Urbanismul și activitatea notarială

Activitatea notarială este o activitate necontencioasă, care se desfășoară conform regulilor stabilite prin Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995; în mod similar magistratului, a cărui activitate se desfășoară preponderent în procedura contencioasă, notarul public urmărește aplicarea corectă a legii la instrumentarea actelor și procedurilor avute în competență. Spre deosebire însă de hotărârea judecătorească, ce exprimă soluția magistratului, pronunțată în urma sesizării instanței de către persoanele interesate, actul notarial reflectă voința comună a părților, armonizată cu interesele lor legitime și cu cadrul legal incident în speță.

În anumite situații, cu o frecvență destul de ridicată, notarul public, în îndeplinirea obligației sale legale de a desluși raporturile juridice dintre părți cu privire la actul pe care vor să îl încheie, trebuie să verifice dacă scopul urmărit de acestea este în conformitate și cu dispozițiile legale speciale din domeniul urbanismului și să le dea îndrumările necesare asupra demersurilor ce se impun, pentru a se asigura conformarea cu aceste norme; precizăm că acestea au, de regulă un caracter imperativ, iar nerespectarea lor poate atrage, în cazurile prevăzute de lege, nulitatea absolută a actului juridic încheiat.

De exemplu, dacă proprietarul dorește să dezmembreze terenul său și să doneze loturile rezultate unor membri ai familiei, în vederea construirii de locuințe, sau dacă acesta intenționează să constituie pe lotul său o servitute de trecere în favoarea proprietarului unui imobil învecinat, care nu are acces la drumul public, sau în cazul în care un investitor intenționează să achiziționeze un imobil, în vederea dezvoltării unui proiect imobiliar, implicațiile urbanistice ale operațiunilor preconizate nu sunt deloc de neglijat, întrucât existența unor eventuale restricții, impuse pentru promovarea unui interes public, poate paraliza, parțial sau în întregime, scopul dorit de părți prin încheierea actelor juridice respective.

Cerința legală a respectării unor reguli urbanistice la încheierea unor acte notariale a existat și anterior, sub imperiul Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și a localităților urbane și rurale. Art. 31 din acest act normativ prevedea că partajul între moștenitori asupra terenurilor și înstrăinarea construcțiilor se puteau instrumenta doar pe baza autorizației administrative date de consiliile populare, cu respectarea normelor de sistematizare, sub sancțiunea nulității de drept.

Piața imobiliară a înregistrat ulterior căderii regimului comunist o creștere exponențială, în contextul relansării creditului imobiliar, dar și al apetitului sporit al conaționalilor noștri de a fi proprietari de locuințe, în dauna altor mijloace juridice de folosință a acestora. Încă dinainte de schimbările intervenite în plan politic și economic din anul 1989, aproape o treime din numărul total de locuitori ai țării stăteau în locuințe din fondul locativ de stat, cu plata unei chirii modice, locuințe care au putut fi cumpărate după 1990 la prețuri cu mult sub valoarea de piață, creându-se astfel premisele ca țara noastră să se afle astăzi în topul proprietarilor imobiliari din Europa; conform datelor publicate de Oficiul European de Statistică (Eurostat) pentru anul 2022, România are cel mai ridicat procent de proprietari de locuințe, aproximativ 95% din populație trăind într-un imobil proprietate personală.

Numărul mare de proiecte rezidențiale dezvoltate în ultimii ani s-a făcut, din păcate, în anumite cazuri, la limita unor standarde elementare, rezultând uneori construcții care au fost date în folosință, dar care nu sunt racordate la rețelele de utilități publice, sau la care accesul se face pe străzi fără trotuare ori a căror lățime nu permite deplasarea simultană a două mașini care circulă în sens contrar, sau clădiri de tip condominiu care nu au suficiente locuri de parcare, proporțional cu numărul de apartamente existente.

Pentru a satisfacere cererea în continuă creștere de locuințe, a apărut și un fenomen nou, acela al supraetajării, prin care construcții existente au fost supraînălțate și au fost împovărate cu niveluri nou construite și care ridică în mod firesc întrebarea dacă structura de rezistență a clădirii, concepută inițial pentru un anumit regim de înălțime, va rezista sarcinilor suplimentare create în acest mod. De multe ori operațiunile de supraetajare s-au făcut cu structuri de lemn de tip mansarde, care au fost expuse unor incendii provocate de suprasolicitarea rețelelor electrice, nedimensionate corespunzător noului consum de energie realizat.

Tot în ceea ce privește efectele dezvoltării pieței imobiliare a locuințelor noi, menționăm că, în ultima vreme, au făcut obiectul dezbaterilor în presă anumite situații care reclamă necesitatea identificării unor soluții în plan legislativ menite să îi protejeze pe promitenții cumpărători ai unor apartamente în curs de construire (bunuri viitoare) de riscul nefinalizării proiectului imobiliar demarat de investitor, din cauze diverse, cum ar fi creșterea prețului materialelor de construcții, imposibilitatea atragerii de către acesta a unor investiții sau a accesării unor credite ipotecare necesare finalizării proiectului. Avem în vedere, ca posibile soluții de protecție, constituirea unor mecanisme de garanție a finalizării proiectului de către investitor, limitarea sumelor plătite cu titlu de avans pentru apartamentele bunuri viitoare, care fac obiectul promisiunilor de vânzare și notarea acestora în cartea funciară, pentru opozabilitate față de terți.

Din păcate și în domeniul urbanismului, regulile prescrise de legiuitor, care ar fi trebuit să fie caracterizate de claritate și previzibilitate, sunt adesea apte de interpretări diferite sau sunt uneori contradictorii, prin raportare la diverse acte normative incidente aceluiași domeniu de reglementare. În ceea ce privește dispozițiile cu incidență directă în activitatea notarială, avem în vedere îndeosebi prevederile art. 6, alin. (6), lit. c) din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și cele ale art. 29, alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, care, în ciuda modificărilor succesive intervenite, nu au reușit să se concilieze în privința situațiilor în care este necesar certificatul de urbanism în vederea îndeplinirii unor operațiuni notariale privind circulația imobiliară.

Astfel, potrivit Legii nr. 50/1991, certificatul de urbanism se emite „pentru (…) operațiuni notariale privind circulația imobiliară, atunci când operațiunile respective au ca obiect: comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puțin 3 parcele, împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții și de infrastructură, constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil. Operațiunile juridice menționate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă atunci când operațiunile de împărțeli ori comasări de parcele fac obiectul ieșirii din indiviziune, cu excepția situației în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcții și/sau de lucrări de infrastructură”.

Conform Legii nr. 350/2001 „Certificatul de urbanism trebuie emis (…) pentru întocmirea documentațiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităților, în cel puțin 3 parcele, atunci când operațiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcții și de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare dintre părțile actului juridic are posibilitatea, conform dispozițiilor alin. (3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism”.

Pornind de la acest paralelism legislativ, care nu este permis de normele de tehnică legislativă, precum și de la criteriul de departajare a operațiunilor tehnico-juridice în care este necesar certificatul de urbanism, stabilit strict cantitativ (după numărul parcelelor implicate), a fost rolul practicii notariale să găsească soluția cu privire la întrebarea dacă este necesar acest certificat în cazul situațiilor în care se realizează comasarea/dezmembrarea a/în două parcele de teren, soluție identificată prin raportare la scopul declarat de părți, cuprins într-o declarație dată pe proprie răspundere, în care acestea precizează dacă operațiunea preconizată este sau nu este făcută în scopul realizării de lucrări de construcții și/sau de lucrări de infrastructură, în caz negativ nefiind solicitat certificatul de urbanism.

Pe lângă dorința de a avea reglementări clare și previzibile, așteptările profesiei noastre se îndreaptă, de asemenea, către reducerea termenelor de eliberare de către autoritățile locale a certificatelor de urbanism și către eliminarea unor tipuri diferite de certificate, utilizate pentru operațiuni diferite: dezmembrare, comasare, înstrăinare etc., dar care au un conținut similar – tipologie care are la bază prevederile art. 29, alin. (5) din Legea nr. 350/2001, în conformitate cu care „în certificatul de urbanism se va menționa în mod obligatoriu scopul eliberării acestuia”. Apreciem că ar fi utilă analiza posibilității de a se utiliza un formular unic de certificat, ce trebuie să cuprindă toate informațiile urbanistice cu privire la imobil, exprimate într-un limbaj accesibil publicului larg.

De asemenea, apreciem că pentru a se asigura accesul mai ușor la informațiile publice de interes general privind existența unor restricții urbanistice zonale, acestea ar putea fi menționate în evidențele de cadastru și carte funciară, urmând a fi evidențiate corespunzător în extrasele de carte funciară solicitate de persoanele interesate.

La situațiile expuse succint mai sus se așteaptă de la decidenți soluții în plan legislativ, unificarea legislației specifice acestui domeniu, dar și digitalizarea fluxurilor de lucru cu autoritățile competente, făcând obiectul de reglementare al proiectului de Lege pentru aprobarea Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aflat în procedură parlamentară de adoptare, act normativ prin care urmează să se abroge întreaga legislație anterioară în domeniu. Acesta prevede, printre altele, digitalizarea proceselor în domeniul planificării, avizării și autorizării documentațiilor de urbanism și ale lucrărilor de construcții. Este de așteptat ca noul cod să contribuie, de asemenea, la debirocratizarea în domeniu și la reducerea termenelor de emitere a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire, cu un efect benefic asupra pieței imobiliare și a circuitului civil.