Anularea numărului cadastral în cazul acţiunilor de carte funciară – Scurte consideraţii

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

În cazul introducerii unei cereri de chemare în judecată având ca obiect rectificarea de carte funciară în baza art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. (moștenire a art. 34 din Decretul‑Lege nr. 115/1938 și a art. 34 din Legea nr. 7/1996), putem decela trei ipoteze de lucru:

a) lipsa sau nevalabilitatea actului în temeiul căruia s‑a efectuat înscrierea;

b) nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară;

c) nevalabilitatea încheierii de carte funciară (redactată de asistentul registrator sau de registrator) – b) și c) au, de fapt, același efect^[35]:

a) înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efec­tuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui.

Putem vorbi de o nulitate a actului în sine în cazul în care numărul cadastral era greșit, rezultând o suprapunere totală sau parțială? Considerăm că nu întotdeauna, putând să ne aflăm în situația unei erori materiale care, după înscrierea imobilului în cartea funciară, produce efecte, putând fi rectificată doar prin intermediul instanței judecătorești. Dacă însă suprapunerea este consecința actului în sine (partea folosind actul de dobândire și situația de suprapunere tocmai pentru a‑și afirma pretențiile față de terenul obiect al suprapunerii), singura soluție rămâne introducerea unei acțiuni în rectificare întemeiate pe prevederile art. 908 alin. (1) pct. 1 teza finală C. civ.: actul în temeiul căruia a fost făcută înscrierea a fost desființat, pentru cauze anterioare ori concomitente încheierii sau emiterii lui;

b) încheierea nevalabilă a registratorului de carte funciară. Acesta este ținut, la rezolvarea cererilor de înscriere, să țină cont de: cuprinsul cererii, înscrisurile prezen­tate în temeiul cărora se solicită înscrierea, temeiurile legale. Dacă situația tabulară se împotrivește încuviințării înscrierii sau înscrisurile prezentate nu întrunesc condițiile legale, cererea va trebui să fie respinsă. Încheierea de admitere a cererii de înscriere, dată cu nesocotirea acestor două elemente, poate fi atacată cu cerere de reexaminare și apoi, dacă este cazul, cu plângere la judecătoria competentă teritorial, de către persoa­nele interesate cărora încheierea le‑a fost comunicată.

În doctrină s‑au arătat următoarele: „încheierea registratorului nu este învestită cu autoritatea de lucru judecat; fie că adversarul petiționarului a atacat‑o cu plângere la judecătorie, fie că nu a făcut‑o și încheierea a rămas definitivă, aceasta nu poate crea o situație de neclintit; cu atât mai puțin este acesta pus la adăpost de pretențiile terților care și‑ar vedea drepturile prejudiciate prin încheierea respectivă, cu atât mai mult cu cât încheierea se comunică doar persoanelor interesate, așa încât este evident că adeseori unii terți au la îndemână doar acțiunea în rectificare ca mijloc de a‑și proteja interesele”^[36].

De fapt, prin cererea de reexaminare sau prin plângere se atacă doar încheierea registratorului, nu și titlul ce a servit drept temei înscrierii:

1) Din însuși înscrisul prezentat odată cu cererea de înscriere reiese că actul juridic nu întrunește condițiile de valabilitate (fond, formă), însă registratorul a dispus înscrierea. Aici admiterea cererii de reexaminare sau a plângerii face de prisos acțiunea în rectificare pentru nevalabilitatea titlului. Dacă însă plângerea a fost respinsă, aceasta în sine nu închide calea acțiunii în rectificare^[37].

2) Nu înscrisul se pune în discuție prin cererea de reexaminare sau prin plângere, ci însăși încheierea și înscrierea efectuată în baza ei (neregularități așa de grave, încât încheierea și înscrierea trebuie să fie înlăturate). Dacă cererea de reexaminare sau plân­gerea a fost respinsă, acțiunea în rectificare va fi mijlocul procesual pentru înlă­turarea ei^[38].

3) Dacă actul juridic este valabil, iar încheierea păcătuiește de neregularități juri­dice ori de fapt dintre care numai unele sunt esențiale, iar altele sunt minore, introdu­cerea unei acțiuni în rectificare nu se justifică pentru toate greșelile registratorului^[39].

4) Acțiunea în rectificare se prezintă uneori ca un mijloc spre a obține înlăturarea totală sau parțială (pentru un număr cadastral). În ipoteza în care încheierea urmează să fie înlăturată pentru vicii inerente ei, ne aflăm în fața unei situații analoge titlului nevalabil.

5) În ceea ce privește cauzele din care decurge înlăturarea încheierii de carte fun­ciară nevalabile, prin acțiunea în rectificare, fără a fi necesară luarea în discuție a nevala­bilității actului însuși, cu referire la numărul cadastral, arătăm următoarele^[40]:

„în cazul întocmirii greșite a unei schițe de dezmembrare și al efectuării, în baza acesteia, a unei înscrieri eronate, temeiul acțiunii în rectificare îl constituie nu nevalabilitatea titlului ce a stat la baza înscrierii, deoarece atribuirea de număr cadastral sau schița respectivă nu sunt acte juridice, ci nevalabilitatea înscrierii însăși, ca urmare a unei înscrieri greșite efectuate în baza unei greșite identificări. Cu alte cuvinte, înscrierea este nulă în sensul art. 34 pct. 1 din Lege [actualul art. 908 alin. (1) pct. 1 din Cod] întrucât s‑a realizat asupra unei parcele greșit identificate, astfel încât nu este vorba, în acest caz, de o modificare în sensul art. 33 alin. 3 din lege (în forma anterioară republicării din 2012 – „Prin modi­ficare se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schim­bare care nu afectează esența dreptului care poartă asupra acelui imobil”), pentru că nu vizează schimbarea unor aspecte tehnice, fiind afectată însăși esența dreptului de proprietate ce poartă asupra imobilului”^[41].

Un aspect important nu trebuie lăsat nediscutat, fie și en passant. Prin construirea unor capete de cerere într‑o acțiune în rectificare se solicită, pe lângă petitele principale (dacă rectificarea este accesorie acțiunii principale în ineficacitatea actului), și opera­țiunile tehnice necesare instanței și, respectiv, biroului de cadastru și publicitate imobi­liară pentru a putea dispune, respectiv efectua operațiunile de carte funciară solicitate; astfel, se poate solicita într‑o asemenea acțiune, drept consecință a eventualei admiteri a capătului de cerere referitor la rectificarea cărții funciare, crearea unui plan de mișcare parcelară, dezmembrarea imobilului, înscrierea într‑o nouă carte funciară, anularea numărului cadastral, fără ca aceasta să schimbe natura lor de operațiuni tehnice care servesc instituției juridice a rectificării de carte funciară.

Se va recurge la anularea numărului cadastral în cazurile în care situațiile în care se poate solicita rectificarea de carte funciară și natura cauzei o impun (e.g., inopozabi­litatea, anularea titlului din care rezultă o suprapunere reală, acțiuni în revendicare bazate pe cartea funciară, suprapuneri virtuale care însă au produs efecte juridice prin înscrierea în cartea funciară, în circuitul civil fiind, ș.a.m.d.).

Concluzionând, remarcabila adaptabilitate a acțiunii în rectificare a cărții funciare va include și eventualele capete de cerere vizând anularea numărului cadastral, nefiind necesară o acțiune distinctă, care ar fi avut drept șubred argument un text din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.