Respingerea probelor vizând reaua-credinţă a vânzătorului şi a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare. Recurs respins ca nefondat

• NCC: art. 1237
• NCC: art. 1238 alin. (2)
• NCC: art. 1246
• NCC: art. 1247
• NCPC: art. 274 alin. (3)
• NCPC: art. 295 alin. (2)
• NCPC: art. 304 pct. 7
• NCPC: art. 306 alin. (3)
• NCPC: art. 312 alin. (1)
• O.U.G. nr. 184/2002: art. 2 alin. (2)
• VCC: art. 1169
• VCC: art. 948
• VCC: art. 966
• VCC: art. 970

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IX-a contencios administrativ și fiscal, la data de 30 septembrie 2008, sub nr. x/2008, reclamanta SC A. SA a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului București, Consiliul General al Municipiului București, Administrația Fondului Imobiliar și B., constatarea nulității absolute a Dispoziției nr. x/28 septembrie 2007, emisă în baza Legii nr. 10/2001, pentru suprafața de teren de 507,62 mp, situată în București.

(I.C.C.J., s. I civ., decizia nr. 562 din 13 martie 2019)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate de recurenta-reclamantă SC A. SA, Înalta Curte reține următoarele:

Prin primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că decizia care face obiectul controlului judiciar nu cuprinde considerente privitoare la susținerile pe care le-a formulat în apel cu referire la modalitatea în care litigiul soluționat anterior, purtat între părți, ar influența soluția din această cauză, și nici la motivele pentru care au fost respinse probele vizând reaua-credință a vânzătorului și a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte reține că, prin criticile subsumate acestui motiv de recurs, recurenta-reclamantă invocă faptul că în expunerea raționamentului logico-judiciar care susține soluția de respingere a apelului său, instanța de apel nu a făcut o analiză a probelor administrate în ceea ce privește atitudinea subiectivă a părților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate parțială s-a solicitat.

În acest sens, Înalta Curte constată că prin motivele de apel, apelanta-reclamantă a formulat critici în sensul că „situația juridică a terenului menționat în actele de vânzare-cumpărare atacate era cunoscută public de vânzători și de cumpărători care, în deplină cunoștință de cauză au conceput un mecanism de convertire a dreptului special de folosință în drept de proprietate, cu privire la un teren aflat în litigiu, având o situație cadastrală neidentificată”.

Făcând o expunere a proceselor care au privit terenul aflat în litigiu, recurenta-reclamantă a susținut existența motivelor de nulitate întemeiate pe cauză ilicită și fraudă la lege, care exclud buna-credință a cumpărătorilor succesivi, cu motivarea că aceștia au fost pe deplin conștienți că participă la „transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate” asupra unui teren care apare menționat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea sa exclusivă.

Din perspectiva probelor solicitate în apel, Înalta Curte constată că la data de 21 februarie 2016, apelanta-reclamantă SC A. SA a depus prin serviciul registratură o notă de probe întemeiată pe dispozițiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., prin care a solicitat administrarea probei cu înscrisurile enumerate în conținutul acestei cereri, înscrisuri care se regăsesc la dosarul Curții de Apel București.

Conform mențiunilor cuprinse în încheierea de ședință din data de 22 februarie 2018, instanța de apel a încuviințat cererea de administrare a probelor solicitate de apelanta-reclamantă SC A. SA, apreciind că acestea sunt utile, necesare și pertinente.

Cu toate acestea, în motivarea deciziei pronunțate, sub aspectul atitudinii subiective a părților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, instanța de apel, găsind nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă, a omis să analizeze criticile sus-menționate, reținând generic faptul că apelanta-reclamantă, căreia îi revenea sarcina probei conform dispozițiilor art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimații-cumpărători ar fi avut cunoștință de situația litigioasă cu privire la teren și că ar fi acționat de conivență cu vânzătorul, în frauda drepturilor sale.

Pentru a reține buna-credință a cumpărătorilor, curtea de apel a avut în vedere extrasele de carte funciară, potrivit cărora, la momentul înstrăinării, terenul era deținut de vânzător în folosință specială în baza Dispoziției nr. x/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului București, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituți.

Însă, prin motivele de apel și prin înscrisurile încuviințate ca probe în apel, apelanta-reclamantă a încercat să răstoarne prezumția de bună-credință a intimaților-cumpărători printr-o serie de argumente care nu au fost analizate de instanța de apel.

Astfel, instanța de apel nu a răspuns în motivarea deciziei susținerilor apelantei-reclamante privitoare la „situația cadastrală neidentificată” a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv celor prin care s-a susținut că indicarea în evidențele de carte funciară a unui număr cadastral fracționat ar fi impus oricărui terț interesat de bună-credință, să facă verificări cu privire la cartea funciară nr. x/2007 deschisă de SC A. SA pe baza documentației cadastrale unitare numerotate 2944, al cărei conținut evidențiază existența unor situații litigioase relative la titlul de proprietate asupra terenului.

Cu alte cuvinte, făcând referire la parcursul judiciar expus în cererea de apel și în cererea de încuviințare a probelor, care a fost admisă de instanța de apel, apelanta-reclamantă a susținut, pe de o parte, că extrasele de carte funciară îi obligau pe cumpărători la verificări suplimentare, iar, pe de altă parte, că intimații-cumpărători aveau cunoștință pe altă cale de situația juridică reală a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.

Mai mult, instanța de apel a dat eficiență mențiunii din extrasul de carte funciară cu privire la lipsa unui proces pe rol și în cazul contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, în condițiile în care acest contract a fost încheiat în timpul derulării prezentului proces, după pronunțarea unei hotărâri judecătorești de anulare parțială a titlului vânzătorului inițial, care se afla depusă la prezenta cauză.

De altfel, cu privire la acest contract, decizia recurată cuprinde o argumentare care nu este susținută, în concret, de niciun argument legal în condițiile în care instanța de apel a menționat că soluția de menținere a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 26 aprilie 2013, se impune întrucât este subsecvent Contractului nr. x din 18 decembrie 2008, la a cărui încheiere cumpărătorii au fost de bună-credință.

Or, recunoașterea în doctrină și jurisprudență a unei situații de excepție de la aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în sensul în care anularea titlului de proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea în ceea ce îl privește pe terțul achizitor de bună-credință, cu consecința menținerii actului subsecvent, nu poate valida concluzia instanței de apel.

Nu se poate fi primită, așadar, concluzia că un contract subsecvent unui act juridic considerat valabil este valid doar ca o consecință a validității actului anterior, instanța de apel omițând a examina, cu referire Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 26 aprilie 2013, atitudinea subiectivă a părților, în condițiile în care exista o hotărâre judecătorească de anulare parțială a Dispoziției nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului București în favoarea lui B., pronunțată în Dosarul nr. x/2009.

Critica prin care s-a susținut că instanța de apel nu a răspuns apărărilor privitoare la dreptul de preemțiune al statului, reglementat de art. 2 alin. (2) din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002, nu este fondată, întrucât din considerentele expuse la paginile 10 – 11 din decizia ce face obiectul controlului judiciar, rezultă că s-a răspuns criticii formulate în apel sub aspectul posibilității de înstrăinare a terenului asupra căruia s-a dobândit un drept special de folosință în condițiile art. II din O.U.G. nr. 184/2002.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte reține că, în limitele menționate, primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este fondat, omisiunea cercetării de către instanța de apel a aspectelor menționate, care sunt determinante pentru stabilirea elementelor de fapt ale judecății, împiedicând exercitarea controlului judiciar cu referire la criticile subsumate aspectelor de fond ale judecății.

Așa cum s-a arătat în mod constant în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenție, include printre altele dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt în mod real „ascultate”, adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina „instanței” obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor și al elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența (Hotărârea Perez împotriva Franței, Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80 și Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, pag. 19, paragraful 59).

Cu referire la criticile subsumate celui de-al doilea motiv de recurs, care a fost întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că acestea nu pun în discuție schimbarea naturii ori a înțelesului celor patru contracte de vânzare-cumpărare, ci interpretarea probelor care privesc identitatea de adresă poștală a imobilului, respectiv consecințele menționării în contractele de vânzare-cumpărare, a unui număr poștal diferit de cel indicat în titlul de proprietate al vânzătorului B. (23 – 25, în loc de 23).

Făcând aplicarea dispozițiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va examina aceste critici prin prisma motivului de recurs reglementat de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sens în care reține că sunt fondate criticile în ceea ce privește lipsa examinării de către instanța de apel a acestei pretinse neconcordanțe în contextul criticilor care au pus în discuție limitele verificărilor în evidențele de publicitate imobiliară.

Având în vedere că, pentru considerentele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) și ale art. 314 C. proc. civ., recursul declarat de recurenta-reclamantă SC A. SA urmează a fi admis, cu consecința casării Deciziei nr. 685A din 7 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, și trimiterii cauzei, aceleiași instanțe, spre rejudecare, Înalta Curte constată că nu se impune examinarea criticilor care pun în discuție incidența dispozițiilor art. 948, 966 și 970 din C. civ. de la 1864, respectiv a dispozițiilor art. 1246, 1247, 1238 alin. (2) și 1237 din Noul C. civ., a criticilor vizând dispozițiile art. 2 din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 referitoare la posibilitatea înstrăinării terenului asupra căruia a fost dobândit un drept special de folosință, precum și a celorlalte critici de nelegalitate, subsumate motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Examinând, în continuare, recursul declarat de recurentul – intervenient Municipiul București, prin primarul general, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că nu este fondat, astfel că urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:

Analizând criticile formulate de această parte în apel, curtea de apel a apreciat motivat că tribunalul a făcut corecta aplicare a dispozițiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

În acest sens s-a reținut că față de circumstanțele particulare ale cauzei și văzând și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, cheltuielile de judecată solicitate, în cuantum de 59.040 RON, constând în onorariu de avocat sunt, în sensul art. 274 alin. (3) C. proc. civ., vădit disproporționate în raport cu complexitatea cauzei și cu munca îndeplinită de avocat.

Înalta Curte menționează că, din perspectiva motivului de recurs invocat, curtea de apel a făcut aplicarea corectă a dispozițiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., aprecierea în concret a cuantumului onorariului de avocat fiind o chestiune de temeinicie care excede controlului de legalitate în recurs.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de recurentul – intervenient Municipiul București urmează a fi respins, ca nefondat.

Sursa informației: www.scj.ro.