pârâta s-a obligat să construiască și să vândă un imobil, iar reclamanții s-au obligat să cumpere bunul menționat. La data încheierii antecontractului s-a achitat de reclamanți suma de 2750 euro cu titlu de avans.

În contract s-a prevăzut obligația reclamanților de a achita diferența de preț (52.250 euro) până la data de 01.05.2019, sursa acestei sume urmând a fi un credit bancar ce urma a fi obținut de ei prin programul național Prima Casă; pârâta s-a obligat a preda folosința bunului imobil până la data de 01.05.2019 și a proceda la întabularea dreptului de proprietate asupra construcției până la data de 01.08.2019.

Potrivit antecontractului, neîncheierea vânzării din culpa vânzătoarei pârâte dădea dreptul reclamanților fie a cere rezoluțiunea și restituirea avansului, fie a cere executarea obligației (respectiv încheierea contractului de vânzare); în schimb, neîncheierea contractului din culpa promitenților cumpărători dădea dreptul vânzătoarei a păstra avansul primit.

Reclamanții recurenți nu au achitat diferența de preț de 52.250 euro până la data de 01.05.2019; între părți s-a purtat corespondență în legătură cu rezoluțiunea contractului (notificarea pârâtei în acest sens fiind emisă la data de 23.07.2019), iar la data de 01.08.2019 părțile s-au întâlnit la sediului unui notar public, care a întocmit o încheiere de certificare consemnând că reclamanților nu le-au fost puse la dispoziție înscrisurile solicitate pârâtei, respectiv extrasul de carte funciară și încheierea de întabulare pentru locul de parcare și grădina, documente care le erau necesare, au afirmat, pentru accesarea creditului bancar.

Având în vedere că s-a învederat de către pârâtă pe parcursul litigiului înstrăinarea imobilului către o terță persoană, reclamanții și-au restrâns acțiunea la solicitarea subsidiară de acordare a dublului arvunei – 5500 euro.

Instanțele de fond au considerat neîntemeiată acțiunea reclamanților, cu argumentarea că, deși au afirmat că în vederea obținerii creditului bancar prin programul Prima Casă era obligatorie înscrierea imobilului ce urma a fi achiziționat în cartea funciară, obligația pârâtei de a proceda în acest sens era scadentă la o dată ulterioară celei la care era scadentă obligația reclamanților de a plăti diferența de preț; față de aceste împrejurări, de vreme ce plata prețului nu se putea face, conform convenției părților, după întabulare, neîndeplinirea obligației de plată a diferenței de preț îi situa pe reclamanți în poziția de debitori ai unei obligații neexecutate la data la care pârâta i-a notificat în scopul rezoluțiunii contractului.

Față de aceste împrejurări, văzând dispozițiile art. 1544 C. civ. și ale art. 9.1 din contract și culpa reclamanților pentru rezoluțiunea contractului, s-a apreciat că cererea de plată a dublului avansului este neîntemeiată.

Instanța de apel a subliniat, în același sens, că din art. 2 pct. 2.1. lit. c) al contractului rezultă că voința părților a fost aceea ca încheierea contractului de vânzare să fie condiționată de îndeplinirea integrală a obligației de plată a prețului și inclusiv de obținerea finanțării până la data de 01.05.2019 și independent de obligația intimatei de a întabula imobilul pe apartamente, clauza analizată având o formulare neechivocă.

Totodată, s-a constatat că în speță convenția părților nu punea în sarcina pârâtei nicio obligație legată de obținerea creditului de către reclamanți, obligație de a cărei îndeplinire să fie condiționată obținerea acestui credit, astfel încât exercitarea opțiunii pârâtei creditoare a obligației de plată a prețului, neexecutată, de a cere rezoluțiunea, nu mai permite reclamanților să ceară rezoluțiunea la rândul lor.

În aceste coordonate, recurenții reclamanți au reproșat instanței de apel greșita aplicare a legii – în dezvoltarea motivelor recursului încadrate în art. 488 pct. 8 C. proc. civ. – respectiv a prevederilor art. 1170 și respectiv art. 1266-1269 C. civ.

În fundamentarea acestei critici, consideră recurenții că, de vreme ce, pe de-o parte, părțile au condiționat plata prețului de obținerea creditului bancar prin programul Prima Casă și, pe de altă parte, un astfel de credit nu putea fi obținut decât dacă în prealabil imobilul ce urma a fi achiziționat era înscris în cartea funciară, rezultă cu claritate că pârâta era obligată a întabula imobilul anterior plății prețului de către ei.

Primo, se observă că prevederile H.G. nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului Noua Casă, invocate de recurenți, nu cuprind o dispoziție expresă în sensul condiționării acordării finanțării de înscrierea în cartea funciară a imobilului ce urmează a fi achiziționat la data acordării creditului.

De altfel, prima instanță a consemnat că reclamanții nu au probat imposibilitatea obținerii finanțării din pricina neînscrierii imobilului în cartea funciară, iar în apel nu s-au adus argumente și probe suplimentare sub acest aspect.

Chiar dacă normele evocate în cererea de recurs cuprind mențiunea că finanțatorul (în speță instituția bancară) va proceda la înscrierea în cartea funciară a ipotecii asupra locuinței și că beneficiarul se obligă să fie de acord cu constituirea ipotecii în favoarea Statului Român, nu există nicio prevedere în hotărârea guvernului cu privire la momentul constituirii acestei ipoteci și nici vreo cerință care să condiționeze acordarea finanțării de existența înscrierii în cartea funciară a imobilului.

Secundo, Înalta Curte constată că, dacă un atare mecanism de acordare a creditului ar fi fost reglementat, era în egală măsură obligația reclamanților recurenți de a-l cunoaște (de vreme ce intenționau a obține finanțarea) și de a se asigura că antecontractul este încheiat într-o așa manieră încât obligația pârâtei de întabulare a imobilului să fie deja îndeplinită la momentul când era scadentă obligația lor de plată a prețului.

Recurenții invocă dispozițiile art. 1170 C. civ., normă ce se referă la necesitatea ca părțile să negocieze și să execute cu bună-credință clauzele contractuale; or, în privința unei eventuale negocieri cu rea-credință a contractului, ea poate fi invocată, de principiu, în situația în care instanța este învestită cu o cerere privind validitatea contractului – ceea ce nu se întâmplă în cauza de față, unde se discută despre executarea acestuia.

Mai mult decât atât, reaua-credință a pârâtei în negocierea sau în executarea contractului nu a fost reținută ca dovedită în cauza de față de instanțele de fond, suverane în dreptul de apreciere asupra faptelor; totodată, modul de formulare a clauzelor contractuale ignoră împrejurarea pretinsă de recurenți (că aveau nevoie de înscrierea în cartea funciară pentru a obține creditul).

În același timp, lăsând deoparte împrejurarea că instanța de recurs nu poate cenzura împrejurări de fapt litigioase, se reține că, în prezența clauzelor contractuale clare și lipsite de echivoc, astfel cum au fost expuse de instanțele inferioare, nu se punea problema executării cu rea-credință a obligațiilor contractuale.

Nici cu privire la prevederile art. 1266-1269 C. civ. nu se identifică în cauză o încălcare din partea instanțelor de fond, cu același argument, arătat deja, că nu s-a reținut de instanțele de fond că părțile ar fi cunoscut sau avut în vedere impedimentul pretins de recurenți în obținerea creditului.

Au mai susținut recurenții că, la rândul său, vânzătoarea promitentă a nesocotit și propria obligație de a preda folosința bunului la data de 01.05.2019.

O astfel de susținere poate primi în cadrul unui litigiu privitor la executarea contractului sinalagmatic valența unei excepții de neexecutare, reglementată de art. 1556 C. civ.

Or, cum s-a arătat deja, după trecerea datei de 01.05.2019, când erau scadente atât obligația reclamanților de plată a prețului, cât și obligația pârâtei de predare a folosinței imobilului, pârâta a notificat reclamanții în scopul rezoluțiunii antecontractului (mai precis la data de 23.07.2019).

Față de acestea, excepția de neexecutare nu mai putea fi invocată în litigiul de față, la un moment când, așa cum au observat instanțele de fond, pârâta promitentă vânzătoare își exprimase deja prin notificarea adresată reclamanților opțiunea de rezoluțiune a contractului pentru neplata diferenței de preț.

În fine, cererea de recurs mai cuprinde o serie de susțineri care nu pot îmbrăca forma unor motive de recurs pentru că tind la reevaluarea probatoriului (e.g. argumentarea voinței părților la încheierea actului, ce ar contrazice clauzele contractuale), fie pentru că sunt străine cauzei de față (cum este afirmația că pârâta a înstrăinat către un terț imobilul ce a făcut obiectul antecontractului încheiat cu reclamanții, dar că ceea ce s-a vândut este un apartament mai mic decât cel menționat în antecontract).

Pentru toate aceste argumente, Înalta Curte conchide că în speță criticile formulate sunt nefondate prin raportare la cazurile de casare cărora li se subsumează și, față de prevederile art. 496 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

În temeiul prevederilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurenții la plata către intimată a sumei de 5000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial achitat pentru etapa recursului, potrivit facturii și chitanței depuse la dosarul de recurs.

Sursa informației: www.scj.ro.