Universuljuridic.ro PREMIUM
Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.
Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.
Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!
1.391 views
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate de recurenta-reclamantă SC A. SA, Înalta Curte reţine următoarele:
Prin primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că decizia care face obiectul controlului judiciar nu cuprinde considerente privitoare la susţinerile pe care le-a formulat în apel cu referire la modalitatea în care litigiul soluţionat anterior, purtat între părţi, ar influenţa soluţia din această cauză, şi nici la motivele pentru care au fost respinse probele vizând reaua-credinţă a vânzătorului şi a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
Înalta Curte reţine că, prin criticile subsumate acestui motiv de recurs, recurenta-reclamantă invocă faptul că în expunerea raţionamentului logico-judiciar care susţine soluţia de respingere a apelului său, instanţa de apel nu a făcut o analiză a probelor administrate în ceea ce priveşte atitudinea subiectivă a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate parţială s-a solicitat.
În acest sens, Înalta Curte constată că prin motivele de apel, apelanta-reclamantă a formulat critici în sensul că „situaţia juridică a terenului menţionat în actele de vânzare-cumpărare atacate era cunoscută public de vânzători şi de cumpărători care, în deplină cunoştinţă de cauză au conceput un mecanism de convertire a dreptului special de folosinţă în drept de proprietate, cu privire la un teren aflat în litigiu, având o situaţie cadastrală neidentificată”.
Făcând o expunere a proceselor care au privit terenul aflat în litigiu, recurenta-reclamantă a susţinut existenţa motivelor de nulitate întemeiate pe cauză ilicită şi fraudă la lege, care exclud buna-credinţă a cumpărătorilor succesivi, cu motivarea că aceştia au fost pe deplin conştienţi că participă la „transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate” asupra unui teren care apare menţionat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea sa exclusivă.
Din perspectiva probelor solicitate în apel, Înalta Curte constată că la data de 21 februarie 2016, apelanta-reclamantă SC A. SA a depus prin serviciul registratură o notă de probe întemeiată pe dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., prin care a solicitat administrarea probei cu înscrisurile enumerate în conţinutul acestei cereri, înscrisuri care se regăsesc la dosarul Curţii de Apel Bucureşti.
Conform menţiunilor cuprinse în încheierea de şedinţă din data de 22 februarie 2018, instanţa de apel a încuviinţat cererea de administrare a probelor solicitate de apelanta-reclamantă SC A. SA, apreciind că acestea sunt utile, necesare şi pertinente.
Cu toate acestea, în motivarea deciziei pronunţate, sub aspectul atitudinii subiective a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa de apel, găsind nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă, a omis să analizeze criticile sus-menţionate, reţinând generic faptul că apelanta-reclamantă, căreia îi revenea sarcina probei conform dispoziţiilor art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimaţii-cumpărători ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă cu privire la teren şi că ar fi acţionat de conivenţă cu vânzătorul, în frauda drepturilor sale.
Pentru a reţine buna-credinţă a cumpărătorilor, curtea de apel a avut în vedere extrasele de carte funciară, potrivit cărora, la momentul înstrăinării, terenul era deţinut de vânzător în folosinţă specială în baza Dispoziţiei nr. x/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituţi.
Însă, prin motivele de apel şi prin înscrisurile încuviinţate ca probe în apel, apelanta-reclamantă a încercat să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a intimaţilor-cumpărători printr-o serie de argumente care nu au fost analizate de instanţa de apel.
Astfel, instanţa de apel nu a răspuns în motivarea deciziei susţinerilor apelantei-reclamante privitoare la „situaţia cadastrală neidentificată” a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv celor prin care s-a susţinut că indicarea în evidenţele de carte funciară a unui număr cadastral fracţionat ar fi impus oricărui terţ interesat de bună-credinţă, să facă verificări cu privire la cartea funciară nr. x/2007 deschisă de SC A. SA pe baza documentaţiei cadastrale unitare numerotate 2944, al cărei conţinut evidenţiază existenţa unor situaţii litigioase relative la titlul de proprietate asupra terenului.
Cu alte cuvinte, făcând referire la parcursul judiciar expus în cererea de apel şi în cererea de încuviinţare a probelor, care a fost admisă de instanţa de apel, apelanta-reclamantă a susţinut, pe de o parte, că extrasele de carte funciară îi obligau pe cumpărători la verificări suplimentare, iar, pe de altă parte, că intimaţii-cumpărători aveau cunoştinţă pe altă cale de situaţia juridică reală a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.
Mai mult, instanţa de apel a dat eficienţă menţiunii din extrasul de carte funciară cu privire la lipsa unui proces pe rol şi în cazul contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, în condiţiile în care acest contract a fost încheiat în timpul derulării prezentului proces, după pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de anulare parţială a titlului vânzătorului iniţial, care se afla depusă la prezenta cauză.
De altfel, cu privire la acest contract, decizia recurată cuprinde o argumentare care nu este susţinută, în concret, de niciun argument legal în condiţiile în care instanţa de apel a menţionat că soluţia de menţinere a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 26 aprilie 2013, se impune întrucât este subsecvent Contractului nr. x din 18 decembrie 2008, la a cărui încheiere cumpărătorii au fost de bună-credinţă.
Or, recunoaşterea în doctrină şi jurisprudenţă a unei situaţii de excepţie de la aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în sensul în care anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea în ceea ce îl priveşte pe terţul achizitor de bună-credinţă, cu consecinţa menţinerii actului subsecvent, nu poate valida concluzia instanţei de apel.
Nu se poate fi primită, aşadar, concluzia că un contract subsecvent unui act juridic considerat valabil este valid doar ca o consecinţă a validităţii actului anterior, instanţa de apel omiţând a examina, cu referire Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 26 aprilie 2013, atitudinea subiectivă a părţilor, în condiţiile în care exista o hotărâre judecătorească de anulare parţială a Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti în favoarea lui B., pronunţată în Dosarul nr. x/2009.
Critica prin care s-a susţinut că instanţa de apel nu a răspuns apărărilor privitoare la dreptul de preemţiune al statului, reglementat de art. 2 alin. (2) din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002, nu este fondată, întrucât din considerentele expuse la paginile 10 – 11 din decizia ce face obiectul controlului judiciar, rezultă că s-a răspuns criticii formulate în apel sub aspectul posibilităţii de înstrăinare a terenului asupra căruia s-a dobândit un drept special de folosinţă în condiţiile art. II din O.U.G. nr. 184/2002.
Pentru considerentele expuse, Înalta Curte reţine că, în limitele menţionate, primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este fondat, omisiunea cercetării de către instanţa de apel a aspectelor menţionate, care sunt determinante pentru stabilirea elementelor de fapt ale judecăţii, împiedicând exercitarea controlului judiciar cu referire la criticile subsumate aspectelor de fond ale judecăţii.
Aşa cum s-a arătat în mod constant în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenţie, include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real „ascultate”, adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina „instanţei” obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa (Hotărârea Perez împotriva Franţei, Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80 şi Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, pag. 19, paragraful 59).
Cu referire la criticile subsumate celui de-al doilea motiv de recurs, care a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că acestea nu pun în discuţie schimbarea naturii ori a înţelesului celor patru contracte de vânzare-cumpărare, ci interpretarea probelor care privesc identitatea de adresă poştală a imobilului, respectiv consecinţele menţionării în contractele de vânzare-cumpărare, a unui număr poştal diferit de cel indicat în titlul de proprietate al vânzătorului B. (23 – 25, în loc de 23).
Făcând aplicarea dispoziţiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va examina aceste critici prin prisma motivului de recurs reglementat de dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sens în care reţine că sunt fondate criticile în ceea ce priveşte lipsa examinării de către instanţa de apel a acestei pretinse neconcordanţe în contextul criticilor care au pus în discuţie limitele verificărilor în evidenţele de publicitate imobiliară.
Având în vedere că, pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi ale art. 314 C. proc. civ., recursul declarat de recurenta-reclamantă SC A. SA urmează a fi admis, cu consecinţa casării Deciziei nr. 685A din 7 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi trimiterii cauzei, aceleiaşi instanţe, spre rejudecare, Înalta Curte constată că nu se impune examinarea criticilor care pun în discuţie incidenţa dispoziţiilor art. 948, 966 şi 970 din C. civ. de la 1864, respectiv a dispoziţiilor art. 1246, 1247, 1238 alin. (2) şi 1237 din Noul C. civ., a criticilor vizând dispoziţiile art. 2 din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 referitoare la posibilitatea înstrăinării terenului asupra căruia a fost dobândit un drept special de folosinţă, precum şi a celorlalte critici de nelegalitate, subsumate motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Examinând, în continuare, recursul declarat de recurentul – intervenient Municipiul Bucureşti, prin primarul general, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că nu este fondat, astfel că urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:
Analizând criticile formulate de această parte în apel, curtea de apel a apreciat motivat că tribunalul a făcut corecta aplicare a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ.
În acest sens s-a reţinut că faţă de circumstanţele particulare ale cauzei şi văzând şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, cheltuielile de judecată solicitate, în cuantum de 59.040 RON, constând în onorariu de avocat sunt, în sensul art. 274 alin. (3) C. proc. civ., vădit disproporţionate în raport cu complexitatea cauzei şi cu munca îndeplinită de avocat.
Înalta Curte menţionează că, din perspectiva motivului de recurs invocat, curtea de apel a făcut aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., aprecierea în concret a cuantumului onorariului de avocat fiind o chestiune de temeinicie care excede controlului de legalitate în recurs.
Pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de recurentul – intervenient Municipiul Bucureşti urmează a fi respins, ca nefondat.
Sursa informației: www.scj.ro.
