Pot fi executate silit construcţiile care nu sunt înregistrate în cartea funciară?

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

În practica executării silite imobiliare, s-a strecurat, destul de des, din păcate, o situație care creează dificultăți atât organului de executare, prin prisma interpretării aplicării legii, cât și creditorilor sau eventualilor adjudecatari, prin prisma efectelor de ordin practic generate în sarcina lor.

Vorbim despre vânzarea prin licitație publică a construcțiilor sau părților din construcții neînregistrate în cartea funciară.

Cartea de căpătâi a executării silite (Codul de procedură civilă) ne spune destul de clar că, în situația în care un imobil nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc va deschide, în numele debitorului, cartea funciară a imobilului, ca formalitate prealabilă vânzării la licitație publică.

Art. 829: (2) C. pr. civ.: „În cazul în care imobilul supus urmăririi nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc va solicita biroului de cadastru și publicitate imobiliară, în numele debitorului, deschiderea cărții funciare, în baza unei documentații cadastrale întocmite de o persoană autorizată și a titlurilor de proprietate obținute, când este cazul, în condițiile art. 660.”

La o primă vedere, situație este clară, oriunde în executarea silită întâlnim un bun imobil neintabulat, executorul judecătoresc nu îl va putea vinde (prin licitație publică) decât după ce îndeplinește formalitățile de înregistrare ale acestuia în cartea funciară.

Teoria ca teoria… practica ne omoară! Această vorbă din popor se aplică ca o mănușă în situația de față.

Spre exemplu, ce se întâmplă dacă încercăm să înregistrăm în cartea funciară o extindere a construcției existente (o anexă lipită de corpul principal de clădire), care este ridicată fără forme legale de către debitor?

Sau ce se întâmplă dacă debitorul de bună-credință a început o construcție, ulterior a rămas fără fonduri și a abandonat-o, executarea silită intervenind după expirarea tuturor termenelor menționate în autorizația de construire și, ca să fie totul mai complicat, nu există un proces-verbal de recepție emis, nimic măcar parțial? Rezultatul încercării de a înregistra imobilul/început de construcție în cartea funciară, fără a avea documentele de urbanism sau administrative necesare, este unul previzibil.

Ca un ultim exemplu, probabil cel mai întâlnit, este situația în care terenul este intabulat, construcția este intabulată, dar proprietarul adaugă o mansardă ultimului etaj existent, evident fără autorizație. Construcția în acte are un regim de înălțime, dar, în fapt, este cu un nivel mai înaltă. Și în acest caz, va fi practic imposibil de intabulat construcția în stadiul real, existent la data evaluării.

Dăm un pas înapoi și, încercând să analizăm problema strict din punctul de vedere al teoreticianului, am încercat să ne uităm cu atenție la textele de lege aplicabile care abordează problema definiției imobilelor, de data aceasta din unghiuri diferite.

Astfel, Codul civil definește care sunt bunurile imobile, prin raportare la natura lor, mai precis imobilitate a acestora.

Cod civil, art. 537: „Bunurile imobile

Sunt imobile terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent.”

Pe de altă parte, derogatoriu de la regula comună instituită prin Codul civil, Legea nr. 7/1996 a cadastrului, precum și a scopului cărții funciare, ne definește imobilul ca fiind terenul, cu sau fără construcții, care se identifică printr-un număr cadastral unic. Cu alte cuvinte, când spunem imobil, spunem, în primul rând, și obligatoriu teren, și nu construcțiile independente, care sunt doar accesorii, prin prisma acestei legi.

Așadar, nu se poate deschide o carte funciară doar pentru construcție, fără să existe mențiuni referitoare la terenul pe care este edificată.

Legea nr. 7/1996

„(3) Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele.

(…)

(5) Prin imobil, în sensul prezenței legi, se înțelege terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ – teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic.

(6) Imobilul definit la alin. (5) se înscrie într-o carte funciară.”

Mai mult, ca să confirme viziunea și scopul avute de legiuitor prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului, Codul de procedură civilă ne dă o definiție suplimentară a imobilului, ca fiind una sau mai multe parcele de teren, cu sau fără construcții. Codul de procedura civilă leagă fără echivoc noțiunea de imobil de cea de teren, și nu de construcție.

C. pr. civ., art. 876: 

„Scopul și obiectul cărții funciare

(1) Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.

(…)

(3) Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.”

Întrucât dilema noastră provine inițial din imposibilitatea de a intabula anumite construcții în lipsa documentației administrative și de urbanism, ar fi păcat să nu aducem în horă și prevederile legii specifice, Legea nr. 50/1991 a construcțiilor, care ne avertizează rapid că nu putem recunoaște, pe cale judiciară, dreptul de proprietate asupra unei construcții edificate cu nerespectarea condițiilor impuse de legea specifică.

Legea nr. 50/1991, art. 37 alin. (5): „Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.

*) Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.”

O soluție extrem de complicată ar fi aplicarea efectelor deciziei ICCJ cu privire la certificatul/adeverința privind edificarea construcțiilor, cu observația că aceasta presupune, în fapt, tot verificarea respectării reglementarilor de urbanism aplicabile în acel moment.

Problema apare însă în cazul în care construcția edificată sau extinsă fără documente nu respectă reglementările de urbanism și nu se pot obține (în baza deciziei ICCJ) documente care să ateste scriptic construcția existentă.

Înseamnă oare că aceste construcții nu există? Ne aflăm în situația unei veritabile scoateri din circuitul civil a bunurilor ca urmare a aplicării prevederilor Legii nr. 50/1991, întrucât, în această interpretare, acestea nu se pot vinde, nu se pot executa silit, nu se pot înregistra în evidențe publice etc.

Ne aplecăm deci asupra traseului civil al bunurilor și, conform Codului civil, aflăm că bunurile care se află în circuitul civil sunt cele care pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice civile.

Pe de altă parte, tot Codul civil ne spune că sunt scoase din circuitul civil bunurile proprietate publică a statului și, așadar, nu pot face obiectul material al unor acte juridice civile. În aceeași categorie intră și lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate și obiect al actelor juridice, adică așa-numitele lucruri comune (aerul, razele soarelui, apa mării etc.), care, fiind inepuizabile, nu aparțin nimănui și al căror uz e comun tuturor.Regula este că bunurile sunt în circuitul civil, afară de excepțiile prevăzute expres de lege ori, în opinia noastră, materialele din care sunt efectuate construcțiile, chiar construcțiile înseși, fie că sunt edificate sau nu cu respectarea reglementărilor de urbanism, nu se încadrează în categoria bunurilor scoase din circuitul civil și, drept urmare, pot face obiectul unor acte juridice civile.

În același timp, Codul de procedura civilă ne dă o mână de ajutor și, mărinimos cum știm, luminează puțin acest aspect, în sensul în care ne spune că pot fi executate silit, odată cu imobilul înscris în cartea funciară (care am arătat anterior că trebuie să fie neapărat și teren), orice lucrări autonome sau adăugate, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară.

„Art. 814: Urmărirea imobilelor înscrise în cartea funciară

 (3) Sunt supuse urmăririi silite, odată cu imobilul înscris în cartea funciară, și orice alte lucrări autonome sau adăugate, potrivit Codului civil, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi.”

Ce înseamnă „orice alte lucrări autonome sau adăugate”? Definiția trebuie înțeleasă prin raportare la dispozițiile art. 578 alin. (2) C. civ., care prevede că lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil.

Lucrările adăugate sunt încorporate în imobil și nu au caracter de sine stătător, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 578 alin. (3) C. civ.

Lucrările adăugate sunt, potrivit art. 578 alin. (3) C. civ., de trei feluri, respectiv necesare, utile și voluptuare. „Lucrările necesare sunt cele fără de care imobilul ar fi supus pieirii totale sau parțiale, lucrările utile sunt cele prin care se creează sau se modernizează o funcție specifică, ceea ce presupune întotdeauna și un spor de valoare al fondului, în timp ce lucrările voluptuare, denumite și de agrement, sunt făcute pentru simpla plăcere, fără a crea sau moderniza o funcție specifică, indiferent dacă determină sau nu un spor de valoare al fondului. Uneori lucrările utile presupun o mărire a întinderii fondului, în timp ce lucrările necesare și cele voluptuare nu presupun niciodată o asemenea mărire” (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 328).

Din analiza textelor, ajungem la concluzia că este posibil, cel puțin la nivel teoretic, ca, odată cu terenul și construcția existente juridic, să fie vândute și orice lucrări sau ameliorațiuni, chiar dacă acestea nu sunt intabulate la momentul executării silite.

Cu alte cuvinte, prin includerea în procesul-verbal de licitație și, ulterior, în actul de adjudecare, lucrările edificate fără autorizație dobândesc o viață juridică nouă, în sensul în care actul de adjudecare emis va avea forța probantă a actului de proprietate asupra acestora.

Pe de altă parte, Legea nr. 50/1991 a construcțiilor este destul de clară, în sensul în care nu permite intabularea construcțiilor neautorizate nici măcar atunci când au fost executate silit.

Mai mult decât atât, problema trebuie abordată și din prisma respectării disciplinei și siguranței în construcții, întrucât este de evitat ca, pe cale de consecință a menționării lor în actul de adjudecare, construcțiile care nu respectă standardele de siguranță să fie intabulate și să intre, astfel, în circuitul civil propriu-zis.

Situația expusă mai sus pe larg, deși pare simplă la prima vedere, se dovedește a fi una complexă, cu efecte potențiale pe multiple planuri (urbanistic, civil sau chiar penal), în condițiile în care sunt aplicabile legi diferite, cu sancțiuni diferite.

Practic, dacă abordăm dilema prin prisma legislației de urbanism și a construcțiilor, am putea ajunge în situația în care debitorul, răuvoitor, dar cu bună știință, își invocă propria culpă, provocând astfel o veritabilă încetare a executării silite prin apariția unui caz clasic de imposibilitate de valorificare bun, întrucât nu se poate valorifica, la un preț rezonabil, un teren care se află, eventual, sub o contrucție „intangibilă” și „neurmaribilă”.

Opinia noastră este că această abordare nu este eficientă întrucât ignoră cu desăvârșire realizarea scopului executării silite, acela de a îndestula creanța stabilită prin titlul executoriu din bunurile debitorului. Procedura executării silite reprezintă cea de-a doua etapă din cadrul procesului civil, având ca scop principal realizarea efectivă (și nu doar teoretică) a dreptului recunoscut printr-o hotărâre judecătorească sau alt titlu executoriu.

Codul de procedura civilă este destul de explicit și dă eficiență executării silite, menționând că sunt supuse urmăririi silite, odată cu imobilul înscris în cartea funciară, și orice alte lucrări autonome sau adăugate, potrivit Codului civil, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi.

Dacă descrierea bunurilor poate fi făcută distinct în procesul-verbal de situație ce poate fi încheiat la fața locului, la determinarea valorii întâmpinăm probleme, întrucât nu sunt lucrări autorizate și întrucât se dorește evitarea intabulării acestora în baza executării silite, valoarea lor poate fi eventual dedusă din suma materialelor din care sunt compuse sau prin raportare la valoarea adăugată pe care o aduc sau nu construcției existente.

Singura problemă de ordin practic este aceea a descrierii și a determinării valorii acestor adăugiri sau chiar construcții independente, întrucât acestea trebuie menționate, într-un fel sau altul, în actele executorului judecătoresc.

În opinia noastră, construcțiile edificate fără autorizație și care nu sunt înregistrate în cartea funciară nu pot reprezenta un veritabil si de netrecut impediment la executare, acestea urmând a fi valorificate odată cu imobilul teren, în condițiile arătate mai sus.