One United Properties a devenit rapid forța dominantă în dezvoltarea de proiecte mixte în România. Interviu cu Andrei Diaconescu, co-CEO și cofondator One United Properties

Reprezentați, fără doar și poate, un exemplu de companie care face performanță în condiții de transparență deplină și turbulențe majore de ordin economic la nivel local și global. Cum a ajuns One United Properties principalul investitor și dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidențiale și de birouri de ultimă generație din România? Cum ați pornit la drum, de unde ați luat curajul și încrederea necesare? Ce v-a determinat să listați firma la Bursa de Valori București în 2021?

Eu și Victor (n.r. – Victor Căpitanu, cofondator One United Properties) ne-am întâlnit în 1999, când lucram amândoi la Alpha Bank (fosta Banca București). Din acel moment pot spune că am lucrat numai împreună. Am înființat One United Properties în 2007 și ne-am concentrat exclusiv pe această afacere după ce am făcut exit cu succes din Capital Partners, o firmă de investiții bancare, pe care am vândut-o către Banca Transilvania în 2016.

Încă din anii de început ai activității noastre în sectorul imobiliar, am avut un obiectiv major: să schimbăm sectorul imobiliar local, așa cum văzusem noi că se poate în alte capitale europene și să construim comunități sustenabile, ca modalitate de a contribui la dezvoltarea urbană și economică a Bucureștiului. ONE este un brand care a crescut de la an la an, fără să forțăm nimic, un brand ghidat de o viziune clară și de un management prudent. Astăzi este un brand care a devenit sinonim cu calitatea, designul, comunitatea, sustenabilitatea și locațiile extrem de dorite.

Obiectivul nostru este să îmbunătățim comunitățile existente și să construim altele noi, dezvoltând clădiri de calitate, eficiente energetic și generând creștere pe termen lung pentru acționari, dar și pentru clienți. De fapt, noi avem mereu în minte clientul final și dorințele acestuia în materie de locuire, suntem foarte atenți la ceea ce își doresc aceștia și oferim întotdeauna o calitate superioară și inovație în materie de construire.

Compania noastră a revitalizat zone abandonate din oraș și le-a transformat în comunități dinamice, introducând tendințe imobiliare de ultimă generație pe piața locală. Dezvoltările noastre rezidențiale de top, inclusiv comunități exclusiviste, precum One Peninsula, dezvoltări pe verticală precum One Verdi Park și dezvoltări mixte, precum One Floreasca City și One Cotroceni Park, se bucură de o reputație excelentă.

Odată cu creșterea afacerii și diversificarea portofoliului – ne-am extins pe piața de birouri în 2017, iar în 2021 am început să investim în restaurarea clădirilor istorice – am luat în calcul și listarea la BVB, ca un pas firesc în evoluția companiei și a spiritului antreprenorial care ne caracterizează. Decizia de a ne lista a fost și o măsură a încrederii noastre în potențialul de creștere al pieței locale. Ne-am listat la Bursă în iulie 2021, după un IPO de succes, iar astfel One United Properties a devenit cea mai mare companie antreprenorială listată la BVB. În prezent compania noastră este inclusă în principalii indici globali și locali, cum ar fi BET, FTSE Russell, MSCI, STOXX și ROTX.

Ați raportat preliminar pentru 2023 rezultate spectaculoase: o cifră de afaceri consolidată de 1,5 miliarde de lei pentru anul 2023 (o creștere de 30% față de 2022) și un profit brut de 524 de milioane de lei, reprezentând o creștere de 9% față de anul anterior. Cum se explică ecartul mare dintre creșterea rulajului și cea a profitului brut?

Veniturile și profitul tuturor vânzărilor realizate în 2023 nu sunt reflectate integral în rezultatele Grupului pentru anul 2023 datorită politicii de recunoaștere a veniturilor pe care o aplică One United Properties.

Prin urmare, marja netă a segmentului rezidențial a ajuns la 27,9% pentru 2023, o scădere față de 41,4% înregistrată în 2022, deoarece trei noi dezvoltări de mari dimensiuni aflate în stadii incipiente de construcție au fost adăugate la portofoliul de vânzări între T4 2022 și T3 2023, afectând temporar marja netă.

Este estimat ca marja din vânzările rezidențiale să continue să crească în anii următori pe măsură ce construcția acestor dezvoltări de mari dimensiuni – One Lake Club, One High District și One Lake Club – avansează. One United Properties își propune să obțină o marjă pe termen lung de 35% la toate dezvoltările sale rezidențiale.

Cum e posibil succesul pe piața imobiliară din București într-o perioadă marcată vizibil de inflație, infrastructură precară, creștere necontrolată a prețurilor la materialele de construcții, lipsă de forță de muncă și adesea interese oculte, de grup?

Într-un context de piață marcat de toate aceste provocări pe care le-ați enumerat, One United Properties reușește să facă performanță. Rezultatele financiare și vânzările rezidențiale record evidențiază atractivitatea unică a dezvoltărilor noastre și o preferință tot mai accentuată a clienților pentru calitate, precum și poziția noastră distinctă pe piață și cererea pentru dezvoltările noastre.

Prin concentrarea pe proiecte de mare impact, care redefinesc peisajul urban autohton, și capitalizând pe cererea constantă din piață pentru dezvoltări durabile, reușim să ne poziționăm ca un actor puternic în sectorul imobiliar.

Finalizarea în 2023 a 1.430 de unități în cadrul a patru dezvoltări cheie – One Cotroceni Park, One Verdi Park, One Floreasca Vista și One Timpuri Noi reprezintă un moment semnificativ pentru noi, depășind livrările noastre totale din anii anteriori și demonstrând astfel rolul pe care îl avem în evoluția dinamică a Bucureștiului. Pe măsură ce contribuim la dezvoltarea orașului, observăm o cerere constantă pentru spații de locuit de înaltă calitate, o tendință care anticipează viitorul economic al regiunii.

Dacă ar fi să vă referiți la cele trei mari direcții de dezvoltare imobiliară în care activați – cel rezidențial, de birouri și comercial, ba chiar și la cel de restaurări/reabilitări, care ar fi ponderile acestora în bilanțul anual? Ce zonă oferă cele mai interesante oportunități și perspective?

Ne concentrăm pe toate aceste direcții pe care le-ați enumerat și la care se adaugă și o nouă divizie lansată anul acesta, cea de ospitalitate. Ne-am extins portofoliul comercial prin intrarea pe piața ospitalității odată cu anunțul deschiderii primului hotel Mondrian din România, în apropierea Ateneului Român.

Sigur, divizia de rezidențial este cea care are cea mai mare pondere, iar creșterile veniturilor noastre sunt stimulate de o piață rezidențială dinamică, cu vânzări care au crescut cu 47% față de anul precedent, ajungând la 1,1 miliarde de lei în 2023, o realizare remarcabilă a echipei noastre. Totodată, anul trecut am avut și o creștere de 63% a veniturilor din chirii, care s-au ridicat la 128,4 milioane de lei.

Însă și celelalte divizii au un rol important în dezvoltarea businessului nostru. În 2023 compania a înregistrat și o expansiune a activităților sale de închiriere, cu 34.200 mp de spații de birouri și retail închiriate. Această activitate include și tranzacția-record de 57 de milioane de euro cu Infineon Technologies, în cadrul căreia One United Properties va dezvolta un imobil de birouri sustenabil la cheie, One Technology District, pentru gigantul tech german.

Investiția în restaurarea clădirilor istorice face parte, de asemenea, din strategia pe termen lung a One United Properties de îmbunătățire a Bucureștiului, care a început în 2021 cu achiziția Casei Braikoff (One Athénée), aflată în prezent în proces de restaurare. Această direcție a continuat în 2022 cu prima fabrică Ford din Europa de Est (One Gallery), care acum este supusă unor lucrări semnificative de restaurare, cu o investiție de 90 de milioane de euro, cea mai mare investiție privată într-o clădire protejată din România. Valoarea brută de dezvoltare a portofoliului de restaurare în prezent în dezvoltare al One United Properties este estimată la 239 de milioane de euro.

One United Properties a făcut și face demersuri semnificative atunci când e vorba despre implementarea unor standarde internaționale de dezvoltare durabilă cu impact asupra mediului înconjurător, eficiență energetică a imobilelor, educare și emancipare a publicului și regenerare urbană de ansamblu. Din punct de vedere managerial, administrativ, politic ș.a.m.d., la nivelul Capitalei se face însă prea puțin și haotic în aceste direcții. Cum vă regenerați optimismul pentru a continua acțiuni de genul „București 2028” – o campanie despre cum se poate realiza dezvoltarea urbană responsabilă?

Noi credem că performanța companiei merge mână în mână cu performanța orașului, tocmai de aceea investim în dezvoltarea Capitalei și ne propunem să avem constant acțiuni de promovare a orașului.

Fie că vorbim de ridicarea ștachetei în materie de locuire, de investiții în infrastructură – la One Floreasca City, de exemplu, am alocat un milion de euro pentru lărgirea Căii Floreasca -, de restaurare a clădirilor istorice sau de aducerea unor branduri internaționale premium pe piața locală, în proiectele noastre comerciale, toate aceste inițiative au ca scop și creșterea atractivității Bucureștiului. Orașul are șansa ca, prin astfel de investiții, să devină o destinație turistică sau de business foarte atrăgătoare.

Ne place să vedem turiști plimbându-se prin centrul orașului, ne place să spunem povești ale unor clădiri emblematice restaurate sau să ne bucurăm când marile companii internaționale aleg să deschidă birouri în clădirile noastre office sustenabile. Toate acestea înseamnă investiții în dezvoltarea orașului.

Cum apreciați concurența de la această oră pe piața pe care activați? Ați luat în considerare și o eventuală extindere a operațiunilor și în alte mari orașe din țară?

Brandul ONE este un brand care și-a demonstrat atât calitatea, cât și atributele unice, prin urmare suntem atenți la ce oportunități avem noi și ne comparăm doar cu noi, încercând să fim mai buni de la an la an.

One United Properties a devenit rapid forța dominantă în dezvoltarea de proiecte mixte în România, intuind o nevoie reală a traiului urban contemporan, suntem printre primii care au investit în sisteme energetice performante precum sistemele geoexchange, care folosesc căldura pământului, reducând nu doar costurile de întreținere, ci și emisiile de carbon.

Am introdus o viziune nouă pe piața de birouri post pandemie, cu o reașezare a spațiului de lucru pe triada flexibilitate-tehnologie-wellbeing. Ne dorim să inovăm de la un proiect la altul și să îmbunătățim comunitățile urbane.

Cum colaborați cu instituțiile și autoritățile abilitate să analizeze și să aprobe proiectele dv.? Cum faceți față întârzierilor, birocrației și uneori deciziilor arbitrare sau anapoda?

Avem o colaborare bună și, în general, ne putem duce la îndeplinire planurile de construire, în graficul asumat. Punctele de divergențe cu autoritățile cred că sunt deja binecunoscute de toată piața. Însă per ansamblu pot spune că nu întâmpinăm impedimente majore. Sigur, întreg sectorul din care facem parte ar beneficia de pe urma unui plan de susținere a dezvoltărilor din partea autorităților. Ne dorim ca Bucureștiul să se dezvolte armonios, să atragă investitori, să creeze noi locuri de muncă, să prospere economic, iar noi, prin activitatea de dezvoltare, putem contribui la acest lucru.

Sunteți co-CEO și cofondator al companiei, alături de partenerul dv., Victor Căpitanu. Cum reușiți să vă armonizați punctele de vedere și să aveți un management coerent, în condiții de surprinzătoare dualitate? Cum luați deciziile strategice, capitale, fără să sară „scântei”?

Amândoi suntem implicați în operațiunile zilnice ale companiei, în calitate de co-CEO și membri executivi ai Consiliului de Administrație. Ne-am împărțit oarecum segmentele companiei, în sensul în care eu sunt responsabil de zona de construire, coordonare a echipelor de arhitecți, autorizații, legal, în vreme ce Victor este responsabil de comunicare, marketing, vânzări, investitori. Împărțim același birou și cred că formăm o echipă foarte bună, în general cel care are argumentele cele mai solide are câștig de cauză. Însă de cele mai multe ori avem o viziune comună asupra afacerii.

Vorbind public despre dezvoltarea imobiliară locală, partenerul dv. a descris România ca pe o „bijuterie ascunsă”, care atrage tot mai mult interesul investitorilor, pe măsură ce piața de capital locală se dezvoltă. Vom ști, noi toți, să șlefuim această „bijuterie” și să o facem să strălucească?

Mi-ar plăcea să cred că da. Că prin ceea ce facem, fiecare în sectorul nostru de activitate, aducem mai multă valoare în orașul nostru, în țara noastră, care nu poate crește decât prin implicarea tuturor – mediu antreprenorial, clasă politică, societate civilă.