Universuljuridic.ro PREMIUM
Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.
Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.
Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!
1.001 views
Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.
Sub un prim aspect, instanţa de recurs observă că în cadrul deciziei recurate, curtea de apel nu a folosit în argumentaţia sa motive străine de natura pricinii, nefiind aşadar incident motivul de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.
Astfel, se observă că în cadrul raţionamentului său juridic expus, instanţa de apel a plecat de la dispoziţiile art. 1683 C. civ. privind vânzarea bunului altuia, arătând în acest context, că eroarea cumpărătorului asupra calităţii de proprietar asupra bunului a vânzătorului, constituie o cauză de nulitate relativă, invocabilă doar de cumpărător şi nu şi de proprietarul real ce este un terţ faţă de actul juridic de vânzare.
În continuare însă, instanţa de apel s-a focalizat pe cauza de nulitate absolută invocată de recurenţi, cauza ilicită şi imorală, configurându-şi raţionamentul juridic pe baza bunei – credinţe a cumpărătorului intimat J., pe baza erorii comune şi invincibile şi drept urmare, pe baza incidenţei astfel în cauză, a art. 17 alin. (2) C. civ. care salvează actul juridic încheiat în aceste condiţii şi îi conferă valabilitate.
În ansamblul motivării instanţei de apel, paragraful criticat de către recurenţi se constituie ca şi parte componentă uniform şi armonios integrată, cu valoare juridică de punct de debut al raţionamentului expus de curtea de apel.
Se constată că în cadrul deciziei recurate, analiza instanţei nu este efectuată prin prisma vreunei cauze de nulitate relativă, ci prin prisma a înseşi cauzei ilicite şi imorale indicate de către recurenţii reclamanţi, astfel încât pentru ansamblul acestor argumente nu se poate invoca în mod fondat motivul de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.
Motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. este de asemenea, nefondat, instanţa de apel realizând în cauză o corectă aplicare a prevederilor legale incidente invocate de recurenţii A., B., C., E., D. şi F..
O primă critică a recurenţilor sub acest aspect, vizează invocata ignorare de către instanţa de apel art. 17 alin. (1) C. civ. potrivit căruia: „Eroarea comună şi invincibilă – (1) Nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi”.
Instanţa de recurs constată faptul că nu este vorba despre nici o omisiune a curţii de apel, atât timp cât aceasta a apreciat că în cauză este incidentă excepţia de la principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însuşi) consacrat de acest alineat prim, excepţie prevăzută în cadrul alineatului secund al art. 17, excepţie care se configurează astfel şi în raport cu regula quod nullum est, nullum producit effectum (actul nul nu poate produce efecte juridice).
Contrar criticii separate formulate în continuare în cadrul cererii de recurs de către recurenţi, aprecierea erorii comune şi invincibile se analizează potrivit art. 17 alin. (2) din cod, nu în raport de persoana care creează aparenţa dreptului sau este subiect al aparenţei de drept, ci în raport de persoana care încheie actul juridic într-o astfel de stare inocentă, de eroare: „Cu toate acestea, când cineva, împărtăşind o credinţă comună şi invincibilă, a considerat că o persoană are un anumit drept sau o anumită calitate juridică (…)”.
Convergent, instanţa de recurs constată că inclusiv metoda de interpretare gramaticală a normei juridice determină acelaşi rezultat al interpretării. Astfel, din punct de vedere semantic, „comun” înseamnă care aparţine mai multora sau tuturor. Aşadar, „comun” nu înseamnă obligatoriu „total”, astfel cum practic recurenţii invocă prin trimiterea la reaua – credinţă a vânzătorului I. de la momentul vânzării imobilului către intimatul cumpărător, ca şi element care înlătură caracterul comun al erorii.
În privinţa criticii complexe referitoare la ignorarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 1254 alin. (2) şi (3) C. civ. (conform cărora „(2) Desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui. (3) În cazul în care contractul este desfiinţat, fiecare parte trebuie să restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestaţiile primite, potrivit prevederilor art. 1.639-1.647, chiar dacă acestea au fost executate succesiv sau au avut un caracter continuu”) pe care recurenţii le apreciază a fi similare celor expuse în cadrul art. 1683 alin. (4) C. civ. din materia vânzării bunului altuia („În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese”), atât timp cât la momentul vânzării – cumpărării, vânzătorii nu aveau calitatea de proprietari ai bunului vândut, neputând astfel dispune asupra dreptului de proprietate asupra bunului, potrivit art. 12 alin. (1) C. civ., instanţa de recurs o apreciază a fi nefondată.
Astfel, principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis care reglementează efectele în general ale nulităţii faţă de terţi, consacrat în prezent de art. 1254 alin. (2) C. civ. invocat de recurenţi, nu reprezintă însă, aşa cum rezultă din însuşi textul legal, un principiu cu valoare absolută, ci relativă, acţionând „în condiţiile legii”, adică în limitele admise de aceasta, ceea ce înseamnă că şi acest principiu comportă anumite excepţii, cazuri în care nulitatea este suprimată sau după caz, anihilată prin acţiunea anumitor principii de drept care „corijează” efectele distructive ale încheierii unui act juridic cu nerespectarea condiţiilor de valabilitate, deoarece raţiuni mai importante, mai puternice decât încălcarea principiului legalităţii justifică validarea actului juridic nul sau, după caz, anulabil.
Or, o astfel de excepţie este reprezentată de principiul ocrotirii credinţei legitime sau principiul validităţii aparenţei în drept conform căruia este înlăturată nulitatea unui act juridic civil încheiat într-o situaţie de eroare comună, obştească şi invincibilă (de neînlăturat). În cazul incidenţei acestui principiu, nulitatea actului juridic nu poate fi opusă terţului care a dobândit un drept sau o situaţie juridică, întemeindu-se cu bună – credinţă pe aparenţa juridică creată de autorul său ori chiar de persoana vătămată.
Dispoziţiile art. 17 alin. (2) din cod reglementează principiul error communis facit ius, o aplicaţie particulară a principiului ocrotirii credinţei legitime, ceea ce înseamnă că reţinerea incidenţei sale în cauză de către curtea de apel nu echivalează cu o ignorare a prevederilor art. 1254 alin. (2) sau ale art. 12 alin. (1) C. civ. invocate de recurenţi sau cu o încălcare a regulii juridice exceptio est strictissimae interpretationis (excepţia este de strictă interpretare) cu referire la alte excepţii de la acelaşi principiu invocate de recurenţi, reglementate de-a lungul timpului de către legiuitorul naţional (art. 1909 alin. (1) C. civ. 1864, art. 20 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954).
Atât timp cât excepţia menţionată, reţinută de către instanţa de apel a fi incidentă în cauză, este reglementată legal, nu se poate afirma în mod fondat că aplicarea sa ar echivala cu crearea pe cale pretoriană a unui nou (alt) mod de dobândire a proprietăţii, astfel cum eronat invocă recurenţii.
Continuând, instanţa de recurs observă că această critică a recurenţilor este arondată problemei de drept în discuţie, a valabilităţii contractului juridic analizat, astfel încât nu poate fi considerată ca fiind o critică nouă sau care excedează obiectului litigiului, potrivnic art. 478 C. proc. civ. cu referire la art. 494 C. proc. civ., aşa cum în mod eronat au invocat intimaţii G., H. şi I. în finalul întâmpinării depuse în recurs.
Instanţa de recurs notează de asemenea, că împrejurarea că dispoziţiile art. 1254 C. civ. nu deosebesc după elementul bunei sau relei – credinţe a dobânditorului din actul juridic subsecvent, nu infirmă cele expuse anterior, atât timp cât excepţia menţionată de la acest principiu reglementat de alineatul secund al textului legal, realizează o astfel de distincţie.
Invocarea prevederilor art. 1683 alin. (4) şi (6) C. civ. de către recurenţi nu este de natură a schimba datele problemei. Concluzia se impune întrucât astfel cum rezultă din cuprinsul acestor alineate ale norme juridice indicate, ele vizează ipoteza rezoluţiunii contractului şi deci, nu a nevalabilităţii sale. Aceasta deoarece rezoluţiunea reprezintă o sancţiune a neexecutării unui contract valabil încheiat, în vreme ce nulitatea reprezintă sancţiunea aplicată actului pentru nerespectarea cerinţelor legale la momentul încheierii sale. Or, prin cererea de chemare în judecată şi prin cererea de recurs, recurenţii invocă şi cer să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare, analiza cauzei prezente fiind aşadar, arondată nevalabilităţii contractului şi nu executării sale.
Astfel, vânzarea care are ca obiect un bun aparţinând altuia este valabilă în principiu, când părţile încheie contractul ştiind că dreptul care formează obiectul obligaţiei principale a vânzătorului se află la acel moment în patrimoniul unei terţe persoane, vânzătorul asumându-şi ferm, în mod conştient, să îl dobândească ulterior şi să îl transmită cumpărătorului. În asemenea situaţii, vânzarea este una comutativă, determinând un raport obligaţional de drept comun, ea fiind concepută de părţi ca un act creator de obligaţii, iar dacă, din varii motive, dreptul nu este dobândit de vânzător pentru a-l transmite cumpărătorului, în discuţie nu este validitatea contractului, ci neexecutarea sa. Aceasta întrucât în contractele comutative, cel puţin în concepţia părţilor, „existenţa drepturilor şi obligaţiilor este certă, iar întinderea acestora determinată sau determinabilă” (art. 1173 alin. (1) C. civ.). Într-o astfel de ipoteză, neexecutarea, indiferent de motivele acesteia (imputabile sau nu vânzătorului), la cererea cumpărătorului, poate atrage rezoluţiunea vânzării.
Când părţile contractează însă, în credinţa că dreptul în discuţie aparţine vânzătorului şi că se transmite de la acesta la cumpărător în momentul acordului de voinţe (încheind, aşadar, o vânzare comutativă pură şi simplă), dar ulterior se dovedeşte că în realitate, vânzătorul nu deţinea acel drept (sau că l-a pierdut cu efecte retroactive), transferul proiectat neputând avea loc din acest motiv, se pune în discuţie atunci valabilitatea actului juridic.
Aceasta deoarece, atunci când vânzarea este concepută de părţi ca un act translativ de drepturi, dar dreptul formând obiectul contractului nu aparţine în realitate vânzătorului şi din acest motiv nu poate fi transmis cumpărătorului, în discuţie este nevaliditatea contractului, iar nu neexecutarea care presupune cu necesitate încheierea valabilă a contractului şi neexecutarea culpabilă a unei obligaţii decurgând din acesta.
Aşadar, când vânzarea a fost încheiată într-o situaţie în care vânzătorul contractează cu rea-credinţă (precum a fost cazul în speţa dedusă judecăţii), ştiind că bunul care formează obiectul vânzării nu îi aparţine la momentul acordului de voinţe, în vreme ce cumpărătorul contractează cu bună-credinţă, aflându-se în eroare, convins fiind că bunul în discuţie aparţine vânzătorului şi că la momentul încheierii contractului devine proprietarul lucrului vândut, se ridică problema nevalabilităţii vânzării, nevalabilitate care în astfel de situaţii poate fi îndepărtată ca urmare a incidenţei unor excepţii de la principiul quod nullum est, nullum producit effectum (actul nul nu poate produce efecte juridice), precum este cea reglementată de art. 17 alin. (2) analizată în prezent, excepţie care consacră un mod originar de dobândire a proprietăţii, respectiv ex lege – prin lege, în temeiul legii, validând astfel practic, actul juridic încheiat.
Potrivit aceluiaşi raţionament juridic expus, inclusiv criticile recurenţilor referitoare la incapacitatea vânzătorului intimat I. de a îşi îndeplini obligaţia contractuală asumată de a transmite proprietatea, precum şi cea de predare a bunului vândut, în sensul dispoziţiilor art. 1672 pct. 1 şi 2 C. civ. coroborat cu art. 1685 şi urm. C. civ., nu sunt relevante cauzei, deoarece ele vizează modul de executare a contractului, a obligaţiilor juridice derivate din el şi nu valabilitatea contractului, valabilitate care reprezintă problema de drept a litigiului prezent.
În egală măsură, raţionamentul juridic expus infirmă şi dezvoltarea acestor critici analizate, cuprinsă în cadrul concluziilor scrise depuse de recurenţi în faza procesuală a recursului . Întreaga această dezvoltare realizată de recurenţi este apreciată incorectă de către instanţa de recurs prezentă, ca urmare a faptului că ea vizează de fapt, elemente legate de executarea contractului de vânzare a bunului altuia, aşa cum rezultă cel puţin din folosirea metodei de interpretare sistematică şi teleologică a normelor juridice indicate în cadrul acestei dezvoltări de recurenţi. Or, executarea se grefează ab initio (de la bun început), pe existenţa unui contract valabil încheiat, astfel cum s-a expus, în vreme ce în discuţia prezentei speţe, este exclusiv problema de drept a valabilităţii contractului încheiat.
Este adevărat că – astfel cum au arătat recurenţii în cadrul concluziilor scrise depuse în faza procesuală a recursului – potrivit prevederilor art. 17 alin. (4) C. civ., „Dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile în materie de carte funciară şi nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate”, însă astfel cum tot corect au sesizat recurenţii inclusiv prin motivele lor de recurs, în cauză nu sunt aplicabile regulile din materie de carte funciară, constatându-se de altfel, că instanţa de apel nici nu a aplicat în cadrul deciziei recurate vreo regulă statornicită de regimul cărţii funciare.
Această concluzie se impune deoarece potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., „Dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare”.
Întrucât în cauză nu s-a stabilit în cadrul situaţiei de fapt decelate de instanţa devolutivă de apel pe baza probelor administrate şi expuse în decizia recurată, că la nivelul unităţii administrativ – teritoriale Satu Mare s-ar fi finalizat lucrările de cadastru, rezultă aşadar, că dispoziţiile art. 901 C. civ. din materia cărţii funciare nu sunt aplicabile cauzei.
În egală măsură, instanţa de recurs notează că inclusiv prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare erau deja abrogate – încă din anul 2011 prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ. – atât la data întabulării dreptului de proprietate de către intimaţii vânzători (2013), la data înscrierii dreptului de proprietate de către intimatul cumpărător J. (2018), cât şi la data de 10.10.2018, data rămânerii definitive a deciziei civile prin care s-a perfectat antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat de recurenţii reclamanţi în calitate de promitenţi cumpărători.
Aşadar, nu este incidentă norma prohibitivă reglementată de art. 17 alin. (4) C. civ., ceea ce permite pe cale de consecinţă, activarea pe deplin a posibilităţii legale enunţate de dispoziţiile art. 17 alin. (2) C. civ., concluzia expusă rămânând aşadar, una nefavorabilă recurenţilor reclamanţi.
Aspectele relative neînscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de recurenţii reclamanţi la data de 10.10.2018, relative lipsei de notare a litigiului nr. 932/296/2016 în cartea funciară a imobilului, au fost valorificate de către instanţa de apel în cadrul operaţiunii de decelare pe baza probelor administrate cauzei, a elementelor necesare incidenţei excepţiei prevăzute de art. 17 alin. (2) C. civ. (articol care era aplicabil speţei, potrivit celor enunţate): buna – credinţă, existenţa unei erori comune şi invincibile, etc.. Aceste elemente sunt însă subsumate situaţiei de fapt a speţei deduse judecăţii, situaţie de fapt a cărei configurare reprezintă un apanaj exclusiv al instanţelor devolutive ale fondului cauzei, potrivit prevederilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ. şi art. 488 C. proc. civ., ele neputând fi reevaluate în cadrul controlului exclusiv de legalitate al instanţei de recurs.
Pentru ansamblul acestor considerente, instanţa prezentă apreciază că în cauză instanţa de apel a realizat o corectă aplicare a prevederilor legale invocate de către recurenţi – art. 1254 C. civ., art. 1683 C. civ., art. 17 C. civ., art. 12 C. civ., art. 56 din Legea nr. 71/2011, art. 1672 C. civ. şi art. 1685 şi urm. C. civ. -, nefiind aşadar incident nici motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. formulat.
În egală măsură, instanţa de recurs observă că în finalul cererii de recurs, recurenţii au apreciat – din perspectiva evidentă a motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ. – că instanţa de apel ar fi ales să dea prioritate principiului ocrotirii bunei-credinţe în detrimentul protejării dreptului de proprietate privată al recurenţilor, în lipsa oricărei motivări.
Critica este nefondată, deoarece se observă că instanţa de apel şi-a expus argumentele de fapt şi de drept pe baza cărora a constatat aplicabilitatea în cauză, a principiului ocrotirii credinţei legitime a cumpărătorului, aflat în concurs cu necesitatea protejării dreptului de proprietate privată al reclamanţilor recurenţi, hotărârea pronunţată răspunzând exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.
Astfel, instanţa de apel, plecând de la regimul juridic obişnuit al contractului de vânzare a bunului altuia, a expus argumentele pentru care a apreciat că în pofida relei – credinţe a vânzătorului, în cauză nu intervine nulitatea contractului astfel încheiat, ca urmare a incidenţei excepţiei prevăzute de art. 17 alin. (2) C. civ., expunând argumentat în raport cu probele administrate cauzei, întrunirea cerinţelor necesare pentru aplicabilitatea excepţiei menţionate.
Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 496 C. proc. civ., constatând că nici unul dintre cele două motive de recurs invocate în cauză nu sunt fondate, instanţa de recurs va respinge excepţia nulităţii recursului, ca neîntemeiată, va respinge ca nefondat recursul promovat, reţinând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre judecătorească legală.
Conform art. 453 C. proc. civ., instanţa de recurs va obliga recurenţii-reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1000 RON către intimatul-intervenient R. şi în sumă de câte 1190 RON reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în faza procesuală a recursului, către fiecare dintre intimaţii-pârâţi G., H. şi I., întrucât culpa procesuală în declanşarea şi desfăşurarea prezentei căi de atac aparţine recurenţilor – reclamanţi.
Va respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimatul-pârât J., întrucât intimatul nu a realizat nici o dovadă în acest sens.
Sursa informației: www.scj.ro.
