„Jucătorii din domeniul imobiliar reușesc, de cele mai multe ori, să-și adapteze comportamentul la provocările pieței”. Interviu cu av. Monia Dobrescu, Partener, Mușat & Asociații

Aveți un palmares de succese notabile ca avocat, repurtate în cei peste de 21 de ani de când activați în echipa societății Mușat & Asociații. Pe lângă specializarea dv. în banking & finance, aveți și o vastă experiență în domeniul imobiliar și construcții. De-a lungul timpului, ați fost implicată într-un număr mare de tranzacții de mare profil, acționând pentru proprietari, chiriași, creditori, dezvoltatori și antreprenori principali, precum și diverși brokeri și consultanți internaționali. Ați oferit și oferiți consiliere cu privire la o gamă largă de probleme juridice legate de imobiliare – chestiuni de reglementare și autorizații, restructurare a portofoliului de proprietăți și titluri de valoare imobiliare, dar și în cazuri care exced cadrul legal obișnuit. Cât de importantă este ca pondere această arie de expertiză, marcată continuu de turbulențe, în portofoliul Mușat și Asociații?

Dreptul imobiliar și al construcțiilor a fost, încă de la începuturile firmei, și s-a menținut, în mod constant, pe parcurs, una din cele mai importante și mai interesante arii de practică din cadrul firmei noastre, indiferent de turbulențele care au marcat piața imobiliară de-a lungul timpului.

Echipa Mușat a fost implicată în tranzacții importante, de impact în economia actuală, și care au marcat rezultate excelente atât pentru clienții noștri, cât și pentru noi, ca profesioniști. Mi-am exprimat în numeroase rânduri opinia că piața imobiliară din România este și va continua să fie atrăgătoare pentru investitori. Perioadele de instabilitate, fie ea economică, politică, legislativă sau de alt tip, nu fac decât să aducă mai multă prudență în conduita jucătorilor de pe piață sau o regândire a investițiilor, nicidecum să le oprească.

Deși piața de Real Estate & Construction continuă să fie în România „vioara întâi” a economiei, evoluțiile sectorului depind de multe variabile: costuri de construcție majorate, cea mai mare inflație din UE, dobânzi bancare mari, constrângeri de ordin ecologic și consum energetic, birocrație, planuri urbanistice incerte, instabilitate legislativă și politică. Care sunt în ordine, din punctul dv. de vedere, cele mai serioase amenințări la adresa domeniului?

Am fost martorii unor schimbări importante în real estate, determinate de pandemie și de etapa postpandemică, cu influențe majore asupra comportamentului consumatorului și al investitorului. La acestea s-a adăugat în mod nefericit și situația conflictuală din Ucraina, având un impact major asupra evoluției pieței și a factorilor de dezvoltare la nivel național.

Separat de aspectele de ordin extern, care au avut, poate, cel mai important impact în domeniu, ne confruntăm, într-adevăr, și cu cele interne, specifice pieței noastre, cum ar fi blocajul unor investiții din Capitală, determinat de anularea planurilor urbanistice coordonatoare și atacarea autorizațiilor de construire, o legislație uneori lacunară sau insuficient de corelată, precum și instabilitatea fiscală determinată recent de modificările referitoare la TVA. Într-un atare context, înăsprirea condițiilor de acordare a creditelor vine ca un rezultat firesc din partea băncilor și a instituțiilor financiare, ceea ce poate acționa ca o frână asupra avântului investitorilor și dezvoltatorilor. Totuși, cum spuneam mai sus, experiența cu numeroși clienți în acest domeniu mi-a arătat că jucătorii din domeniul imobiliar reușesc, de cele mai multe ori, să își adapteze comportamentul la provocările pieței.

În anul 2023, în piața imobiliară din România numărul de tranzacții de locuințe a scăzut pentru al doilea an consecutiv, numărând peste 158.000 de tranzacții, în minus cu aproape 10% comparativ cu anul 2022. Mulți analiști sperau că anunțarea creșterii cotei reduse de TVA de la 5% la 9% la locuințele cu suprafețe mai mari începând din 1 ianuarie 2024 va stimula tranzacțiile, ceea ce s-a întâmplat doar parțial. Au fost dobânzile majorate pentru credite și inflația de două cifre frânele majore? De unde atunci optimismul dezvoltatorilor?

Piața imobiliară locală a fost marcată de amenințări de factură variată în ultimii ani. Fie că vorbim de criza sanitară, de conflictul militar din regiune sau de alte perturbări economice în sens larg, au fost multipli factori de stres care au pus presiune pe evoluția economică sănătoasă a climatului local de business.

În acest context, este adevărat că dobânzile majorate și inflația au temperat apetitul investitorilor, aceștia fiind indici esențiali pentru dezvoltatori. Cu toate acestea, trebuie să avem în vedere că majoritatea țărilor europene s-au confruntat sau încă se confruntă cu fenomenul inflaționist în această perioadă, cu precădere în această regiune a Europei, România nefiind într-o situație particulară din acest punct de vedere.

Creditele ipotecare acordate de bănci au perspective de creștere anemică, politica de risk management s-a înăsprit, indicii bancari IRCC și ROBOR au scăzut dezamăgitor de puțin, iar puterea de cumpărare a scăzut în 2023 la o medie de 7.738 de euro pe cap de român, ajungând la doar 44% din media europeană. Așa stând lucrurile, ce perspective întrevedeți pe mai departe în domeniul finanțărilor imobiliare?

Condițiile de finanțare din sectorul imobiliar au devenit mai restrictive față de anii precedenți, ca o consecință firească a evoluțiilor recente în plan economic. Nu se poate spune însă că băncile manifestă un dezinteres față de finanțările imobiliare, ci mai degrabă că a fost un interval în care s-a acționat cu o prudență mai mare, dar acest fapt poate fi perceput și ca o dovadă de maturitate și un semn de stabilitate la nivelul pieței. În practică, am observat că băncile au început să arate un interes sporit față de proiectele care îndeplinesc cerințele ESG.

Există o preocupare evidentă a UE de protecție a mediului, iar Pactul Verde European votat la sfârșitul lui 2019, a impus și pentru România măsuri de reducere a consumului de energie, norme pentru clădiri „verzi”, reglementări ce urmăresc stimularea securității energetice și reducerea emisiilor de carbon, folosirea de resurse regenerabile etc. Cât de mult credeți că vor resimțiți economic vânzătorii și cumpărătorii aceste influențe?

Tranziția către o economie verde nu mai este privită doar ca o oportunitate, ci a devenit un factor necesar și esențial, care modelează în prezent evoluția sectorului imobiliar spre inovație și durabilitate. Reglementări stricte, precum atingerea standardului nZEB (nearly Zero-Energy Building – n.n.) în domeniul eficienței energetice, introducerea unor planuri naționale de renovare a clădirilor, implementarea tehnologiei solare sau promovarea mobilității ecologice, determină dezvoltatorii să aibă în vedere astfel de parametri încă din faza de proiectare a imobilelor, în vederea obținerii autorizației de construire.

De asemenea, dezvoltatorii care integrează cerințele ESG în modelul lor de business beneficiază de avantaje pe termen mediu și lung în ceea ce privește oportunitățile de finanțare, reducerea costurilor cu materiile prime și energia, anticiparea și adaptarea la modificările de reglementare, gestionarea riscurilor sau accesul la un segment de clienți noi. Deși zona de office rămâne în continuare principala categorie, certificările verzi încep să fie obținute în toate sectoarele imobiliare, inclusiv în proiectele industriale și de retail. În același timp, cumpărătorii, atât locali, cât și străini, își orientează majoritar atenția către imobilele care respectă exigențele impuse din punctul de vedere al eficienței și al sustenabilității.

Dacă discutăm despre zona de office (birouri), trebuie amintit faptul că pandemia a schimbat paradigma și sistemul de telemuncă a arătat firmelor și posibilitatea de a se restrânge ca spațiu de activitate, amenințând proprietarii de clădiri cu lipsa cererilor de închiriere. A stagnat avântul dezvoltatorilor sau businessul din chirii își revine treptat?

Într-adevăr, dezvoltarea imobiliară pe segmentul office a întâmpinat numeroase provocări în ultimii ani, resimțindu-se atât efectele pandemiei, cât și cele ale creșterii prețurilor materialelor de construcție și ale inflației. Angajații au fost seduși de telemuncă sau de modelul hibrid, deoarece le-a oferit o eficientizare a timpului în lipsa orelor petrecute în trafic și a adus un echilibru între serviciu și viața personală.

Dar, treptat, au început să se vadă și dezavantajele: lipsa socializării, îngreunarea muncii în echipă, dificultăți ale tinerilor angajați în a beneficia de experiența nemijlocită a celor seniori etc. Astfel, numărul angajaților care se reîntorc la birouri este din ce în ce mai mare, dar pentru că impactul telemuncii nu poate fi trecut cu vederea (schimbarea modului de abordare în ceea ce privește perspectivele pentru echilibrul dintre muncă și viața personală), și angajatorii și-au flexibilizat oferta și, în același timp, și-au recalibrat cerințele față de angajați.

Astfel, dezvoltatorii investesc în proiecte competitive, corelate noilor realități de pe piața muncii, pentru ca spațiile de birouri să rămână relevante, iar companiile își reorganizează spațiile nu doar în funcție de criterii de sustenabilitate și eficiență, ci și în funcție de aspecte sociale, precum amplasare, proximitate, servicii suplimentare.

V-ați numărat în repetate rânduri printre cei mai importanți avocați din domeniu, nominalizați de cele mai importante directoare internaționale, figurați printre „cei mai influenți 50 de oameni din piața de Real Estate din România”, evidențiați de publicația anuală Property Forum Events & News, ați fost laureată a multor gale de profil. Prețuiește recunoașterea talentului dv. profesional la nivel public la fel de mult ca satisfacția clienților pentru care ați obținut victorii și care vă recomandă mai departe?

Nu cred că există cineva care să nu simtă satisfacția recunoașterii meritelor. Cred că fiecare dintre noi are nevoie, într-o mai mare sau mai mică măsură, de validare și de motivație pentru a continua să facă performanță. Și evident că orice tip de recunoaștere este important, dar pentru un avocat cred că satisfacția clientului este un mod direct de apreciere și, respectiv, de mulțumire sufletească.