Critici de neconstituţionalitate și încălcări ale legislaţiei europene cu privire la proiectul de lege nr. 336/2018 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan

Text PL 336/2018

Critici/observații

„Legea privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului”

„Art. 4. – (1) Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu res- pectarea condițiilor de fond și de formă prevă- zute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a drep- tului de preempțiune, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine:

[…]

c) preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la alin. (2) și (4);

f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domi- ciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

[…]

Formularea este evident neclară și generatoare de ambiguități. Proprietarii și aren- dașii nu pot avea în același timp, același drept de opțiune, pentru că se exclud unul pe celălalt. Ori proprietarii pot avea acest drept, ori arendașii, atunci când terenul nu este lucrat de proprietar, dar nu pot avea amândoi în același timp aceeași opțiune.

În categoria preemptorilor de rang VI sunt menționate doar „persoanele fizice” domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale în care este amplasat terenul, fără a menționa nimic despre persoanele juridice din respectivele areale, în condițiile în care acțiunile statului (e.g. APIA, autorități fiscale, bănci) din ultimii ani au fost tocmai în sensul încurajării operării activităților agricole prin societăți, persoane fizice autorizate, asociații, cooperative, în scopul fiscalizării agriculturii, asigurării transparenței fondurilor etc. Care este temeiul excluderii persoanelor juridice din categoria preemptorilor? Este evident că pre- vederea din art. 4, lit. (f) este discriminatorie.

(2) Arendașul care dorește să cumpere terenul agricol arendat situat în extravilan trebuie să dețină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat și înregistrat potrivit dispozițiilor legale, cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei și să îndeplinească următoarele condiții:

a)  în cazul arendașilor persoane fizice să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situată pe teritoriul național, pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

b)   în cazul arendașilor persoane juridice și asociații, persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

c)  în cazul arendașilor persoane juridice, cu acționariat altă persoană juridică, acționarii care dețin controlul societății să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În măsura în care această condiție intră în vigoare imediat, dincolo de claritate, predictibilitate etc. avem de a face cu retroactivitatea legii civile noi – a se vedea pag. 139, detalii despre retroactivitate. Doar în măsura în care se amână intrarea ei în vigoare cu un 1 an, putem vorbi de aliniere cu normele constituționale.

Pentru chestiunile legate de rezidența în România pe o perioadă de 5 ani anteriori ofertei, a se vedea precizările din sec- țiunea 2 de mai sus.

(3) În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate la cumpărarea terenului supus vânzării are tânărul fermier care desfășoară activități în zootehnie, cu respectarea condiției privind domiciliul/reședința stabilit/ stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

(7) Solicitarea și utilizarea extrasului de carte funciară sau, în condițiile legii, a certificatului de sarcini și a documentației cadastrale valabile la încheierea contractelor translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale, fac pe deplin dovada bunei- credințe atât a părților din contract, cât și în fața notarului public, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară

Atâta timp când proprietatea funciară nu este cadastrată în totalitate (procentul fiind sub 50%) și nu a trecut o perioadă de 3-5 ani de la data finalizării cadastrului, la nivelul întregii țări, pentru a fi fost remediate potențiale revendicări, uzucapiuni, prezumția generată de extrasul de carte funciară trebuie să rămână relativă, în acord cu Codul Civil (art. 901) și Legea nr. 7/1996 a cărții funciare.

Pentru o bună credință reală, informațiile din extrasul de carte funciară trebuie completate cu verificări pe portalul instanțelor, la primăriile locale etc. Altfel putem asista la abuzuri de vânzări ale bunurilor altora, bazate pe rea credință, documente cadastrale cu erori etc.

a)  să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;

b)  să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;

c)   să fie înregistrată de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan”.

La o primă interpretare, din coroborarea art. 4 și 41 s-ar deduce că preemptorii nu ar trebui să îndeplinească condițiile restrictive la momentul cumpărării terenului agricol, ci doar persoanele fizice și juridice care ar urma să cumpere în lipsa unor eventuali preemptori.

Pe de altă parte, atât în cazul arendașilor cât și tinerilor fermieri, aflați în categoria preemptorilor, legiuitorul a solicitat condiția rezidenței pe teritoriul României.

(2) În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

O companie care desfășoară activități agricole și într-un an secetos și are pierderi, poate vinde o parte din terenul agricol aflat în proprietate de 5 ani (lease back) pentru autofinanțare – în acest caz, se plătește impozit de 80% pe diferențele de valori ale terenului, independent de restul indicatorilor financiari??

(5) Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestei investiții.

Astfel, conform art. 44, alineatul (5) din Constituția României:

„Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul orică- rei proprietăți imobiliare, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor, precum și pentru alte daune imputa- bile autorității”.

De asemenea, art. 136, alineatul 4 din Constituție, prevede că:

„Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condițiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică”.

Statul, fie că asigură exploatarea resurselor naturale, direct sau prin concesionar, ar fi în imposibilitatea îndeplinirii acestei obligații constituționale dacă proprietarul terenului agricol situat în extravilan nu ar putea desfășura alte activități decât cele agricole. De asemenea, art. 136, alineatul 4 din Constituție, prevede că: „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condițiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică”.

Art. 135, alineatul (2), litera (d) din Constituție menționează că: „Statul trebuie să asigure: […] exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național”.

Obligarea proprietarului unui teren agricol la a desfășura exclusiv activități agricole sau păstrarea obligatorie a plantațiilor, culturilor și construcțiilor existente contravine dreptului constituțional al autorității publice, direct sau prin concesionar, de a folosi un teren agricol situat în extravilan pentru lucrări de interes general, e.g., explorare sau exploatare.