Legea privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada stării de urgență

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

În data de 21 mai 2020, în Monitorul Oficial al României a fost publicată Legea nr. 62/2020 privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada stării de urgență (Legea), care a intrat în vigoare pe 24 mai 2020.

Legea prevede posibilitatea locatarilor de a obține amânarea fără dobânzi sau penalități a plății chiriilor aferente folosinței imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru, sau folosite ca locuințe și plata acestor chirii de către stat precum și anumite înlesniri fiscale pentru locatori, în legătură cu impozitul pe venit/profit obținut din închirierea acestor spații.

Locatarii care pot beneficia de amânarea plății chiriei

Conform legii, locatarii care pot beneficia de amânarea plății sunt operatori economici, practicanți ai profesiilor liberale, entitățile juridice de drept privat a căror activitate a fost întreruptă sau ale căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic, precum și persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență.

Perioada pentru care se aplică amânarea plății chiriei

Locatarii pot beneficia de amânarea plății chiriei pentru toată perioada stării de urgență, precum și pentru luna următoare celei în care a încetat starea de urgență, așadar până la 30 iunie 2020.

Procedura pentru aplicarea amânării plății chiriei și plata chiriei de către stat la cererea locatarului

Efectul imediat al amânării pare a se aplica doar față de locatar, locatorul beneficiind în schimb de plata acestor chirii amânate de către organul fiscal teritorial, în urma unei cereri depusă de locatar, care va trebui să conțină:

(i) contractul de locațiune;

(ii) un act adițional încheiat între locator și locatar, care va trebui sa menționeze, printre altele, acordul părților pentru amânarea plății chiriei, durata perioadei de amânare a plății chiriei, suma chiriei aferentă acestei perioade de amânare;

(iii) orice fel de act justificativ al locatarului care să dovedească imposibilitatea plății chiriei.

După perioada în care plata chiriei este amânată, locatarii sunt obligați să ramburseze eșalonat organului fiscal plătitor chiriile lunare amânate, până la 31 decembrie 2020.

Plata chiriei de către stat la cererea locatorului

Și locatorul poate face cerere pentru plata chiriilor amânate de către organul fiscal teritorial, în următoarele condiții:

(i) chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar să fie mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020;

(ii) pentru operatorii economici, valoarea maximă a chiriei lunare din actul adițional menționat să fie de maximum 10.000 RON (aprox. 2.050 EURO) pentru fiecare locație și maximum 2.000 RON (aprox. 415 EURO) pentru persoane fizice pentru o singură locație.

Facilități fiscale pentru locatori

În privința locatorilor persoane fizice, Legea prevede scutirea de la plata impozitului pe venitul obținut din activități de închiriere pentru acei locatori care reduc contravaloarea folosinței bunului imobil (i.e. valoarea chiriei) pe perioada anului 2020, cu cel puțin 30% față de valoarea aferentă lunii februarie 2020.

În privința locatorilor persoane juridice, Legea prevede că baza impozabilă a locatorilor este de 80% din valoarea veniturilor obținute din cedarea folosinței bunurilor imobile pentru anul 2020, cu condiția reducerii chiriei cu 20% față de valoarea aferentă februarie 2020.

Aceste facilități se acordă pe perioada în care s-a aplicat scăderea contravalorii folosinței bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

În termen de 15 de zile de la data publicării prezentei Legi în Monitorul Oficial, ministerele de resort vor elabora proceduri de punere în aplicare.

Opiniile noastre

Legea este neclară în legătură cu mai multe aspecte, dintre care menționăm următoarele:

(i) dacă locatorul trebuie să fie de acord cu amânarea plății chiriei sau acesta este un drept legal al locatarului în temeiul Legii, pe care locatorul nu îl poate refuza;

(ii) dacă amânarea plății chiriei s-ar putea realiza separat de mecanismul de plata de către organul fiscal sau întotdeauna la pachet;

(iii) ce locatari vor beneficia de amânarea plății chiriilor și/sau de plata de către organul fiscal – numai cei a căror chirie este de maximum 2.000 RON (pentru persoane fizice) și 10.000 RON (pentru persoane juridice) sau toți locatarii afectați.

Mai mult, Legea va avea cel mai probabil o aplicabilitate limitată în timp, din cauza faptului că aceasta încă necesită norme de punere în aplicare (care nu au fost încă adoptate) și a potențialelor probleme de neconstituționalitate ridicate de aplicarea Legii pe perioada anterioară intrării sale în vigoare.

Legea vine prea târziu în evoluția crizei Covid-19 și nu pare să poată soluționa cu succes problemele reale pe care era menită să le adreseze, aceasta și în contextul concurenței de legiferare dintre Guvern, care a emis deja o ordonanță de urgență cu privire acest subiect (Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 29/2020) și Parlament.