Anularea numărului cadastral în cazul acţiunilor de carte funciară – Scurte consideraţii

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

O altă procedură apare în situația conversiei unei cărți funciare pe hârtie într‑o carte funciară în format electronic, atunci când, ulterior realizării conversiei, se constată intervenirea unei erori materiale (art. 367‑370 din Regulament). În această situație, conversia se rectifică sau se anulează, după caz, din oficiu, dacă nu a fost eliberat niciun document sau acesta nu a fost comunicat părților interesate, sau în urma unei cereri de rectificare, dacă documentele au fost comunicate persoanelor interesate. Este important de menționat că procedura rectificării erorilor materiale survenite odată cu conversia cărților funciare din format fizic în format electronic este total diferită de rectificarea cărților funciare prevăzută de art. 908 C. civ., fiind guvernată de prevederile art. 913 C. civ. („Îndreptarea erorilor materiale”) raportat la art. 221 din Regulament.

De cele mai multe ori, anularea unui număr cadastral poate apărea ca urmare a unei documentații efectuate incorect^[25], ceea ce duce la suprapuneri virtuale sau reale ale imobilelor înscrise ori care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Dacă, după verifi­carea din punct de vedere tehnic a documentației, inspectorul de cadastru constată că documentația este realizată incorect, emite un referat de respingere, care va sta la baza încheierii de respingere a serviciului de publicitate imobiliară (art. 48 din Regulament).

Legat de întocmirea incorectă a documentației de cadastrare, trebuie precizat că rezultatele activității comisiilor alcătuite din specialiști de cadastru și carte funciară, constituite pentru îndreptarea erorilor materiale în virtutea art. 34 din Legea nr. 7/1996 și a art. 113¹ și 113² din Regulament, nu sunt destinate să soluționeze litigiile dintre părți aflate în acel moment pe rolul instanței. Această interdicție este reiterată și în prevederile art. 113² alin. (7) din Regulament, ce arată că sunt considerate erori în înțelesul art. 34 alin. (3) din Lege doar acele inexactități de date privitoare la imobil ce puteau sau pot fi sesizate și înlăturate cu ocazia recepției documentației cadastrale și a căror existență poate fi constatată prin verificări la teren^[26]. Nu constituie erori în înțe­lesul art. 34 alin. (3) din Lege acele situații care fac obiectul rectificării tabulare regle­mentate la art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ.

Potrivit Regulamentului, suprapunerea virtuală există doar în baza de date grafică a oficiului teritorial, imobilul nefiind afectat de suprapunere în teren, și este generată de erori de măsurare, prelucrare a datelor și integrare în baza de date (art. 116). Suprapu­nerea virtuală se soluționează prin operațiunea de repoziționare. Dacă documentația de repoziționare nu este realizată de către persoana autorizată în termenul stabilit de inspector, din motive nejustificate, aceasta este sancționată conform Regulamentului. Persoana autorizată întocmește documentația de actualizare informații tehnice.

Dacă însă, la întocmirea documentației de actualizare informații tehnice, proprie­tarul imobilului poziționat greșit refuză să își exprime acordul sau nu este găsit, persoana autorizată dă o declarație cu privire la aceste aspecte, în termenul stabilit de inspector. În baza declarației persoanei autorizate și a referatului de constatare întocmit de inspector, aprobat de inginerul‑șef, inspectorul actualizează datele textuale referi­toare la teren în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, prin completarea rubricii Observații cu mențiunea „Imobil înregistrat în planul cadastral fără formă și localizare corectă”. Această mențiune se va face și pe planul de amplasament și delimitare din arhiva oficiului teritorial și nu constituie piedică la recepția altei documentații cadastrale poziționate corect.

Potrivit art. 117 al Regulamentului, suprapunerea reală este suprapunerea efectivă în teren datorată existenței mai multor acte juridice diferite pentru același ampla­sament, identificării diferite a limitei comune sau lipsei materializării limitei la mo­mentul identificării. Suprapunerea reală se soluționează pe cale amiabilă prin documen­tații cadastrale sau de către instanțele de judecată.

În situația în care există imobile înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară și se solicită prima înscriere în sistem pentru un nou imobil, consta­tându‑se o suprapunere reală, oficiul teritorial respinge documentația cadastrală. Dacă însă proprietarul imobilului pentru care cererea a fost respinsă dorește să dispună de dreptul său de proprietate pentru zona neafectată de suprapunere, în baza declarației titularului dreptului, exprimată în formă autentică, se întocmesc documentații cadas­trale pentru fiecare lot, respectiv lot afectat de suprapunere, lot fără suprapunere. Pentru lotul neafectat de suprapunere se atribuie număr cadastral, se deschide carte funciară, iar documentația întocmită pentru lotul cu suprapunere se respinge.

Concluzionând, descrierea și înscrierea imobilelor are la bază măsurători tehnice constând în identificarea, măsurarea imobilelor și prelucrarea datelor astfel obținute. În urma unor astfel de măsurători, se pot produce inexactități privitoare la datele materiale ale imobilelor înscrise în cartea funciară, care însă nu se încadrează în ipotezele pentru care poate fi cerută rectificarea cărții funciare^[27]. Din acest motiv, se poate utiliza posi­bilitatea juridică a modificării descrierii imobilelor înscrise în cartea funciară, referi­toare la descrierea, destinația ori suprafața terenului, așa cum statuează art. 914 C. civ., ce se realizează printr‑o cerere însoțită de documente justificative pe care proprietarul imobilului înscris în cartea funciară o poate adresa pe cale administrativă, în orice moment, biroului de cadastru și publicitate imobiliară, pentru a stabili o concordanță deplină între descrierea și întinderea suprafeței imobilului și situația reală.

În orice caz, această modificare a cărții funciare nu aduce atingere numărului cadastral ca atare, un număr greșit fiind corijabil prin procedura îndreptării erorii mate­riale prevăzută de art. 913 C. civ., nu prin aceea la care face referire art. 914 C. civ.

Prin urmare, în cazurile prezentate mai sus, anularea numărului cadastral apare ca o operațiune tehnică, realizabilă într‑un mod necontencios de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară.

3. Concordanța acțiunii în rectificarea cărții funciare cu anularea numărului cadastral

În art. 908 alin. (1) C. civ. sunt enumerate situațiile în care se poate solicita recti­ficarea unei înscrieri (intabulări sau înscrieri provizorii) în cartea funciară de către orice persoană interesată: (1) înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui; (2) dreptul înscris a fost greșit calificat; (3) nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s‑a făcut înscrierea; (4) înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a imobilului^[28].

Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face, prin urmare, fie pe cale amiabilă, prin declarația autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă. Hotărârea judecătorească va fi pronunțată împotriva titularului înscrierii în soluționarea unei acțiuni de fond, o acțiune principală (când se cere anularea încheierii de carte funciară ori a înscrierii nevalabile, radierea dreptului stins sau a înscrierii devenite inexactă, calificarea exactă a dreptului, când nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris) sau o acțiune accesorie grefată pe acțiunea principală, atunci când se introduce un capăt de cerere în anulare, rezoluțiune, reziliere, revocare, inopozabilitate ș.a.m.d. a actului în temeiul căruia s‑a efectuat înscrierea în cartea funciară^[29].

Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptățit, odată cu consimțământul dat în formă autentică nota­rială pentru efectuarea rectificării, și înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare rectificării.

Acțiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acțiunea de fond, când este cazul. Ea poate fi formulată atât împotriva dobân­ditorului nemijlocit, cât și împotriva terților dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în condițiile prevăzute la art. 909 C. civ., cu excepția acțiunii întemeiate pe dispo­zițiile alin. (1) pct. 3 și 4, care nu poate fi pornită împotriva terților care și‑au înscris vreun drept real, dobândit cu bună‑credință și printr‑un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu‑se pe cuprinsul cărții funciare^[30].

În ipoteza în care drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, prin intermediul cazurilor prevăzute în mod expres de Codul civil în art. 887 alin. (1) – moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege (hotărâre judecătorească) –, este evident că persoanele înscrise în cartea funciară nu sunt adevărații titulari ai acelor drepturi^[31]. Nepotrivirea nu se înlătură însă prin rectificare, ci, după cum însuși Codul o spune în mod expres, prin înscrierea drepturilor, în baza procedurilor speciale stabilite pentru fiecare categorie în parte, deoarece altfel nu se poate dispune de ele prin cartea funciară^[32]. Prin urmare, nu este nevoie în aceste cazuri, pentru punerea de acord a cărții funciare cu situația juridică reală, de o procedură contradictorie între proprietarul neînscris în cartea funciară și autorul său înscris (evident, cu excepția uzucapiunii și a hotărârilor judecătorești). Însă, dacă un terț și‑a înscris, fără cauză legitimă, un drept real, întemeindu‑se pe cuprinsul cărții funciare, dreptul este susceptibil de a fi radiat, fiind inopozabil adevăratului titular al dreptului^[33]. Oricum, trebuie să remarcăm că acțiunea în rectificarea cărții funciare este privită de doctrina veche (C. Negrea), în baza regulamentelor de carte funduară din 1855 și 1870, ca o adevărată acțiune în anulare^[34].

Rectificarea de carte funciară se bazează și pe forța probantă a înscrierilor în cartea funciară sau principiul publicității materiale, așa cum este el prevăzut de art. 900 raportat la art. 901 C. civ. (fostul art. 30 din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 32 din Decretul‑Lege nr. 115/1938). Cu alte cuvinte, există prezumția relativă că starea tabulară corespunde stării de drept material:

‑ dacă un drept real s‑a înscris în cartea funciară, trebuie considerat că există în folosul celui înscris ca titular al lui, chiar dacă în realitate nu a existat ori, după caz, nu mai există;

‑ dacă un drept real înscris în cartea funciară în folosul unei persoane a fost radiat, trebuie considerat că nu mai există, chiar dacă în realitate, el continuă să existe.

Pe de altă parte, față de terții subdobânditori de bună‑credință cu titlu oneros, cuprinsul cărții funciare este considerat exact și complet în mod absolut (evident, după expirarea termenelor de suspendare a publicității materiale – art. 909 C. civ. –, fiind termene de decădere).