Suspendarea temporară a activității centrelor comerciale – implicații asupra obligației de plată a chiriei de către comercianți în contextul stării de urgență

24 mart. 2020
Articol UJ Premium
0 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 5 (0 votes, average: 0,00 out of 5)
You need to be a registered member to rate this post.
Vizualizari: 987

Recomandări

 

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

🔑Vreau cont PREMIUM!


 

1. Context

Una dintre cele mai frecvent întâlnite întrebări în această perioadă a fost aceea de a determina ce se întâmplă cu plata chiriilor în contextul stării de urgență. Companiile au fost nevoite să implementeze diverse strategii de business, să ia anumite măsuri organizatorice și logistice, să dezvolte și să intensifice pe cât posibil comerțul online și să permită angajaților să lucreze de acasă, în scopul de a reduce pe cât posibil contactul între persoanele fizice în contextul pandemiei COVID-19. Deși încă nu era obligatorie măsura, abordând o conduită preventivă, unele centre comerciale au decis din proprie inițiativă suspendarea activității chiar anterior Ordonanței militare nr. 2/2020.

Măsurile de siguranță impuse au afectat treptat diferite industrii, cu precădere sectorul turistic și HoReCa; spre exemplu, prin Ordonanța militară nr. 1/2020[1] a fost suspendată activitatea de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate acestui scop din interiorul sau exteriorul locației (a se vedea art. 1 din Ordonanța militară nr. 1/2020[2]). Prin art. 2 al aceluiași act normativ, au fost suspendate și activitățile culturale, științifice, artistice, religioase, sportive, de divertisment sau jocuri de noroc, de tratament balnear și de îngrijire personală, realizate în spații închise.

Conferința națională de Drept Penal al Afacerilor, ediția a VIII-a, ON-LINE

Ca urmare a emiterii și a celei de-a doua ordonanțe militare (i.e., Ordonanța militară nr. 2 din 21.03.2020 privind măsuri de prevenire a răspândirii COVID-19, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 232 din 21 martie 2020), sunt afectate și alte domenii economice, în special zona de retail.

În aceste condițiii, operatorii economici au întâmpinat dificultăți în executarea contractelor, inclusiv a contractelor de locațiune (cu precădere în ceea ce îi privește pe comercianții-locatari). În contextul actual au fost vehiculate diferite soluții juridice aplicabile contractelor în derulare, precum invocarea imposibilității fortuite de executare ca urmare a intervenirii unui caz de forță majoră (până la acest moment, forța majoră a fost invocată cel mai frecvent în materia contractelor de comercializare a pachetelor de servicii turistice, a contractelor de transport ori de distribuție, față de restricțiile la transport și import care fac imposibil de executat unele dintre obligațiile prestatorilor) ori impreviziunea.

În materia specifică a contractelor de locațiune, trebuie să se țină seama de faptul că interesul părților este cel mai adesea identificarea unui remediu contractual prin care să fie minimizate pe cât posibil pierderile, dar să fie posibilă și continuarea contractului: pe de o parte, speranța împărtășită în mod unanim este aceea că situația actuală va dura cât mai puțin și, pe de altă parte, soluția desființării contractului nu pare a fi eficientă pentru vreuna dintre părțile contractului (de exemplu, ar fi aproape imposibil pentru chiriași ca într-un termen atât de scurt să elibereze spațiul pus la dispoziție de locator ori aceasta ar implica eforturi extrem de oneroase).În ceea ce privește forța majoră invocată în contextul imposibilității fortuite de executare, atragem atenția asupra faptului că aceasta nu trebuie privită din perspectiva obligației de plată a chiriei întrucât, raportat la prevederile art. 1634 alin. (6) din Codul civil[3]locatarul nu poate fi considerat liberat de obligația de plată a chiriei invocând pandemia COVID-19 ca un caz de forță majoră (fiind însă necesar a se avea în vedere clauzele contractuale specifice, prevalând voința părților[4]). Deși se pot face diferite analize privind coroborarea art. 1351, art. 1557 și art. 1634 din Codul civil, apreciem că varianta corectă este cea a unei interpretări sistematice, fără scoaterea din context a unor dispoziții legale și interpretarea lor în mod singular. Pentru claritate, menționăm faptul că un chiriaș nu ar putea în principiu să refuze plata chiriei pentru simplul motiv al intervenirii situației de urgență cauzate de pandemia COVID-19. În schimb, acesta are la dispoziție alte remedii pentru a încerca o reechilibrare a raporturilor contractuale, față de restricțiile impuse ca urmare a instituirii stării de urgență (tocmai pentru că măsurile de siguranță și prevenție impuse la nivel național afectează în unele cazuri obligațiile asumate de locator prin contract). Cu alte cuvinte, în lipsa unor alte prevederi exprese în contract, chiriașul nu va putea invoca faptul că este el însuși în imposibilitate de a-și executa obligația, însă ar putea solicita în unele cazuri fie reducerea cuantumului chiriei, fie suspendarea temporară a plății chiriei (spre exemplu, deoarece locatorul nu mai poate să își îndeplinească obligația de a îi asigura locatarului spațiul conform destinației prevăzute în contract, ca urmare a interdicțiilor temporare impuse prin Ordonanța militară nr. 2/2020, după cum vom detalia în continuare).

Din această perspectivă, în majoritatea cazurilor s-a încercat o reamenajare de comun acord a contractelor în curs, astfel încât pierderile să fie suportate echitabil (spre exemplu, prin scăderea proporțională a chiriei). Instituția impreviziunii prevăzută la art. 1271 din Codul civil[5] a fost considerată în practică ca fiind poate cel mai util remediu pentru debitorul obligației de plată a chiriei. Desigur, inclusiv aplicarea mecanismului impreviziunii implică anumite impedimente de ordin procedural. În lipsa unui acord al părților ca urmare a negocierilor inițiate de către debitor, situația nu ar putea fi tranșată în mod rapid, fiind necesară intervenția instanței. Or, în prezent, activitatea instanțelor în cauzele civile este suspendată ca efect al Decretului nr. 195/2020[6](a se vedea art. 42 din Decret), activitatea de judecată continuând doar în „cauzele de urgență deosebită”.

Odată cu intrarea în vigoarea a Ordonanței militare nr. 2/2020, în materia contractului de închiriere a spațiilor comerciale vor trebui avute în vedere inclusiv prevederile acestui act normativ.

 

2. Restricțiile suplimentare impuse prin Ordonanța militară nr. 2/2020

Potrivit art. 2 alin. (2) din Ordonanța militară nr. 2/2020, se suspendă temporar activitățile de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale (toate centrele comerciale, iar nu doar „mall”-urile) în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici, cu excepția vânzării produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice și a serviciilor de curățătorie (această măsură fiind aplicabilă începând cu data de 22 martie 2020, ora 22:00 – ora României)[7]. Situațiile de excepție privind activitățile permise în centrele comerciale au fost ulterior reconsiderate prin Ordonanța militară nr. 3/2020[8], în sensul că măsura suspendării temporare a activității comerciale nu se aplică nici vânzării produselor electronice și electrocasnice de către operatorii economici care asigură livrarea la domiciliul/sediul cumpărătorului și, respectiv, nici vânzării produselor și serviciilor de optică medicală (aceste din urmă exceptări devenind aplicabile începând cu data publicării în M.Of. a Ordonanței militare nr. 3/2020 – i.e., 24.04.2020).

O precizare esențială se impune a fi făcută. Privind lucrurile dintr-o perspectivă obiectivă și analizând în ansamblu măsurile luate de autoritățile statale din România până la acest moment, soluțiile juridice trebuie nuanțate. Spre exemplu, activitatea restaurantelor era restricționată chiar prin efectul primei ordonanțe militare, indiferent dacă restaurantele își desfășurau activitatea într-un centru comercial sau nu. Ca efect al emiterii Ordonanței militare nr. 2/2020, problema a căpătat noi valențe, după cum urmează: (i) există activități pentru care spațiul utilizat de către comerciant nu prezintă relevanță, restricția fiind oricum aplicabilă (spre exemplu, în cazul restaurantelor, al cafenelelor sau al saloanelor de cosmetică); (ii) există activități care nu se mai pot desfășura în centrele comerciale, însă restricțiile nu vizează și punctele de lucru/spațiile de desfacere care nu se încadrează în definiția din anexa la Legea nr. 296/2004.

De aceea, uneori pot să apară suprapuneri de interdicții (de exemplu, în cazul unui restaurant dintr-un centru comercial, locatarul oricum nu ar mai putea să își desfășoare activitatea, chiar în lipsa restricțiilor suplimentare prevăzute de Ordonanța nr. 2/2020) sau, dimpotrivă, poate fi incidentă o unică interdicție reglementată în baza Ordonanței nr. 2/2020. Această distincție și succesiunea graduală a restricțiilor impuse până în prezent prezintă relevanță din punctul de vedere al instituțiilor juridice aplicabile și al remediilor pentru care părțile ar putea opta, după caz, în ipoteza unei neexecutări contractuale totale sau parțiale (fiind însă relevante, așa cum am menționat, și prevederile contractuale). Este, astfel, extrem de important contextul temporal în care survin neexecutările contractuale concrete.

Din această perspectivă, anterior Ordonanței militare nr. 2/2020 s-ar fi putut considera că măsurile luate de statul român afectează în principal locatarii, raportat la specificul activității acestora (reiterăm faptul că prin Ordonanța militară nr. 1/2020, a fost suspendată activitatea de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante și cafenele, neconstituind un element esențial faptul că acestea se aflau în centre comerciale).

Ca urmare a intrării în vigoare a Ordonanței militare nr. 2/2020, tocmai faptul că o societate își desfășoară activitatea într-un centru comercial face imposibilă continuarea activității sale (cu excepția operatorilor economici care comercializează produse alimentare, veterinare, produse farmaceutice ori de optică medicală, servicii de curățătorie și, respectiv, produse electronice și electrocasnice – în condițiile modificărilor aduse prin art. 13 din Ordonanța militară nr. 3/2020).

Considerăm că prin art. 2 alin. (2) din Ordonanța militară nr. 2/2020 s-a creat, în esență, un impediment legal temporar în îndeplinirea, cel puțin într-o măsură semnificativă, a obligațiilor locatorului, creându-se astfel premisele invocării, de către locator, a imposibilității fortuite de executare.

Pachet: Principiile procedurei judiciare

În cazul concret al măsurilor luate de autoritățile române prin Ordonanța militară nr. 2/2020, este discutabil însă în ce măsură imposibilitatea folosirii spațiului de către chiriașii centrelor comerciale este una totală sau parțială. În acest sens, nu poate fi ignorată împrejurarea că personalul ori colaboratorii locatarului au acces în continuare în respectivul spațiu în vederea realizării anumitor operațiuni curente (e.g., ridicarea ori consultarea anumitor documente, gestionarea stocurilor de marfă, alte activități administrative ș.a.); cu toate acestea, accesul publicului larg în incinta sediului comercial este restricționat. Altfel spus, locatarul utilizează în continuare spațiul, însă nu se mai poate realiza efectivitatea destinației comerciale a acestuia.

În realitate, consecințele prejudiciabile produse de situația pandemiei COVID-19 afectează ambele părți contractante: dacă pentru locatar lipsa de folosință a bunului conform destinației sale produce efecte în lanț, afectându-i într-o anumită măsură întreaga activitate comercială (în funcție de dimensiunea afacerii sale), este la fel de adevărat faptul că pentru locator (în calitate de profesionist care are ca principal sau poate chiar unic obiect de activitate închirierea de spații în centre comerciale), refuzul locatarilor de plată a chiriei este în egală măsură prejudiciabil.

 

3. Posibile soluții

Dacă ne raportăm la contractul de locațiune a spațiilor destinate exercitării activității profesioniștilor și, în particular, la contractul de închiriere a spațiilor comerciale, vom observa că obligația caracteristică este aceea de a asigura locatarului folosința spațiului, ceea ce implică ca locatorul să ia toate măsurile necesare pentru ca locatarul să poată folosi bunul potrivit destinației sale, în mod util.

Astfel, faptul că spațiul pus la dispoziție de locator conform contractului se află într-un centru comercial este, de cele mai multe ori, un element determinant avut în vedere de locatar la încheierea contractului, în considerarea asigurării și menținerii vadului comercial.

În aceste condiții, dată fiind interdicția instituită prin art. 2 alin. (2) din Ordonanța militară nr. 2/2020, mai poate locatorul să își respecte în integralitate obligațiile asumate? În contextul actual, tindem să credem că răspunsul este unul negativ. Consecința practică este aceea că locatarul (chiriașul) va fi privat într-o măsură semnificativă de folosința spațiului închiriat (este evident faptul că locatarul a închiriat respectivul spațiu pentru a-și putea comercializa în mod efectiv produsele și serviciile, existând obligația locatorului de a asigura folosința spațiului cu acest scop, iar nu doar pentru depozitarea unor bunuri necesare pentru realizarea activității locatarului și/sau pentru a fi comercializate de către acesta). Am putea vorbi, așadar, despre o neexecutare contractuală (cel puțin parțială, dar suficient de însemnată), care, deși nu îi este imputabilă locatorului, ar putea totuși să justifice solicitarea locatarului privind o reducere a chiriei sau chiar o suspendare temporară a obligației de plată a acesteia, în limita obligațiilor ce nu pot fi îndeplinite.

Astfel, o soluție juridică posibilă ar putea să fie extrasă din art. 1557 alin. (2) din Codul civil[9], față de imposibilitatea temporară de executare a obligației principale a locatorului (i.e., a celui care închiriază bunul și care, raportat la prevederile Ordonanței militare nr. 2/2020, nu îi mai poate asigura chiriașului o folosință utilă a spațiului comercial în conformitate cu scopul stabilit de părți prin contract; în realitate, chiar și anterior Ordonanței militare nr. 2/2020, restricțiile impuse de autorități făceau extrem de dificilă activitatea în centrele comerciale, însă cel puțin aceasta nu era prohibită ca atare). Aplicând acest mecanism, concluzia la care se poate ajunge este aceea că locatarul are posibilitatea suspendării executării propriei obligații, adică tocmai a plății chiriei începând cu momentul intervenirii imposibilității de folosire a spațiului închiriat (i.e., 22 martie 2020), iar dacă locatarul a plătit chiria cu anticipație, s-ar putea pune și problema restituirii acesteia (în tot sau în parte)[10] – un argument în susținerea acestei soluții fiind acela că obligațiile principale stabilite în sarcina părților contractului de locațiune (contract sinalagmatic) sunt interdependente. O asemenea soluție este echitabilă și rapidă și nu presupune intervenția prealabilă a instanței (desigur, acest raționament juridic ar putea fi ulterior supus controlului instanței, dacă locatorul înțelege să invoce faptul că nu erau îndeplinite condițiile pentru a opera suspendarea obligației de plată a chiriei). Atragem însă atenția încă o dată asupra faptului că implementarea acestei soluții depinde și de prevederile contractuale, nefiind exclus ca părțile să fi reglementat diferit suportarea riscurilor în asemenea situații.

O discuție separată poate avea loc cu privire la alte sume datorate, conform contractului, de către cel care a închiriat un spațiu. Distinct de chirie, în astfel de contracte, de regulă, mai sunt prevăzute și alte sume pe care locatarul le datorează celui de la care a închiriat spațiul (exemplele clasice sunt cele ale unui service fee ce include paza, utilitățile[11], mentenanța sistemelor și echipamentelor, gestionarea deșeurilor, alte cheltuieli aferente spațiilor comune ș.a.). Acestea vor trebuie analizate distinct, atât în situația în care sunt stipulate în mod expres (ca obligații contractuale de sine stătătoare, separate de chirie), cât și în cazul în care prin contract s-a prevăzut o sumă globală cu titlu de „chirie”, dar care în realitate include și anumite servicii conexe punerii la dispoziție a spațiului.

Soluția decurgând din art. 1557 Cod civil este aplicabilă, cu titlu general, în materia tuturor contractelor. În ceea ce privește contractele de locațiune, ar putea fi identificată și o soluție specifică, raportat la prevederile speciale ale art. 1818 din Codul civil având ca denumire marginală „Imposibilitatea folosirii bunului”. Subliniem faptul că debitorul obligației de plată a chiriei ar putea face aplicarea art. 1818 în măsura în care părțile nu au convenit altfel prin contract (aceasta deoarece, în practică, în unele situații părțile exclud în mod expres prin contract aplicarea art. 1818 C.civ.).

Față de dispozițiile art. 1818 din Codul civil, înțelegem să facem precizările care urmează.

Potrivit art. 1818 alin. (1) C.civ.[12], dacă bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept. Ipoteza avută în vedere de textul legal este însă aceea a imposibilității de folosire totale și definitive (ipoteza cea mai frecvent întâlnită în practică fiind aceea a distrugerii bunului); în contextul particular al măsurilor de urgență instituite de statul român în contextul pandemiei COVID-19, imposibilitatea folosirii bunului ar putea fi datorată, spre exemplu, rechiziționării.

În ceea ce privește aplicabilitatea art. 1818 alin. (2), dacă se admite că imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială (raportat la configurația și întinderea obligației contractuale principale asumate în concret de către locator), locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporțională a chiriei. De regulă, prin contractele de închiriere de spații în incinta centrelor comerciale se instituie un mecanism de calcul al chiriei raportat la cifra de afaceri și la volumul vânzărilor înregistrate de locatari, fiind așadar instituite anumite criterii ce reflectă și activitatea de comercializare (în majoritatea cazurilor, acest mecanism de calcul este alternativ cu o formulă de calcul în funcție de suprafața spațiului închiriat). De aceea, față de soluțiile propuse, în funcție de împrejurări și prevederile contractului care guvernează raporturile juridice dintre părți, s-ar putea avea în vedere și o eventuală suspendare a obligației de plată a chiriei raportat la aceste criterii și perceperea parțială a acesteia, aferentă punerii la dispoziție a spațiului și a întreținerii acestuia. Într-o asemenea ipoteză, s-ar putea considera că suspendarea parțială a executării obligației de plată a chiriei [soluția care rezultă din art. 1557 alin. (2) Cod civil] are semnificația unei reduceri proporționale a chiriei, față de caracterul însemnat al lipsei folosinței bunului, ca urmare a interdicțiilor impuse prin Ordonanța militară nr. 2/2020 [soluție care rezultă din art. 1818 alin. (2) Cod civil][13].

Nu în ultimul rând, în toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parțială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are dreptul la daune-interese (aceasta deoarece locatorul se poate exonera de răspundere demonstrând că imposibilitatea de folosire a bunului a rezultat dintr-un caz de forță majoră, sub rezerva îndeplinirii condițiilor prevăzute de lege și contract).

 

4. Cazul particular al facilităților acordate IMM-urilor

În final, dorim să atragem atenția asupra faptului că în cazul întreprinderilor mici și mijlocii există anumite facilități specifice reglementate de Ordonanța de urgență nr. 29/2020[14] (în continuare, „O.U.G. nr. 29/2020”). Potrivit art. X alin. (1) din acest act normativ, pe durata stării de urgență, întreprinderile mici și mijlocii[15] care și-au întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente, potrivit legii, pe perioada stării de urgență decretate și care dețin certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri[16], beneficiază de amânarea la plată pentru serviciile de utilități – electricitate, gaze naturale, apă, servicii telefonice și de internet, precum și de amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare.

O primă observație vizează faptul că textul legal indicat reglementează o amânare la plată, iar nu o exonerare.

În al doilea rând, aplicabilitatea art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020 poate acoperi, cu titlu general, și situațiile în care nu este incident impedimentul legal temporar instituit prin prevederile Ordonanței militare nr. 2/2020, ipoteză în care dispozițiile art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020 se dovedesc, de cele mai multe ori, cel mai util instrument pentru o reechilibrare, cel puțin pentru moment, a raporturilor contractuale (rămâne însă de văzut care va fi impactul unei asemenea amânări la plată ulterior încetării stării de urgență, având în vedere durata pe care aceasta se va întinde).

În schimb, în cazurile în care întreruperea activității întreprinderilor mici și mijlocii se grefează – spre exemplu – pe interdicțiile temporare care decurg din suspendarea activității centrelor comerciale, considerăm că, pe lângă beneficiul acordat IMM-urilor prin art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020, întreprinderile mici și mijlocii pot opta și pentru remediile de drept comun (dezvoltate anterior), ori de câte ori acestea din urmă se dovedesc mai adecvate (sub rezerva clauzelor contractuale și cu respectarea prevederilor legale care completează contractul de locațiune). În cazul întreprinderilor mici și mijlocii care, în contextul general al situației epidemiologice determinate de răspândirea virusului SARS-CoV-2, sunt vizate de restricțiile temporare impuse prin art. 2 din Ordonanța militară nr. 2/2020, considerăm este incidentă aceeași delimitare enunțată anterior: raportat la prevederile art. 2 din Ordonanța militară nr. 2/2020, ipoteza este aceea a unei întreruperi a activității întreprinderii (locatarului) cauzate de imposibilitatea punerii la dispoziție, de către locator, a spațiului închiriat conform destinației convenite prin contract. 

Astfel, inclusiv în cazul întreprinderilor mici și mijlocii, ar trebui să se analizeze, de la caz la caz, succesiunea în timp și sfera de aplicare a diferitelor restricții impuse prin măsurile adoptate de autoritățile naționale pe durata stării de urgență și care au impact, direct sau indirect, asupra derulării contractelor de locațiune, fiind în plus relevante și următoarele două criterii: (i) obiectul de activitate specific al locatarului (dacă avem în vedere, spre exemplu, prevederile art. 1 din Ordonanța militară nr. 1/2020, citate anterior) și (ii) localizarea spațiilor utilizate în desfășurarea activității acestuia (sens în care prezintă relevanță, în mod particular, prevederile art. 2 din Ordonanța militare nr. 2/2020, astfel cum acestea au fost modificate prin art. 3 din Ordonanța militară nr. 3/2020, cit. supra.).

Rămâne deschisă discuția privind soluțiile juridice aplicabile în ipoteza în care se suprapun mai multe măsuri care, privite individual, ar fi condus fiecare în parte la întreruperea activității locatarului (locatar care, după caz, s-ar putea încadra chiar în categoria întreprinderilor mici și mijlocii, ipoteză cu atât mai problematică). Spre exemplu, poate fi vorba despre un restaurant care intră sub incidența Legii nr. 346/2004[17] și care utilizează ca sediu secundar, în temeiul unui contract de închiriere, un spațiu dintr-un centru comercial. Într-o asemenea ipoteză soluțiile trebuie nuanțate, deoarece fiecare dintre părțile contractului de locațiune ar putea avea interes să se prevaleze în mod diferit de actele normative care s-au succedat în contextul stării de urgență și care prezintă relevanță, direct sau indirect, pentru soarta contractelor de locațiune. Locatorul ar putea invoca faptul că, în considerarea art. 1 din Ordonanța militară nr. 1/2020, locatarul (restaurant) era el însuși vizat de măsurile luate de autorități în contextul stării de urgență și că, din punct de vedere cronologic, această interdicție care a determinat o întrerupere a activității locatarului a operat anterior restricțiilor ce vizau centrele comerciale (astfel cum acestea au fost instituite prin Ordonanța militară nr. 2/2020). Preluând soluțiile de principiu din materia reparării prejudiciilor cauzate în materie contractuală, având în vedere că într-o asemenea situație cu totul particulară există un concurs de împrejurări care au determinat întreruperea activității locatarului, părțile ar trebui să amenajeze în mod echitabil pierderile; în cazul locatarilor care se încadrează în categoria întreprinderilor mici și mijlocii, prevederile art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020 se dovedesc, în acest ultim caz, un beneficiu care ar putea fi util locatarilor (cel puțin în cadrul negocierilor cu locatorii).


Notă: Prezentul articol a fost actualizat ulterior emiterii Ordonanței militare nr. 3 din data de 24.03.2020.

[1] Ordonanța militară nr. 1/2020 privind unele măsuri de primă urgență care privesc aglomerările de persoane și circulația transfrontalieră a unor bunuri, publicată în M. Of., Partea I, nr. 219 din 18 martie 2020.

[2] Potrivit art. 1 din Ordonanța militară nr. 1/2020: „(1) Se suspendă activitatea de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate acestui scop din interiorul sau exteriorul locației. (2) Este permisă organizarea, de către entitățile prevăzute la alin. (1), a activităților de comercializare a produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, care nu presupun rămânerea clienților în spațiile destinate acestui scop, precum cele de tip «drive-in», «room-service» sau livrare la client”.

[3] Potrivit art. 1634 alin. (6) din Codul civil: „Dacă obligația are ca obiect bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuită de executare”.

[4] Cu titlu de practică judiciară, a se vedea Sentința nr. 83/18.06.2009 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a V-a Comercială. Menționăm faptul că deși art. 1156 C.civ. din 1864 invocat în litigiu nu făcea referire în mod expres la situația bunurilor de gen, regula înscrisă în actualul art. 1634 alin. (6) rezultă per a contrario din reglementarea fostului art. 1156, astfel că raționamentul dezvoltat în hotărârea indicată își păstrează aplicabilitatea și sub imperiul actualului Cod civil.

[5] Potrivit art. 1271 din Codul civil: „(1) Părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații, fie datorită scăderii valorii contraprestației. (2) Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună: a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor; b) încetarea contractului, la momentul și în condițiile pe care le stabilește. (3) Dispozițiile alin. (2) sunt aplicabile numai dacă: a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului; b) schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acesteia nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului; c) debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc; d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului.”

[6] A se vedea Capitolul V din Decretul nr. 195 din 16 martie 2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României emis de Președintele României, publicat în M.Of., Partea I, nr. 212 din 16 martie 2020.

[7] Potrivit anexei la Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, prin centru comercial se înțelege „structura de vânzare cu suprafața medie sau mare în care se desfășoară activități de comercializare cu amănuntul de produse, servicii de piață și de alimentație publică, ce utilizează o infrastructură comună și utilități adecvate”.

[8] A se vedea art. 13 din Ordonanța militară nr. 3 din 24.03.2020 privind măsuri de prevenire a răspândirii COVID-19, publicată în M.Of., Partea I, nr. 242/24.04.2020.

[9] Conform textului legal indicat: „Dacă imposibilitatea de executare a obligației este temporară, creditorul poate suspenda executarea propriilor obligații ori poate obține desființarea contractului. În acest din urmă caz, regulile din materia rezoluțiunii sunt aplicabile în mod corespunzător.”

[10] În acest sens, a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. II (Locațiunea. Închirierea locuinței. Arendarea. Antrepriza. Mandatul), Ed. Universul Juridic, București, 2006, p. 46.

[11] Incluzând, dar fără a se limita la electricitate, agent termic, alimentare cu apă, conexiune de internet, telefonie fixă ș.a.

[12] Potrivit art. 1818 alin. (1) C.civ. aplicabil în materia contractului de locațiune: „Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept”. Prevederi generale similare pot fi identificate în cuprinsul art. 1557 alin. (1) C.civ.: „Atunci când imposibilitatea de executare este totală și definitivă și privește o obligație contractuală importantă, contractul este desființat de plin drept și fără vreo notificare, chiar din momentul producerii evenimentului fortuit. Dispozițiile art. 1.274 alin. (2) [ce reglementează preluarea riscului pieirii fortuite a bunului de către creditorul pus în întârziere, în cazul contractelor translative de proprietate – n.n.] sunt aplicabile în mod corespunzător.

[13] Alineatele (1) și (2) ale art. 1818 C.civ. ar putea fi privite ca o aplicare particulară în materia contractului de locațiune a prevederilor art. 1557 C.civ. alin. (1) și, respectiv, alin. (2).

[14] Ordonanța de urgență nr. 29/2020 privind unele măsuri economice și fiscal-bugetare, publicată în M.Of., Partea I, nr. 230 din 21 martie 2020.

[15] Conform art. X alin. (9) din O.U.G. nr. 29/2020, de dispozițiile alin. (1) din acest act normativ beneficiază și cabinetele medicilor de familie și cabinetele stomatologice în care își desfășoară activitatea, în orice formă, cel mult 20 de persoane și a căror activitate este afectată direct prin măsurile dispuse de autoritățile publice, pentru prevenirea și combaterea pandemiei determinate de infecția cu coronavirusul COVID-19 (criteriile pe baza cărora sunt stabiliți beneficiarii acestei măsuri fiind stabilite prin hotărâre a Guvernului). Din această perspectivă, pentru scopurile prezentei analize prezintă relevanță și art. 1 din Ordonanța militară nr. 2/2020, potrivit căruia începând cu data de 22 martie 2020, ora 20:00 (ora României) se suspendă temporar activitatea în cabinetele de medicină dentară, fiind permise prin excepție intervențiile stomatologice de urgență. Față de aceste măsuri, raționamentul dezvoltat în prezentul articol ar putea fi aplicabil, după caz, și contractelor de locațiune în care calitatea de locatar o are un cabinet stomatologic.

[16] Metodologia privind emiterea certificatului de situație de urgență a fost aprobată prin Ordinul Ministerul Economiei, Energiei şi Mediului de Afaceri nr. 791/2020 privind acordarea certificatelor de situaţii de urgenţă, publicat în M.Of., Partea I, nr. 248 din 25 martie 2020. A se vedea și art. 3 din Ordonanța de urgență nr. 33/2020 privind unele măsuri fiscale și modificarea unor acte normative, publicată în M.Of., Partea I, nr. 260 din 30 martie 2020.

[17] Legea nr. 346/2004 privind stimularea înființării și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii, publicată în M.Of., Partea I, nr. 681 din 29 iulie 2004.

Suspendarea temporară a activității centrelor comerciale – implicații asupra obligației de plată a chiriei de către comercianți în contextul stării de urgență was last modified: mai 11th, 2020 by Cristina Ioana Frîncu

Recomandări

Vă recomandăm:

Abonează-te la newsletter