Tipologia acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract
Universuljuridic.ro PREMIUM
Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.
Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.
Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!
Promisiunea de contract, precum și remediul specific în caz de neexecutare a obligației de a încheia contractul previzionat, anume pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, sunt, în aparență, noutăți ale Codului civil intrat în vigoare la data de 01.10.2011. În realitate, remediul pronunțării unei hotărâri de suplinire a acordului promitentului pârât a existat în legislația română încă din 1958.
1. Istoric și drept comparat
În acest sens, conform art. 12 din Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții[1], „în cazul în care s-a încheiat un înscris, din care rezultă că proprietarul unui teren, cu sau fără construcții, s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros și s-au respectat modalitățile de plată a prețului prevăzute în înscris, iar în termen de 3 luni de la eliberarea autorizației prevăzută în art. 11 una din părți sau succesorii acesteia nu se prezintă, din orice motive, la notariat pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanța judecătorească va putea da o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare”.
Fiind o excepție de la dispozițiile dreptului comun, prin care neexecutarea în natură schimbă natura obligației în dezdăunări, aceasta trebuia interpretată și aplicată restrictiv, categoria de bunuri avută în vedere de acest text fiind circumstanțiată prin același act normativ. Astfel, aplicarea acestui text de lege era restrânsă doar la înstrăinarea terenurilor cu și fără construcții din perimetrul localităților cu planuri de sistematizare (orașe, centre muncitorești, localități balneo-climaterice), neputându-se extinde pe cale de interpretare și în cazul terenurilor agricole ori al imobilelor situate în localități fără planuri de sistematizare (sate, comune).
După abrogarea Decretului nr. 144/1958, prin art. 48 din Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor[2], s-au căutat temeiuri de admisibilitate în dreptul comun, interpretându-se art. 948, art. 969, art. 1073 și art. 1077 din Codul civil din 1864[3] extensiv, pentru a se atinge acest scop.
În susținerea perpetuării practicii de suplinire a consimțământului promitentului pârât se pornea de la reglementarea comună a obligațiilor. Astfel, ca orice contract, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se bucură de regula pacta sunt servanda, forța obligatorie a acestuia impunând părților încheierea în viitor a contractului promis, această obligație nefiind o simplă facultate pentru părți, de la care să se poată sustrage unilateral[4]. Pornind de la această realitate, se consideră că obligația principală de facere din conținutul raportului obligațional astfel stabilit, constând în încheierea în viitor a contractului previzionat (eventual în formă autentică), este susceptibilă de executare silită directă (atipică), prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să suplinească consimțământul părții la încheierea contractului subsecvent, după ce aceasta își asumase, în prealabil, o asemenea obligație prin promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare. Este considerată o executare atipică întrucât partea care nu-și respectă obligația asumată nu este dusă forțat, prin intermediul executorului judecătoresc, să semneze în forma cerută de lege, precum și că ea se realizează în absența unui titlu executoriu, așa cum este definit el în literatura de specialitate.
Alte argumente în sprijinul admisibilității acestei acțiuni, în lipsa unui temei legal expres, sunt în sensul următor[5]: promitenții, în momentul în care își manifestă voința la încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, își limitează în mod autonom, prin consimțământ liber dat, această libertate de a contracta în legătură cu un anumit bun din patrimoniu, limitare tradusă juridic prin renunțarea la dreptul de a refuza încheierea cu cealaltă parte a contractului promis; judecând că orice executare benevolă a unei obligații reprezintă o plată, un contract (act juridic bilateral), care presupune și exprimarea consimțământului debitorului, se consideră că orice executare silită presupune, în mod necesar, și o suplinire a consimțământului, la care se adaugă de către autori și faptul suplinirii consimțământului creditorului prin mecanismul ofertei reale de plată urmată de consemnațiune; suplinirea consimțământului copărtașului, care se opune abuziv la efectuarea actelor de administrare de către ceilalți coproprietari; în fine, se amintesc dispozițiile art. 17 alin. (4) din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare[6], art. 43 alin. (2) din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe[7], precum și art. 96 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar[8].
Argumente suplimentare sunt aduse prin nota la sentința civilă nr. 4210/10.04.2001 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București într-un dosar neindicat, definitivă și irevocabilă[9], respectiv: consimțământul nu este forțat, ci substituit, prin hotărârea instanței de judecată; făcând trimitere la doctrina franceză, s-a arătat că din promisiune nu se poate naște o obligație de a consimți în viitor la vânzare, ci una de cooperare pentru încheierea valabilă a vânzării, întrucât nu poate exista o obligație de a voi, lăsată la latitudinea părții. Aceste statuări doctrinare, preluate și de jurisprudența în materie, au fost supuse unui examen critic. În esență, contraargumentele sunt următoarele[10]: se admite în mod eronat că o promisiune consensuală, care are ca obiect încheierea unui contract pentru care legea cere forma autentică, poate fi executată silit; se ignoră principiul executării silite a obligațiilor de a face prin echivalent, principiul rămânând acela că nemo precise cogi potest ad factum; în ceea ce privește problema coproprietății și a manifestului abuziv al coproprietarului recalcitrant, se propune respingerea acțiunii în inopozabilitate intentată de coproprietarul care nu a consimțit, fundamentată pe baza abuzului de drept manifest, în niciun caz suplinirea consimțământului său.
Din toate cele ce preced, se poate concluziona în sensul că acțiunea care ține loc de contract, acțiune personală și în realizare de drepturi, nu a avut un mod unitar de tratare în doctrină după dispariția temeiului de reglementare din Decretul nr. 144/1958.
Observându-se lipsa de reglementare a acțiunii denumite și „sancțiunea antecontractului”, odată cu adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției[11], aceasta a fost reintrodusă în legislație, prin art. 5 alin. (2) din titlul X al legii, care prevedea: „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Nici Legea nr. 247/2005 nu a stabilit un drept comun la care să se recurgă indiferent de natura bunului, doar promisiunea încheiată cu privire la teren, cu sau fără construcții, întrunind condițiile situației premisă de învestire a instanței.
Astfel, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract întemeiată pe art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii 247/2005 este necesară ca situație premisă existența unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare valabil încheiată, iar aceasta să privească încheierea unui contract de vânzare care are ca obiect derivat un teren, partea care sesizează instanța în calitate de reclamant trebuind să dovedească îndeplinirea obligațiilor proprii asumate prin promisiune.
Alături de tradiția propriei legislații, mecanisme de suplinire a consimțământului în caz de neexecutare a obligațiilor care reies din cuprinsul unei promisiuni de contract regăsim în mai multe legislații, parte dintre acestea avute în vedere și de legiuitor, după cum rezultă din expunerea de motive la Codul civil[12].
Astfel, în legislația din Italia, art. 2932 C.civ. italian[13], cu denumirea marginală „Executarea specifică a obligației de a încheia un contract”, prevede că „în cazul în care partea care este obligată să încheie un contract nu îndeplinește obligația, cealaltă parte, în cazul în care este posibil și nu este exclus din titlu, poate obține o hotărâre care produce efectele contractului care nu a fost încheiat. În cazul în care contractul vizează transferul dreptului de proprietate asupra unui anumit lucru sau crearea sau transferul unui alt drept, cererea va fi respinsă, în cazul în care partea care a oferit-o nu își îndeplinește serviciul sau nu îl pune la dispoziție într-un mod care este permis din punct de vedere legal, cu excepția cazului în care serviciul este încă plătibil”[14].
În legislația din Olanda regăsim art. 3300 C.civ. olandez[15] conform căruia „în cazul în care o persoană este obligată din punct de vedere legal față de o altă persoană să efectueze un act juridic, instanța poate dispune, în baza unei cereri a persoanei îndreptățite, ca hotărârea sa judiciară să aibă aceeași forță ca și actul care ar fi trebuit să fie întocmit în conformitate cu toate formalitățile legale de către persoana obligată, sau ca un reprezentant al acestei persoane, numit de instanță, să îndeplinească acest act juridic în numele său, cu excepția cazului în care acest lucru este incompatibil cu natura actului juridic care urmează să fie îndeplinit. În cazul în care instanța numește un reprezentant, aceasta poate dispune, de asemenea, ca actul juridic care trebuie să fie efectuat să aibă nevoie de aprobarea sa în prealabil. În cazul în care pârâtul este obligat din punct de vedere juridic să întocmească un act juridic cu reclamantul, instanța poate dispune ca hotărârea sa judiciară să ia locul actului sau al unei părți a acestuia”[16]
În ce privește Codul civil al provinciei Québec[17], potrivit art. 1712 C.civ. Québec, „neîndeplinirea obligațiilor de către vânzătorul promițător sau de către cumpărătorul promițător de a transfera titlul conferă beneficiarului promisiunii dreptul de a obține o hotărâre în locul său”[18].
S-a arătat, în doctrină[19], că, în realitate, acțiunea este una în constatarea titlului de proprietate, în contextul în care promisiunea de vânzare dublată de predarea bunului și a posesiei echivalează cu însuși contractul translativ, conform art. 1710 C.civ. Québec, iar, pentru valabilitate, Codul civil al provinciei Québec nu cere forma autentică, însă aceasta este necesară pentru operațiunile ulterioare, spre exemplu efectuarea formalităților de publicitate. În realitate, regula prevăzută de art. 1712 C.civ. Québec recunoaște intervenirea în temeiul legii a contractului previzionat de părți prin promisiune, tocmai pentru a nu pune promitentul inocent în situația sesizării instanței cu pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, mergându-se pe argumentul că, în realitate, consimțământul la vânzare este dat la momentul încheierii promisiunii, ce separă cele două operațiuni fiind punerea la dispoziția promitentului-cumpărător a stăpânirii materiale a bunului/efectuarea altor operațiuni juridice intermediare considerării ca intervenit a contractului de vânzare. Ceea ce îi rămâne la dispoziție este pronunțarea hotărârii care ține loc de instrumentum, pentru a asigura opozabilitatea contractului translativ intervenit. Astfel, se observă că diferența de regim juridic între legislații provine de la cum forma autentică este (sau nu) condiție de validitate a vânzării.
În privința legislației din Franța, Codul civil francez[20] conține dispoziții similare celui din provincia Québec. Astfel, potrivit art. 1589 C.civ. francez, „promisiunea de vânzare constituie o vânzare, atunci când există consimțământul reciproc al ambelor părți cu privire la lucru și la preț”[21].
Se observă, astfel, că nici în legislația franceză forma autentică nu este impusă pentru validitatea contractului translativ de drepturi, spre diferență de legislația română. Pentru a preîntâmpina lipsa titlului autentic, necesar pentru diverse operațiuni ulterioare, precum evidența în registrele de publicitate imobiliară, a fost reglementată o acțiune în constatarea intervenirii actului translativ, care să țină loc de titlu. Aceasta nu se regăsește în Codul civil francez, ci în 37 alin. (2) pct. 1 din Decretul nr. 55-22 din 04.01.1955 privind reforma în materia publicității imobiliare[22].
2. Reglementarea din Codul civil
Independent de istoricul acțiunii, de sursele de inspirație, precum și de criticile aduse în doctrină, existența acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract este o realitate incontestabilă, așa încât, în continuare, vor fi reliefate câteva considerații referitoare la procedura judiciară de valorificare a remediului recunoscut de legiuitor, nu înainte însă de a fi delimitată de o altă acțiune, cu care prezintă unele similitudini.
Astfel, potrivit art. 10 alin. (1) din Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe[23], „locuințele pentru tineri destinate închirierii, inclusiv cele construite și destinate în mod exclusiv închirierii tinerilor specialiști din învățământ sau sănătate, repartizate în condițiile art. 8 alin. (3) sau ale art. 23, după caz, se pot vinde titularilor contractelor de închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea a minimum 6 ani consecutivi de la data încheierii primului contract de închiriere către același titular și/sau către persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condițiile legii, fără ca vânzarea să fie condiționată de vârsta solicitantului și fără interdicție de vânzare sau după minimum un an neîntrerupt de la data încheierii primului contract de închiriere, cu condiția consemnării interdicției de vânzare pe o perioadă de 5 ani de la data dobândirii acestora la înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, în condițiile legii”.
În practică s-a decis, în mod corect, că acțiunea întemeiată pe art. 10 alin. (1) din Legea nr. 152/1998 nu este o aplicație a hotărârii care ține loc de contract, respectiv hotărârea va fi de obligare a autorității deținătoare la încheierea contractului, nefiind ea însăși translativă de proprietate. În acest sens, prin sentința civilă nr. 7647/07.06.2016 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 67615/300/2015, definitivă, nepublicată, s-a dispus obligarea pârâtei să vândă reclamantei imobilul în litigiu, în condițiile art. 10 din Legea nr. 152/1998 (alineatele subsecvente celui redat prevăd toate condițiile în care poate interveni o vânzare grațioasă), respingându-se, în consecință, cererea de pronunțare a unei hotărâri care ține loc de contract.
Totodată, se impune a se delimita acțiunea în pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de cea în constatarea intervenirii uzucapiunii. Delimitarea, deși facilă, se impune pentru următorul considerent: la nivelul Tribunalului București și al instanțelor de sector (analiza s-a limitat la acestea, din motive obiective), se apreciază că se poate pronunța o hotărâre de constatare a intervenirii uzucapiunii, consecutiv intrării în stăpânirea în fapt a bunului în temeiul unui înscris sub semnătură privată, considerat promisiune prin conversiune. Spre exemplu, prin sentința civilă nr. 2246/29.05.2020 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul nr. 9226/303/2019, definitivă, nepublicată, s-a stabilit că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin uzucapiune imobiliară, deși, potrivit situației de fapt, „defuncta (…) a transmis către defuncții (…) și (…), autorii reclamanților, terenul lot nr. (…), situat în (…), în suprafață de (…), printr-o chitanță sub forma înscrisului sub semnătură privată (fila nr. 19) – (s.n. – P.M.). Terenul respectiv a fost dobândit de către înstrăinătoare prin actul de vânzare-cumpărare încheiat la (…) și autentificat sub nr. (…), de la (…)”.
Apreciem că soluția este discutabilă și nu ține cont, deseori, de distincția dintre posesie și detenție și necesitatea dovedirii distincte a intervertirii detenției în posesie. În speță, în lipsa unei astfel de dovezi, se putea obține pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract. Dat fiind faptul că detenția bunului este actuală, nici nu ar fi început să curgă termenul de prescripție reglementat de legea în vigoare la data încheierii contractului de vânzare nul absolut. În sensul celor susținute de noi, prin sentința civilă nr. 7466/23.06.2017 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 20173/300/2013, definitivă, nepublicată, s-a arătat, printre altele, că „în privința terenului, autorii pârâților M.A. și R.M. au încheiat numai o promisiune de vânzare – cumpărare cu P.P. Prin urmare, autorul pârâților nu avea animus sibi habendi, element esențial al posesiei utile, de natură să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Conform art. 1855 C.civ. 1864, ori de câte ori o persoană a început a deține un lucru, nu ca proprietar, ci ca detentor precar, se presupune că a continuat să rămână detentor precar până ce va face dovada contrară”.
Revenind la problemele de drept procesual, în general, în instrumentarea unui dosar, judecătorul își pune, în primul rând, probleme referitoare la procedura aplicabilă soluționării acestuia, iar, în al doilea rând, probleme referitoare la fondul dreptului dedus judecății. În această ordine vor fi expuse succint operațiunile care conduc la soluționarea acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de către instanță.
2.1. Aspecte de drept procesual:
Prima etapă pe care o parcurge o cerere este cea a regularizării, conform art. 200 alin. (3) C.proc.civ. În această etapă, în afară de probleme de identificare ale părților, care pot sta personal sau prin reprezentant legal/judiciar/convențional în litigiu [art. 194 lit. a) și b) C.proc.civ.], de delimitare a obiectului[24] [art. 194 lit. c) C.proc.civ.], de identificare a temeiurilor de fapt și de drept [art. 194 lit. d) C.proc.civ.], de propunere în condițiile legii a probelor [art. 194 lit. e) C.proc.civ.], precum și de asumare a acțiunii de către titular/reprezentat [prin semnarea olografă/prin semnătură electronică a cererii, în condițiile Legii nr. 455/2001 privind semnătura electronică[25], conform art. 194 lit. f) C.proc.civ.], se mai pune o problemă de ordine fiscală, cea a plății prealabile a taxei judiciare de timbru. Considerăm că, față de natura acțiunii, taxa de timbru se stabilește la valoare, potrivit art. 31 alin. (2), rap. la art. 3 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013, valoare care se determină după următoarele repere: dacă reclamantul este promitentul-vânzător, acesta va timbra la valoarea prețului, întrucât acesta este folosul practic urmărit prin acțiune, obținerea prețului de la pârât; dacă reclamant este promitentul-cumpărător, acesta va timbra la valoarea bunului, valoare indicată de parte în cuprinsul acțiunii[26].
Desigur, este posibil ca valorile să coincidă, mai ales dacă prețul stabilit în promisiune a avut la bază o expertiză extrajudiciară evaluatorie care a avut ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a bunului la momentul încheierii promisiunii de contract, iar condițiile macroeconomice reținute de expert nu s-au modificat până la sesizarea instanței.
După legala învestire a instanței, se procedează la comunicarea acțiunii către pârât, care poate să indice apărările în cuprinsul întâmpinării sau poate să valorifice drepturi proprii, strâns legate de cel dedus judecății, pe calea cererii reconvenționale.
În legătură cu drepturile proprii ale pârâtului, se ridică întrebarea dacă este necesară formularea de către promitentul-înstrăinător pârât a unei cereri reconvenționale subsidiare pentru a obține obligarea reclamantului la îndeplinirea propriilor obligații care decurg din contractul de vânzare (pentru plata prețului). Cu siguranță, această întrebare vizează și situația reclamantului, promitent-cumpărător (pentru predarea bunului).
Considerăm că răspunsul este negativ în ambele sensuri, întrucât hotărârea judecătorească are valoare de înscris autentic și are putere executorie; cum înscrisul notarial poate fi pus în executare pentru aducerea la îndeplinire a obligațiilor care rezultă din conținutul contractului de vânzare, așa și hotărârea judecătorească poate fi pusă în executare, chiar dacă părțile nu au solicitat expres și predarea bunului/plata prețului.
Suplimentar, potrivit art. 2386 pct. 1 C.civ., vânzătorul beneficiază de o ipotecă legală pentru plata prețului, asupra bunului înstrăinat. Suntem de părere că existența și întinderea ipotecii legale ar trebui menționate în dispozitiv, din oficiu, chiar dacă o astfel de mențiune nu a fost solicitată, întrucât, pe lângă argumentul că este un efect al înstrăinării care survine de drept, sunt aplicabile prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, care prevăd că „în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu (s.n. – P.M.) în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară”. Astfel, chiar fără o mențiune expresă în dispozitivul hotărârii, care, totuși, ar facilita creditorului obligației de plată a prețului cunoașterea acestui beneficiu, registratorul de carte funciară are obligația de a înscrie, din oficiu, ipoteca legală în favoarea vânzătorului pentru plata prețului/restului de preț.
Această înscriere nu intră în sfera de dispoziție a părților. Din contră, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, „hotărârea judecătorească definitivă prin care se constituie sau se transmite un drept real imobiliar, ce poartă mențiunea «conform cu originalul», se comunică de îndată, din oficiu, biroului teritorial de către instanța de fond, în vederea notării în cartea funciară sau în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, după caz”. Pentru punerea în aplicare a acestei din urmă prevederi legale, la nivelul fiecărei instanțe există un grefier desemnat cu efectuarea comunicărilor obligatorii prevăzute de lege (mai amintim și alte ipoteze similare, precum comunicarea hotărârilor de divorț, de luare a măsurilor de ocrotire a persoanelor ș.a.m.d.), însărcinarea acestuia fiind verificarea momentului la care hotărârile rămân definitive, precum și a transmiterii unei copii de pe hotărâre.
După parcurgerea procedurii „scrise” a procesului civil, se trece la etapa cercetării judecătorești, care demarează cu stabilirea primului termen de judecată și citarea părților.
La primul termen de judecată cu procedura legal îndeplinită, la care părțile pot pune concluzii, se verifică, cu prioritate, problema competenței. În privința acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, competența materială este împărțită între Judecătorie și Tribunal, în funcție de valoarea obiectului cererii, conform art. 94 pct. 1 lit. k) și art. 95 pct. 1 lit. a) C.proc.civ. Din punct de vedere teritorial, sunt aplicabile dispozițiile art. 107 C.proc.civ. și art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., dacă s-a stipulat expres locul executării obligației de a încheia contractul. Nu este aplicabil criteriul de competență prevăzut de art. 117 alin. (1) C.proc.civ., specific acțiunilor reale, exemplificate la art. 117 alin. (3) C.proc.civ. În acest sens s-a pronunțat Î.C.C.J. – completul R.I.L. prin Decizia nr. 8/2013[27], arătându-se că „acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acțiuni personale imobiliare”, întrucât acțiunea civilă prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de „vânzare-cumpărare, în materia obligațiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracter personal, deoarece prin ea reclamantul își valorifică un drept de creanță, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligației pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. (…). Competența teritorială este alternativă, între instanța domiciliului pârâtului și instanța locului executării obligației, numai dacă în actul juridic încheiat de părți a fost prevăzut locul executării, chiar în parte, a obligației”.
În ceea ce privește probatoriul, apreciem că în afară de înscrisurile depuse de părți (care dovedesc existența promisiunii de contract și regimul juridic al bunului), este oportună efectuarea unei expertize în specialitatea evaluare bunuri imobile în situația în care prețul contractului previzionat, prevăzut în promisiune (și care a constituit reper în timbrarea acțiunii, după cum s-a arătat), este nesincer sau derizoriu, fiind incidentă sancțiunea nulității relative, conform art. 1665 alin. (1) și (2) C.civ., în măsura în care se invocă, pe cale de excepție, nulitatea relativă, de către promitentul-pârât, potrivit art. 1247 alin. (2) teza finală C.civ., scopul apărării de fond fiind respingerea cererii promitentului-reclamant. De asemenea, considerăm că dacă dreptul de proprietate asupra bunului nu este înscris în cartea funciară[28], aspect care rezultă din verificarea înscrisurilor depuse la dosar conform art. 194 lit. c) C.proc.civ., devine incident art. 57 alin. (3) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru[29], conform căruia „în cazul acestor cereri (s.n. – cele prevăzute la precedentele aliniate, adică prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract), dacă instanța de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară”. Avizarea vizează raporturile de expertiză specialitatea topografie, cadastru și geodezie, iar nu orice raport de expertiză tehnică judiciară, printre care, după cum s-a observat, prezintă relevanță și cel în evaluarea bunurilor imobile[30].
Totodată, reținem aplicabilitatea art. 57 alin. (1) teza finală din O.U.G. nr. 80/2013, potrivit căruia „în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita (…) certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari”.
Astfel, în afară de extras de carte funciară pentru imobilele care au carte funciară deschisă/certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, probatoriul trebuie să mai vizeze următoarele:
– obținerea certificatului emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice; în acest context, sunt relevante prevederile art. 159 alin. (5) și (6) C.proc.fisc.[31], care stabilesc că „pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepția cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul; actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept”. Pentru a nu exista vreun dubiu asupra menținerii obligației și în cazul acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri de contract, prin Decizia nr. 42/2017 pronunțată de Î.C.C.J. – completul D.C.D.[32] s-a stabilit că „în interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, în cazul unei acțiuni prin care se solicită constatarea valabilității unei promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să prezinte certificat de atestare fiscală și să aibă achitate toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află bunul ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite”.
În considerentele deciziei menționate s-a reținut că pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficiența acțiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 a pus în sarcina instanței obligația de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun. De asemenea, ar trebui să se acorde reclamantului (dacă formulează un petit în acest sens – formă a mandatului judiciar), posibilitatea de a plăti el însuși obligațiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiași proces sau pe cale separată, obligarea acestuia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligațiilor achitate. Mandatul judiciar este necesar, față de prevederile art. 163 alin. (9) C.proc.fisc., plata putându-se face doar de debitor sau de o altă persoană, dar în numele său (ceea ce implică ideea unui mecanism de reprezentare). Dacă nu solicită un astfel de mandat judiciar, apreciem că soluția corectă este de respingere a cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract[33].
– obținerea unei adeverințe emise de asociația de proprietari care să ateste plata la zi a cotelor de contribuție; menționăm că art. 57 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013 trebuie lecturat în sensul că este aplicabilă Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor[34], iar nu Legea nr. 230/2007, care a fost abrogată la intrarea în vigoare a primului act normativ indicat. În acest sens, se aplică prevederile art. 33 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, care prevăd că „proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice”. Dovada poate fi efectuată în condițiile art. 33 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 196/2018. Dacă debitul nu este acoperit integral, acesta poate fi preluat de noul proprietar, potrivit art. 33 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 196/2018. În ambele situații, formalitățile prin care se face dovada plății debitelor/dobânditorul acceptă preluarea debitelor se aplică în mod corespunzător și la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act de înstrăinare [art. 33 alin. (3) din Legea nr. 196/2018]. Apreciem că situațiile concrete care pot surveni sunt următoarele: nu se depune o adeverință de la asociația de proprietari, caz în care instanța o poate solicita din oficiu/poate respinge cererea pentru neîndeplinirea unei condiții prevăzute de lege, respectiv exhibarea adeverinței că nu există datorii către asociația de proprietari având ca obiect cote de contribuție; se depune adeverința, din care rezultă debite neacoperite, caz în care fie se preiau respectivele obligații de către cumpărător (care are calitatea de promitent-cumpărător), fie cererea se respinge pentru existența debitelor restante nepreluate.
Totodată, probleme de procedură apar și în ipoteza incidenței Legii nr. 17/2014 și a modului în care se poate exercita dreptul de preeempțiune reglementat prin actul normativ respectiv, însă, dată fiind amploarea prezentării, va fi tratată într-un studiu separat.
2.2. Aspecte de drept material
Față de prevederile art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, în jurisprudență s-a arătat că legea care guvernează pe fond condițiile de pronunțare a unei hotărâri care ține loc de contract este cea în vigoare la data încheierii promisiunii. Astfel, prin sentința civilă nr. 10901/17.12.2020 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 396/300/2020, definitivă, nepublicată, s-au aplicat dispozițiile Codului civil din 1864, dat fiind faptul că promisiunea era încheiată la 24.11.2006. Totodată, prin sentința civilă nr. 9524/19.09.2017 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 25646/300/2016, definitivă, nepublicată, instanța care a analizat fondul cauzei a pornit în analiză tot de la textul de drept intertemporal anterior amintit. Același mod de soluționare a conflictului de drept intertemporal a fost aplicat și prin sentința civilă nr. 3902/08.04.2015 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 38333/300/2012, definitivă, nepublicată.
În sens contrar celor reținute de instanță, aducem un contraargument din jurisprudența C.C.R. Astfel, din paragraful nr. 20 din Decizia nr. 755/2014[35], reținem că „îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum (s.n. – P.M.)”.
Prin urmare, din modul de interpretare a art. 15 alin. (2) din Constituție de către C.C.R. ar rezulta că nicio astfel de acțiune care se judecă începând cu data de 01.10.2011 nu se va soluționa conform normelor prevăzute de Codul civil din 1864, pe condițiile de pronunțare a hotărârii care ține loc de contract (restul instituțiilor, spre exemplu prescripția extinctivă, urmând a fi aplicată conform propriilor reguli tranzitorii).
Din coroborarea art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) și (2) C.civ., rezultă condițiile care trebuie verificate de instanța învestită cu soluționarea cererii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract. Acestea pot fi rezumate după cum urmează:
2.2.1. Existența unui antecontract valabil încheiat între părți. Analiza se va raporta la prevederile art. 1179 alin. (1) și (2) C.civ. ale legii în vigoare la data încheierii acestuia, precum și la susținerile părților. De asemenea, se va avea în vedere și posibilitatea instanței de a invoca din oficiu nulitatea absolută a promisiunii, dacă este cazul. În jurisprudență, s-a pus problema executării silite în natură a promisiunii de a vinde un teren a cărui identificare și amplasament exact nu rezultă din conținutul promisiunii de contract. Astfel, prin sentința civilă nr. 2990/23.03.2022, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 23621/300/2021, definitivă, nepublicată, s-a reținut că „între părți s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, autentificată sub nr. (…) de (…) din (…) având ca obiect terenul agricol în suprafață de (…) mp situat în extravilanul (…), neînscris în cartea funciară prin care pârâtul s-a obligat să vândă către reclamantă terenul în suprafață de (…) mp situat în extravilanul comunei (…), neînscris în cartea funciară, pentru prețul total de (…) lei”; după ce au fost analizate textele de lege aplicabile situației de fapt, s-a arătat că „raportat la aceste prevederi, la materialul probator administrat în cauză față de care se constată lipsa oricărui înscris din care să rezulte identificarea exactă și amplasamentul terenului, raportat și la conținutul concret al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanța constată că obiectul acesteia nu este determinat, întrucât nu sunt precizate coordonatele concrete în spațiu ale terenului și individualizarea exactă a acestuia printr-o documentație cadastrală care să conțină date tehnice minime necesare și obligatorii pentru identificarea imobilelor, cu respectarea reglementărilor legale în domeniu, respectiv a prevederilor Legii nr. 7/1996, ce reclamă o identificare riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicității imobiliare, aspect determinant pentru modalitatea de transfer a drepturilor reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil. Este esențial și necesar ca bunul imobil supus vânzării să poată fi identificat exact, ceea ce presupune că acesta trebuie determinat cadastral, iar dreptul de proprietate al transmițătorului să fie înscris în cartea funciară”. Suntem de acord cu cele anterior expuse, și apreciem că, față de ansamblul reglementărilor în materia publicității imobiliare, care impun părților a înfățișa notarului public o documentație cadastrală a imobilului necesară intabulării dreptului cumpărătorului, și în fața instanței trebuie respectate aceleași rigori, lipsa cadastrului putând fi suplinită prin acordarea unui mandat judiciar/formularea unei cereri distincte având ca obiect obligație de a face, întemeiată pe art. 1528 și urm. C.civ. și care se poate executa de către cel interesat chiar fără concursul proprietarului, pe baza hotărârii de autorizare întemeiată pe art. 1528 alin. (1) teza finală C.civ., așa încât nu ar fi necesară punerea în executare a obligației conform art. 906 C.proc.civ. în caz de neexecutare voluntară a dispozițiilor cuprinse în titlul executoriu, sub rezerva obținerii unei autorizări prealabile a instanței.
Pentru a explica mai bine mecanismul amintit, creditorul obligației neexecutate din promisiune (promitentul-cumpărător reclamant) poate obține fie un mandat judiciar de efectuare a lucrărilor în cursul litigiului de fond, pe calea unei solicitări exprese formulate odată cu cererea principală/pe calea cererii modificatoare, caz în care, dacă nu-și execută obligațiile cuprinse în încheierea de acordare a mandatului judiciar, poate interveni suspendarea, potrivit art. 242 alin. (1) C.proc.civ., și, eventual, perimarea, potrivit art. 416 alin. (1) C.proc.civ., fie se poate adresa pe cale separată instanței competente, solicitând, eventual, suspendarea cauzei având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, potrivit art. 413 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ., pentru a pronunța o hotărâre prin care să oblige pârâtul promitent-vânzător să asigure cadastrarea bunului și intabularea dreptului, în caz de neexecutare putându-se adresa executorului judecătoresc competent care, în cursul procedurii, va aplica art. 906 C.proc.civ., ori, mai energic, pe lângă obligarea pârâtului în modul indicat, suplimentar, și autorizarea reclamantului să facă să fie executată obligația, pe cheltuiala debitorului, caz în care executarea silită nu va depinde de un fapt personal al debitorului, urmând a nu mai fi aplicabil art. 906 C.proc.civ., fiind o specie a executării silite directe.
Tot în acest context, amintim și situația încheierii unei promisiuni vizând o parte dintr-un teren, fără indicarea exactă a amplasamentului. În acest sens, prin sentința civilă nr. 1580/18.02.2021 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 6114/300/2020, nedefinitivă la acest moment, nepublicată, s-a reținut că, în fapt, părțile au agreat înstrăinarea unei suprafețe de (…) mp din suprafața totală de (…) mp a terenului, precum și a construcțiilor existente pe această suprafață, promitenta-vânzătoare luându-și obligația, prin promisiune, să îndeplinească toate formalitățile necesare în vederea dezmembrării suprafeței de (…) mp din totalul de (…) mp. În acest context, văzând și prevederile art. 1742 C.civ., s-a arătat că „deși în cauză vânzarea s-a convenit în schimbul unui preț determinat, rațiunea pentru care, atunci când se vinde o suprafață dintr-un teren mai mare, legiuitorul condiționează strămutarea proprietății de măsurarea și delimitarea suprafeței vândute este pe deplin aplicabilă, în lipsa măsurării și delimitării terenului neputându-se considera că bunul vândut este determinat, pentru că nu se poate cunoaște care este lotul de (…) mp din terenul de (…) mp care se vinde. Având în vedere că legea impune îndeplinirea cumulativă a tuturor condițiilor de validitate ale contractului de vânzare, constatând că nu este întrunită una din condițiile de valabilitate a contractului promis, și anume existența unui obiect determinat, instanța apreciază că nu se mai impune cercetarea îndeplinirii celorlalte cerințe legale, urmând să respingă ca neîntemeiat primul capăt de cerere”.
2.2.2. Refuzul nejustificat al promitentului-pârât de a încheia contractul la termenul convenit[36]. Apreciem că modalitatea de punere în întârziere a promitentului-pârât[37], condiție generală prevăzută de art. 1516 alin. (2) pct. 1 C.civ., nu trebuie să întrunească o formă anume sau să fie constatată de un organ învestit cu autoritate de stat, odată ce art. 12 alin. (2) din Decretul nr. 144/1958 nu mai este în vigoare, acest text prevăzând, pentru perioada de aplicare a acestuia, că „neprezentarea uneia din părți la autentificare, în urma somației făcute de cealaltă parte prin executorul judecătoresc, se va constata printr-un proces-verbal încheiat de notariatul de stat raional sau orășenesc, în circumscripția căruia se afla imobilul în cauză”.
În jurisprudență, în legătură cu această condiție, s-au arătat următoarele: „instanța reține că nu este îndeplinită nici condiția impusă de art. 1669 alin. (1) C.civ. pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, referitoare la refuzul nejustificat al pârâtei pentru încheierea actului, întrucât nu s-a dovedit un astfel de refuz, deoarece pârâta a răspuns la convocarea reclamantei, s-a prezentat la notarul public și a împuternicit un reprezentant al reclamantei să finalizeze contractul de vânzare-cumpărare, ceea ce denotă acordul acesteia, iar nicidecum un refuz și, cu atât mai puțin unul nejustificat, iar, în plus, instanța mai reține că deși pârâta ar fi putut să invoce în cauza de față prescripția de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, prevăzută de art. 1669 alin. (2) C.civ., pârâta nu a invocat-o și chiar nu a formulat nicio apărare, ceea ce confirmă că nu ne aflăm în prezența unui refuz nejustificat al acesteia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare”[38]. Apreciem că o astfel de motivare ar refuza în mod constant posibilitatea reclamantului de a se adresa instanței, fiind doar simple prezumții judiciare care decurg, însă din premise greșite: este insuficientă acordarea unui mandat autentic din partea unui promitent unei alte persoane în vederea vânzării bunului, cât timp, la termenul contractual stabilit, nu s-a îndeplinit obligația în mod nejustificat de către promitent; simplul fapt al neinvocării prescripției extinctive produce efectul decăderii din posibilitatea invocării excepției, dar nu poate avea efectul unei recunoașteri a dreptului de a încheia contractul, cu efectul respingerii cererii pentru lipsa unui refuz nejustificat.
2.2.3. Îndeplinirea de către reclamant a obligațiilor asumate prin promisiunea de contract, altfel putându-se invoca excepția de neexecutare a contractului ca apărare de fond de către pârât. Apreciem că art. 1279 alin. (3) C.civ. impune îndeplinirea exclusiv a obligațiilor din cuprinsul promisiunii, iar nu a contractului previzionat a fi încheiat. Pentru analiza acestei condiții va fi indicată, în cele ce urmează, sentința civilă nr. 3650/07.04.2022, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 23244/300/2021, definitivă, nepublicată, prin care s-au reținut următoarele: la data încheierii promisiunii de vânzare, promitenta cumpărătoare a achitat un avans în cuantum de 4.000 Euro, urmând ca diferența de 31.000 Euro să fie plătită la data încheierii contractului de vânzare; termenul convenit pentru încheierea vânzării a fost stabilit la (…), fiind prorogată împlinirea sa pentru (…); s-a reținut din probleme administrate, că doar 5.300 Euro au fost achitați din prețul total, deci încă 1.300 Euro pe lângă avansul indicat; s-a reținut că „reclamanta avea obligația de a dovedi că și-a executat propriile obligații rezultate din antecontract, respectiv plata integrală a prețului imobilului către pârâta promitentă vânzătoare, astfel încât instanța să poată suplini consimțământul acesteia în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare. Drept urmare, ca efect al neîndeplinirii obligației de plată a prețului asumată prin promisiune, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să suplinească consimțământul părților la încheierea actului, în condițiile art. 1279 alin. (3) din Codul civil, astfel că va respinge cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată”.
Considerăm că trebuie făcută o distincție între inserarea prețului și asumarea din partea promitentului-cumpărător a obligației de a-l achita, pe de o parte, și obligația pe care și-o asumă ca, în temeiul promisiunii, promitentul-cumpărător să achite prețul integral. Din clauza cuprinsă în promisiune rezulta că diferența de 31.000 Euro urma să fie plătită la data încheierii contractului de vânzare, fără însă a se indica în mod expres că se va plăti în temeiul promisiunii, ca obligație care decurge din promisiune și are legătură cu aceasta, ci mai de curând momentul era legat de data încheierii contractului de vânzare, independent de existența promisiunii.
Practic, doar avansul de 4.000 Euro a fost datorat în temeiul promisiunii, restul de 31.000 Euro urmând a fi datorați în temeiul contractului de vânzare, nefiind stabilit un termen de plată pentru suma respectivă, scadența fiind imediată și fiind legată de încheierea contractului de vânzare. Prin urmare, în această situație, dat fiind faptul că oricum hotărârea care ține loc de contract ar fi titlu executoriu pentru promitentul-vânzător, iar promitentul-cumpărător și-a asumat obligația cuprinsă în promisiune, de a achita 4.000 Euro, cu titlu de avans, cererea ar fi trebuit admisă, diferența urmând a fi plătită de cumpărător imediat, iar, în caz de neexecutare, vânzătorul, pe lângă ipoteca legală de care beneficiază, ar fi putut obține executarea silită a obligațiilor cuprinse în titlul executoriu.
2.2.4. Îndeplinirea condițiilor de validitate ale contractului previzionat să rezulte din însăși promisiunea de contract. Capacitatea părților se va aprecia la momentul pronunțării hotărârii, care are efect constitutiv de drepturi. Consimțământul promitentului pârât va fi suplinit prin chiar hotărârea care se va pronunța, iar al reclamantului este subînțeles prin faptul introducerii cererii de chemare în judecată, corelat cu existența consimțământului dat la încheierea promisiunii de contract. Obiectul contractului va avea în vedere delimitarea clară a tipului de contract previzionat a fi încheiat, cu indicarea expresă a întinderii obligațiilor principale ale celor două părți. Analiza cauzei operațiunii juridice va avea în vedere reliefarea unui scop licit și moral urmărit de ambele părți. În practica judiciară s-a pus problema fluctuației valorii între momentul încheierii promisiunii și cel al sesizării instanței cu pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract. În mod corect s-a decis că, în aceste ipoteze, se impune ca hotărârea să aibă în vedere prețul indicat în promisiune, preț care implică o apreciere a părților și care este o manifestare a voinței lor la promisiune, care este premisa necesară și indispensabilă pronunțării hotărârii care ține loc de contract[39].
2.2.5. Existența dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului-vânzător la momentul pronunțării hotărârii judecătorești. Apreciem că trebuie subliniate două aspecte în acest context. În primul rând, dacă bunul promis a fi vândut este unul aflat în coproprietatea mai multor persoane, se apreciază în practică că acțiunea va fi respinsă ca neîntemeiată dacă doar un singur coproprietar/mai mulți, dar nu toți a/au promis înstrăinarea bunului obiect al coproprietății; concluzia decurge din cele statuate prin Decizia nr. 12/2015 a Î.C.C.J. – completul R.I.L.[40], care însă nu a vizat în mod direct și art. 1683 alin. (5) C.civ. În opinia noastră, de lege lata, starea de coproprietate nu mai constituie un impediment, după cum se va vedea și la momentul analizei pronunțării hotărârii care ține loc de vânzare a bunului altuia. În al doilea rând, înstrăinarea bunului de către promitentul-vânzător după încheierea promisiunii și notarea sa în cartea funciară echivalează cu încălcarea inalienabilității subînțelese stipulate de art. 627 alin. (4) C.civ. și art. 601 din Legea nr. 71/2011. În acest caz, promitentul-cumpărător are la dispoziție acțiunea în anularea contractului de vânzare, care va fi formulată în contradictoriu cu ambele părți ale contractului de vânzare [este caz de litisconsorțiu procesual obligatoriu, astfel că devin aplicabile și regulile de la art. 78 alin. (2) C.proc.civ.]. Rămâne de discutat dacă acțiunea în anulare este lipsită de interes în lipsa unui petit prin care să se tindă la realizarea dreptului apărat prin clauza de inalienabilitate, asta întrucât art. 629 alin. (2) C.civ. oferă calitate promitentului-cumpărător, dar nu prezumă interesul acestuia în anularea contractului de înstrăinare subsecvent[41].
În doctrină s-a arătat că dacă, între timp, promitentul-vânzător nu mai este titularul dreptului prin faptul înstrăinării voluntare a imobilului după încheierea promisiunii, se va putea pronunța o hotărâre care ține loc de contract având ca obiect o vânzare a bunului altuia, contract în temeiul căruia se va putea antrena răspunderea contractuală a promitentului, vânzător al bunului altuia, dacă el nu va transmite lucrul către beneficiarul cumpărător[42]. Credem că soluția va putea fi aplicată de instanțele judecătorești, dacă petitul cererii ar fi de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de vânzare a bunului altuia/dacă se formulează în cursul judecății, dacă se constată faptul înstrăinării bunului de către promitentul-vânzător, o cerere modificatoare având un astfel de obiect. În schimb, dacă nu sunt întrunite condițiile formulării unei cereri modificatoare, pentru depășirea termenului, conform art. 204 alin. (3) C.proc.civ., cererea de pronunțare a hotărârii care ține loc de contract nu va putea fi pronunțată, putând fi solicitată doar separat pronunțarea unei hotărâri care ține loc de vânzare a bunului altuia.
Ne asumăm concluzia expusă pornind de la considerentele deciziei anterior indicate, conform cărora se recunoaște posibilitatea pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract exclusiv pentru cota-parte deținută de promitentul-vânzător, având în vedere că vânzarea bunului de către un singur coproprietar/mai mulți, dar nu toți, este tot o specie a vânzării bunului altuia, conform art. 1683 alin. (5) C.civ., ca și situația în care se dispune de bun ulterior încheierii promisiunii, dar înainte de pronunțarea hotărârii care ține loc de contract. Astfel, potrivit ultimului considerent al deciziei, „nici soluția admiterii în parte a acțiunii, în limita cotei de proprietate a coproprietarului promitent, nu poate fi avută în vedere, în situația în care instanța este învestită exclusiv cu cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract pentru întregul bun. Conform principiului disponibilității, promitentul-cumpărător este singurul în măsură să opteze între obținerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideală din imobil – s.n. P.M. (situație în care, promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluțiunea acesteia) sau să ceară rezoluțiunea promisiunii, cu daune-interese, în situația în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenția sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual, în întregime)”[43]. Facem trimitere la considerentul din decizia nr. 12/2015 a Î.C.C.J. doar pentru a justifica necesitatea unei solicitări exprese a părții în acest sens, fără a se înțelege de aici că decizia se aplică pentru că a vizat prevederile art. 1683 alin. (5) C.civ.
Astfel, se observă că se epuizează dreptul de alegere al promitentului-cumpărător în legătură promisiunea de contract dintre remediile prevăzute de art. 1516 alin. (2) C.civ. (acest fapt a fost subliniat și de Î.C.C.J. în considerentul anterior expus, între paranteze fiind reținut că dacă se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, atunci nu se mai poate cere rezoluțiunea promisiunii de contract), forma specifică a executării silite în natură fiind pronunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare a bunului altuia. Abia ulterior pronunțării hotărârii, promitentul-cumpărător reclamant, devenit cumpărător, poate formula, în contradictoriu cu vânzătorul, care a avut calitatea de promitent-vânzător pârât, o acțiune întemeiată pe art. 1683 alin. (4) C.civ., pentru obținerea de daune-interese, consecutiv obținerii rezoluțiunii vânzării bunului altuia, în caz de neexecutare a obligației de a asigura transferul dreptului de proprietate. Suntem de părere că efectele hotărârii judecătorești nu vor fi știrbite în vreun fel prin posibilitatea solicitării desființării contractului de vânzare a bunului altuia prin rezoluțiune, fiind chiar o manifestare a efectului executoriu al hotărârii judecătorești. Astfel, din contractul de vânzare a bunului altuia, cuprins în hotărârea judecătorească, se naște obligația vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate. Or, în caz de neexecutare a obligației, cumpărătorul are posibilitatea de a cere, pe lângă remediile prevăzute de art. 1516 alin. (2) C.civ., și pe cele prevăzute de art. 1683 alin. (4) C.civ., remedii care se exercită în legătură cu efectele hotărârii judecătorești, adică drepturile și obligațiile pe care le-a născut prin pronunțarea sa[44].
Revenind la condiția ca promitentul-vânzător să fie titularul dreptului, în jurisprudență s-a reținut, prin sentința civilă nr. 7013/30.09.2020 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 730/300/2020, definitivă, nepublicată, că „pârâții nu mai au calitatea de proprietari ai imobilului încă din data de 11.12.2019, așa cum reiese din extrasul de carte funciară aflat la filele 16-17 din dosar, nefiind astfel îndeplinită condiția ca la data pronunțării hotărârii promitentul-vânzător să aibă calitatea de proprietar al imobilului înstrăinat”.
La cele anterior expuse se mai impune a aminti și faptul că obiectul promisiunii trebuie să coincidă cu cel al contractului de vânzare, existând probleme în special în materia construcțiilor, unde există posibilitatea efectuării de lucrări autonome sau adăugate între momentul încheierii promisiunii și cel al sesizării instanței.
Relevante sunt considerentele Deciziei nr. 13/2019 a Î.C.C.J. – completul R.I.L.[45], identificate ca fiind aplicabile (inclusiv) într-o acțiune de pronunțare a unei hotărâri care ține loc de contract. Astfel, prin sentința civilă nr. 9826/22.07.2022 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 459/300/2021, definitivă, nepublicată, s-a reținut că „soluționarea prezentei acțiuni implică și constatarea existenței dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului-vânzător, condiție neîndeplinită în prezenta cauză, de vreme ce acesta a promis înstrăinarea unei construcții ce se identifică doar în documentația cadastrală anterioară anului 2011, în prezent aceasta având o altă configurație, fiind posibil reconstruită sau extinsă, astfel încât nu există identitate între obiectul inițial al convențiilor de vânzare și cel menționat în promisiunea de vânzare cumpărare. S-a mai reținut că din conținutul dispozițiilor art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 rezultă cu evidență că, în lipsa autorizației de construire, a certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, construcția nu poate fi intabulată în cartea funciară. Or, această interdicție va fi eludată în cazul pronunțării unei hotărâri judecătorești de admitere a cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație de construire, deoarece proprietarul poate solicita intabularea dreptului de proprietate asupra construcției, direct în temeiul hotărârii (s.n. – P.M.)”. Totodată, s-a reținut că, „în ceea ce privește construcțiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum și în privința construcțiilor care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 și art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoașterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, instanța neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situații juridice create printr-o conduită contrară legii. Or, aceasta este și situația din prezenta speță, din moment ce construcția ce face obiectul litigiului a fost modificată sau extinsă, fără a se depune dovada emiterii autorizației de construire și a recepției la terminarea lucrărilor, precum și a dreptului de folosință asupra terenului pe care a fost edificată construcția”. În același sens, a se vedea și sentința civilă nr. 790/10.03.2014 pronunțată de Judecătoria Piatra Neamț într-un dosar neidentificat de autoare, definitivă prin deciziile civile nr. 29/AC/27.01.2015 a Tribunalului Neamț, respectiv nr. 630/30.09.2015 a Curții de Apel Bacău[46].
Astfel de impedimente, ca cele expuse anterior, pot apărea și în situația alipirii materiale de apartamente. Astfel, prin sentința civilă nr. 9820/25.11.2020 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 16743/300/2018, definitivă, nepublicată, s-a arătat că „din cuprinsul raportului de expertiză specialitatea construcții civile întocmit în cauză (fila nr. 87), reiese că imobilul apartament ce face obiectul prezentei cauze a fost alipit cu două apartamente, unul de 2 camere în suprafață de 20,68 m.p. și altul de 3 camere în suprafață de 23,16 m.p. deținute de reclamant prin vânzare, la data inspecției făcute apartamentul mansardă fiind identificat ca un apartament de 4 camere și dependințe. Totodată, se arată că suprafața apartamentului de 33,54 m.p., conform contractului de cesiune, este neidentificabilă, fiind cuprinsă în suprafața totală a apartamentului rezultat din alipirea altor 2 apartamente și a altor elemente de la pod. Ca atare, imobilul nu poate fi identificat în materialitatea lui, întrucât nu există un plan de amplasament al spațiului de la mansardă așa cum era înainte ca cele 3 apartamente să fie alipite și fără modificările făcute la unele elemente de pod, astfel cum reiese și din raportul de expertiză topografică întocmit în cauză. Pe cale de consecință, instanța nu poate suplini consimțământul pârâtului la încheierea vânzării și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic, întrucât obiectul nu poate fi determinat și nu este nici măcar determinabil”.
Nu în ultimul rând, este necesar ca dreptul să poată fi înstrăinat în mod valabil. Astfel, nu trebuie să fie incidentă vreo inalienabilitate legală/convențională sau altă cauză care să împiedice vânzarea. Astfel, prin sentința civilă nr. 10639/11.12.2020 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 13212/300/2016, definitivă, nepublicată, s-a reținut că „urmare a expirării termenului de 10 ani de la data cumpărării prin contractul de vânzare cumpărare nr. (…), în prezent nu mai produce efecte juridice interdicția de înstrăinare a imobilului prevăzută de art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995”. O orientare similară o constatăm, în legătură cu art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995, și în cazul sentinței civile nr. 11941/04.11.2014 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 23729/300/2012, definitivă, nepublicată.
În finalul studiului se vor sublinia câteva aspecte referitoare la prescripția dreptului de a cere pronunțarea hotărârii care ține loc de contract în ipoteza reglementată de art. 1669 alin. (2) C.civ. în materia contractului de vânzare. Potrivit textului de lege indicat, „dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.
Momentul de început al curgerii termenului este fie expirarea termenului stabilit pentru încheierea contractului previzionat, fie momentul încheierii promisiunii de contract, în lipsa unui termen[47]. Termenul de prescripție este susceptibil de suspendare și întrerupere. Fără a analiza în detaliu cauzele care conduc la suspendarea sau întreruperea termenului[48], apreciem totuși necesară clarificarea prevederilor art. 2553 alin. (3) C.civ., text care prevede că „(…) dacă este vorba de un act ce trebuie îndeplinit într-un loc de muncă, termenul se va împlini la ora la care încetează programul normal de lucru. Dispozițiile art. 2556 rămân aplicabile”.
Dacă actul de procedură având valoare întreruptivă a termenului de prescripție de 6 luni (cerere de chemare în judecată/cerere reconvențională/intervenție voluntară principală) a fost depus la instanță prin e-mail după expirarea programului de lucru în ultima zi a termenului [care, de regulă, este ora 16, conform art. 5 alin. (2) teza I din R.O.I.J., adoptat prin Hotărârea Secției pentru judecători a C.S.M. nr. 3243/22.12.2022[49]], prescripția nu se va întrerupe, actul fiind efectuat în afara termenului prevăzut de lege. În acest sens, nu se aplică art. 183 alin. (1) și (3) C.proc.civ., astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 24 din Legea nr. 310/2018[50], care stabilește că „actul se consideră efectuat în termen dacă data de primire a e-mail-ului este ultima zi a termenului, chiar după expirarea programului de lucru”; explicația rezidă în sfera diferită de cuprindere a celor două dispoziții: prima, din Codul civil, are în vedere termenele substanțiale; a doua, din Codul de procedură civilă, are în vedere termenele procedurale; dacă legiuitorul ar fi vrut să confere același regim, ar fi corelat prevederile art. 2553 alin. (3) și art. 2556 C.civ. cu cele ale art. 183 alin. (1) și (3) C.proc.civ. Prin urmare, judecătorul cauzei trebuie să analizeze distinct cele două categorii de termene și să aplice regulile generale de calcul specifice fiecăreia.
Concluzii
Odată cu adoptarea Codului civil, legiuitorul și-a îndeplinit misiunea de a reglementa un regim de drept comun pentru două instituții cu tradiție în dreptul român: promisiunea de contract, pe de o parte, și remediul pronunțării hotărârii care ține loc de contract, pe de altă parte.
În privința promisiunii de contract, motivele pentru care părțile consideră oportună încheierea unei promisiuni de contract sunt diverse, însă cea mai importantă, în opinia noastră, rămâne obținerea de timp, necesar pentru complinirea lipsurilor care conduc la imposibilitatea juridică a încheierii imediate a contractului previzionat. Astfel, încheierea unei promisiuni de contract, dublată de remediul specific al neexecutării obligației de a încheia contractul previzionat, instituie o veritabilă garanție pentru promitentul înstrăinător. Relativ la problematica acțiunii de pronunțare a unei hotărâri care ține loc de contract, aceasta este reglementată în detaliu în două sedii normative diferite, regimul său juridic fiind dezvoltat inclusiv prin jurisprudența obligatorie menționată la momentul oportun, textele de lege fiind interpretate și aplicate, de principiu, în mod corespunzător de instanțele învestite cu acest tip de acțiune. Mai mult, numărul de hotărâri obligatorii pronunțate în această materie de către Înalta Curte de Casație și Justiție, deși peste media aplicabilă în restul instituțiilor din dreptul civil, indică că a fost necesară o „acomodare” a instanțelor cu mecanismul instituit de legiuitor.
[1] Publicat în Buletinul Oficial nr. 15 din 29.03.1958.
[2] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 163 din 7 august 1991, cu modificările și completările ulterioare.
[3] Publicat în Monitorul Oficial nr. 271 din 4 decembrie 1864, cu modificările și completările ulterioare.
[4] D. Chirică, Studii de drept privat, Editura Universul Juridic, București, 2010, p. 280 și urm.
[5] V. Stoica, F.-A. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condițiile abrogării art. 12 din Decretul 144/1958, revista „Dreptul” nr. 3/1992, p.18.
[6] Publicat în Monitorul Oficial nr. 95 din 27 aprilie 1938, cu modificările și completările ulterioare.
[7] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 60 din 26 martie 1996, cu modificările și completările ulterioare.
[9] A se vedea, în sensul celor expuse, R. Dincă, Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren agricol extravilan. Neexercitarea dreptului de preempțiune. Inadmisibilitatea pronunțării hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, publicată în „Pandectele Române” nr. 1/2003, disponibil pe: https://sintact.ro/#/publication/150997413?keyword= răzvan%20dincă&cm=SREST, accesat la 04.10.2024.
[10] D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Vânzarea și schimbul, Editura C.H. Beck, București, 2008, p. 205 și urm.
[11] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005, cu modificările și completările ulterioare.
[12] Pentru o enumerare a surselor de documentare avute în vedere la elaborarea Codului civil, a se vedea Expunerea de motive la Codul civil, p. 21, disponibilă pe https://www.cdep.ro/proiecte/ 2009/300/00/5/em305.pdf, accesată la 04.10.2024.
[13] Disponibil pe https://www.gazzettaufficiale.it/dettaglio/codici/ codiceCivile/ 2912_2_1, accesată la 04.10.2024.
[14] „Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
[15] Disponibil pe http://www.dutchcivillaw.com/civilcodebook033.htm, accesat la 04.10.2024.
[16] „Where someone is legally obliged towards another person to perform a juridical act, the court may order, upon a legal claim of the entitled person, that its judicial decision shall have the same force as a deed that should have been drawn up in accordance with all legal formalities by the person who is obliged to perform this juridical act or that a representative of this person, appointed by the court, shall perform this juridical act in his name, unless this is incompatible with the nature of the to be performed juridical act. When the court appoints a representative, it may order as well that the juridical act that has to be performed by this representative needs its approval in advance. Where the defendant is legally obliged to draw up a deed with the plaintiff, the court may order that its judicial decision shall take the place of the deed or of a part of it”.
[17] Disponibil pe https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/en/document/cs/ccq-1991, accesat la 04.10.2024.
[18] „Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu”.
[19] D. Chirică, Este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic? Articolul este disponibil pe https://juridice.ro/essentials/862/este-obligatorie-forma-autentica-la-incheierea-promisiuniide-vanzare-cumparare-a-unui-bun-imobil-in-vederea-pronuntarii-unei-hotarari-care-sa-tina-loc-de-actautentic, accesat la 04.10.2024.
[20] Disponibil pe https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/ LEGITEXT000006070721/2023-04-29/, accesat la 04.10.2024.
[21] „La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix”.
[22] Disponibil pe https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/ LEGITEXT000006060731, accesat la 04.10.2024.
[23] Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 740 din 21 octombrie 2011.
[24] Obiectul acțiunii este executarea în natură a obligației cuprinse în promisiune, acțiune personală mobiliară/imobiliară, nefiind în prezența unei acțiuni reale. În ciuda acestei calificări, considerăm că este obligatorie depunerea extrasului de carte funciară, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară, eliberat de biroul de cadastru și publicitate imobiliară în raza căruia este situat imobilul, iar în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, anexarea unui certificat emis de același birou, care atestă acest fapt, sub sancțiunea anulării, conform art. 194 lit. c) teza finală C.proc.civ., acesta fiind un text de aplicare generală, nefiind limitat doar la materia acțiunilor reale.
[25] Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 316 din 30 aprilie 2014, cu modificările ulterioare.
[26] Pentru o soluție contrară, taxa de timbru fiind determinată potrivit valorii impozabile, cu trimitere, în mod inexplicabil, la art. 104 alin. (1) C.proc.civ., a se vedea totuși sentința civilă nr. 1266/11.02.2021 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 26833/300/2019, definitivă, nepublicată, dosar în care s-a unit cu fondul excepția insuficientei timbrări, deși, în mod evident, timbrajul nu este o problemă strâns legată de fond, așa încât să se justifice dispunerea acestei măsuri, potrivit art. 248 alin. (4) C.proc.civ.
[27] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 581 din 12 septembrie 2013.
[28] Potrivit art. 35 alin. (1) teza a-II-a și a-III-a din Legea nr. 7/1996, „la autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini (s.n.). La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum și în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va utiliza un extras de carte funciară pentru informare eliberat notarului public sau oricărei alte persoane sau din oficiu, cu condiția ca situația juridică a imobilului înscrisă în cartea funciară să fi rămas neschimbată”.
[29] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 392 din 29 iunie 2013, cu modificările ulterioare.
[30] Din analiza Ordinului nr. 199/C din 18.01.2010 emis de Ministerul Justiției pentru aprobarea Nomenclatorului specializărilor expertizei tehnice judiciare rezultă faptul că acestea sunt specializări distincte, așa încât, dacă este nevoie de ambele tipuri de expertize, soluțiile sunt fie desemnarea unui expert de comun acord de părțile în litigiu care are o dublă specializare (din cunoștințele noastre, la nivelul municipiului București există un singur expert cu această dublă specializare, informație obținută din verificarea bazei de date a Guvernului României – secțiunea experți judiciari, https://data.gov.ro/dataset/experti-judiciari/resource/2bbed365-1214-4994-ab48-537a2676ac9e, verificat la data de 04.10.2024), care să efectueze ambele expertize în cuprinsul unui raport unic, fie efectuarea, cu precădere, a expertizei topo, ulterior urmând a fi efectuată și expertiza evaluatorie, al doilea expert urmând a avea la dispoziție inclusiv copie de pe raportul topo efectuat în prealabil.
[31] Legea nr. 207/20.07.2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 547 din 23 iulie 2015.
[32] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 815 din 16 octombrie 2017.
[33] Un exemplu în acest sens îl reprezintă sentința civilă nr. 4032/14.04.2022 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 24611/300/2021, definitivă, nepublicată. În legătură cu această condiție, prin hotărârea anterior indicată, s-a reținut că „instanța mai reține că nu sunt îndeplinite nici celelalte condiții de validitate speciale, întrucât din certificatul de atestare fiscală cu privire la impozitele și taxele locale și alte venituri datorate bugetului local de către pârâtă cu nr. (…), rezultă existența de debite față de bugetul local în legătură cu acest teren, ceea ce constituie un impediment la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, atât în raport de prevederile O.U.G. nr. 80/2013, cât și în raport de prevederile Legii nr. 17/2014 menționate anterior. Un alt exemplu îl reprezintă sentința civilă nr. 11094/22.10.2021 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 6257/300/2021, definitivă, nepublicată, prin care s-a respins cererea reclamantei, pe motiv că certificatul de atestare fiscală depus de reclamantă (fila nr. 11 dosar) atestă existența unor debite fiscale – sume datorate cu titlu de impozit mijloace de transport în cuantum de 3465 lei și amenzi circulație, 580 de lei”. Este de observat că, în alte situații, cererea s-a respins ca inadmisibilă pentru acest motiv, chiar dacă a avut ca obiect consfințirea unei tranzacții/solicitarea reclamantei de pronunțare a unei hotărâri în temeiul achiesării provenite de la pârât. În acest sens este sentința civilă nr. 15890/06.12.2022 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 4730/300/2021, definitivă, nepublicată.
[34] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, cu modificările ulterioare.
[35] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015.
[36] Apreciem că în lipsa unui termen contractual stabilit, se poate cere stabilirea judiciară a termenului, potrivit art. 1415 alin. (2) C.civ. Art. 1415 alin. (3) teza I C.civ. prevede aplicarea regulilor din materia ordonanței președințiale, iar teza a-II-a stabilește că termenul de prescripție curge de la data încheierii contractului. Apreciem că termenul de prescripție este cel general, de 3 ani, potrivit art. 2517 C.civ., indiferent de ipoteză, inclusiv în situația prevăzută de art. 1669 alin. (1) C.civ., termenul de 6 luni prevăzut de lege pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract fiind un termen special, aplicabil exclusiv acțiunii indicate. Câteva argumente pot fi aduse în sprijinul acestei opinii. Astfel, este posibil ca termenul de 6 luni pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract să curgă neîntrerupt, însă cel de 6 luni pentru stabilirea judiciară a termenului să fie întrerupt (să existe un caz de suspendare/întrerupere care să afecteze exclusiv cel din urmă termen). Cu siguranță că o astfel de posibilitate ar exista și în situația în care pentru ambele acțiuni termenul aplicabil ar fi fost cel general, doar că acolo ar fi fost opțiunea legiuitorului, instanțele neavând decât să o aplice în consecință, caz în care ar dispărea interesul acțiunii de stabilire judiciară a termenului dacă dreptul a cărui executare s-a urmărit ar fi prescris. În schimb, în ipoteza supusă discuției, s-ar ajunge la aplicarea termenului de 6 luni pe cale de interpretare, nefiind instituit în mod expres ca drept comun în materia acțiunilor referitoare la promisiunea de contract, ci exclusiv cu privire la pronunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare. Or, s-ar ajunge la reținerea lipsei de interes în formularea acțiunii exclusiv ca urmare a aplicării pe cale de interpretare a unui text special, ceea ce ar crea o situația dezavantajoasă pentru promitentul-reclamant. De asemenea, apreciem că sfera de cuprindere a textului special nu trebuie să exceadă ipotezei avute în vedere de legiuitor, întrucât specialul derogă de la general doar unde legea a indicat-o expres, după cum chiar 2517 C.civ. prevede aplicarea acestei reguli în materia termenelor de prescripție. Totodată, scopul stabilirii termenului judiciar poate avea în vedere și obținerea rezoluțiunii promisiunii de contract, pentru a se evita, spre exemplu, invocarea excepției de neexecutare a contractului, prin stabilirea ordinii de executare a obligațiilor. Nu este obligatoriu ca o dată cu stabilirea termenului pentru executare să se obțină și pronunțarea hotărârii care ține loc de contract. Or, cât timp art. 1669 alin. (2) C.civ. nu extinde incidența termenului de 6 luni pentru desființarea promisiunii pe cale de rezoluțiune, este greu de justificat de ce ar trebui să se aplice termenul de 6 luni pentru stabilirea judiciară a termenului, când nici nu se cunoaște ce remediu înțelege să folosească promitentul-reclamant în viitor. Totuși, în legătură cu primul argument, pentru o critică a posibilității curgerii a două termene de prescripție, a se vedea C.-M. Solomon, „Stabilirea judiciară a termenului în materia împrumutului de consumație”, în volumul 30 de ani de INM. 30 de ani de Drept, Editura Hamangiu, București, 2022, p. 443-447
[37] Pentru aceste motive nu putem fi de acord cu cele reținute prin sentința civilă nr. 1384/14.02.2022 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 9782/300/2021, definitivă, nepublicată, prin care s-a arătat că „în ceea ce privește refuzul părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, instanța reține că pentru a se adresa instanței în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător trebuie să facă dovada acestui refuz nejustificat, manifestat întocmai în cadrul în care urma să se perfecteze contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, revenea în sarcina reclamantei să demonstreze că a convocat pârâta la un birou notarial individualizat, depunând la dosar înscrisul care atestă acest fapt. De asemenea, reclamanta trebuie să facă dovada că pârâta nu a dat curs respectivei invitații de a se prezenta la sediul biroului notarial la care se intenționa a fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, depunând la dosar înscrisul încheiat cu această ocazie de către notarul public (s.n. – P.M.). Numai în această modalitate promitentul cumpărător, în calitate de parte interesată care și-a executat obligațiile, poate face dovada certă a faptului că demersurile concrete în vederea perfectării actului au fost împiedicate prin refuzul nejustificat al părții”.
[38] A se vedea sentința civilă nr. 4032/14.04.2022 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 24611/300/2021, definitivă, nepublicată.
[39] A se vedea sentința civilă nr. 13401/06.11.2015 pronunțată de Judecătoria Constanța într-un dosar neindicat, definitivă prin decizia civilă nr. 506/26.04.2016 pronunțată de Tribunalul Constanța, în M.C. Mocanu, Promisiunea de a contracta. Hotărâri care țin loc de contract, Editura Hamangiu, București, 2018, p. 15 și urm.
[40] Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 678 din 7 septembrie 2015. Pentru o aplicație în jurisprudență a principiilor din decizia amintită, fără însă a fi identificată în mod corespunzător decizia în considerente, cu singura mențiunea suplimentară că în cauză era un caz de devălmășie, a se vedea sentința civilă nr. 5429/12.05.2022 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 3761/300/2021, nedefinitivă, aflată în calea de atac a apelului, nepublicată.
[41] Apreciem că discuția nu vizează ipoteza în care dreptul la acțiunea în pronunțarea hotărârii care ține loc de contract este prescris, caz în care apreciem că se poate invoca excepția lipsei de interes în acțiunea în anulare. Situația este probabilă, întrucât termenul de prescripție în materia acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract este de 6 luni, potrivit art. 1669 alin. (2) C.civ., iar pentru acțiunea în anulare este de 3 ani, potrivit art. 2517 C.civ. De asemenea, nu ar fi o ipoteză singulară cea în care se invocă excepția lipsei de interes, iar în motivare se face referire la prescrierea dreptului creditorului. Astfel, o ipoteză de aplicare a unui mecanism similar este cea a acțiunii oblice, terțul putând opune creditorului excepția lipsei de interes dacă apreciază că dreptul de creanță deținut asupra debitorului și care îi justifică calitatea este prescris.
[42] A se vedea R. Dincă, Contracte civile speciale în Noul Cod civil, Editura Universul Juridic, București 2013, p. 54.
[43] Soluția pare cel puțin curioasă, deoarece lasă să se înțeleagă că între drept și cota-parte din drept ar fi o relație de la întreg la parte. În realitate, sunt obiecte diferite ale unor convenții diferite, ajungându-se, în realitate, la consfințirea unei alte înțelegeri decât cea dorită de părți la încheierea promisiunii de contract. Astfel, s-a dorit înstrăinarea dreptului asupra bunului, iar nu a unei cote-părți. Or, promitentul-cumpărător se vede pus în situația de a obține doar cota-parte din drept care aparține promitentului-vânzător, deși promisiunea a vizat întreg dreptul.
[44] Fără a extinde nepermis de mult cadrul discuției, considerentele anterioare referitoare la rezoluțiunea vânzării sunt aplicabile și în alte situații. Ne imaginăm, spre exemplu, rezoluțiunea unei vânzări cuprinse într-o hotărâre judecătorească pentru evicțiune sau vicii ascunse.
[45] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 440 din 3 iunie 2019.
[46] A se vedea M.C. Mocanu, Promisiunea de a contracta (…), op. cit., p. 78 și urm.
[47] Faptul că actuala reglementare nu a preluat soluția cuprinsă în art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958 nu poate conduce la o soluție contrară (textul amintit prevedea că „în obligațiile care urmează să se execute la cererea creditorului precum și în acelea al căror termen de executare nu este stabilit, prescripția începe să curgă de la data nașterii raportului de drept”.
[48] Pentru o aplicare a prevederilor art. 2538 alin. (2) C.civ., care reprezintă o cauză de întrerupere a prescripției survenită prin faptul stăpânirii materiale a bunului a cărui înstrăinare se urmărește, a se vedea sentința civilă nr. 9820/25.11.2020 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 16743/300/2018, definitivă.
[49] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1254bis din 27 decembrie 2022.
[50] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1074 din 18 decembrie 2018.