Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor – sinteza prevederilor

Conform prevederilor acestui capitol, părțile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosință exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți proprietari.

Hotărârea de atribuire în folosință exclusivă se adoptă cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu și ai cotelor-părți indivize, iar atribuirea în folosință exclusivă se face în baza unui contract încheiat între asociația de proprietari și proprietarul căruia i se atribuie în folosință exclusivă partea de proprietate comună. Contractul se încheie pe o perioadă de maximum 12 luni și poate fi reînnoit numai cu acordul ambelor părți și cu respectarea prevederilor acestei legi.

Veniturile obținute din atribuirea părților comune în folosință exclusivă respectă prevederile art. 70 din prezenta lege.

Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din condominii se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu și devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.

Constatarea încetării destinației de folosință comună pentru părțile comune se face prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari adoptată în unanimitate de către proprietarii din condominiu.

Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezultă din încetarea destinației folosinței comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentației cadastrale întocmite în acest scop. Aceste prevederi nu se aplică, însă, părților comune din condominiu pentru care nu poate înceta destinația de folosință comună, întrucât poate afecta buna funcționare a condominiului și pot fi lezate drepturile celorlalți proprietari.

Înscrierea în cartea funciară ca unitate individuală distinctă a părților de folosință comună pentru care încetează această destinație, potrivit dispozițiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape:

– emiterea hotărârii adunării generale a asociației de proprietari prin care se constată încetarea destinației de folosință comună;

– recepția documentației cadastrale pentru recalcularea cotelor-părți indivize, în vederea scoaterii din părțile de folosință comună;

– încheierea actului în formă autentică prin care toți proprietarii din condominiu își exprimă acordul pentru încetarea destinației de folosință comună și pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor-părți din proprietatea comună.

Potrivit dispozițiilor din acest capitol, organele asociației de proprietari sunt: adunarea generală; comitetul executiv; președintele; cenzorul sau comisia de cenzori.

La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenți un comitet executiv format din președintele asociației de proprietari și un număr par de membri, precum și un cenzor sau o comisie de cenzori și vor hotărî numărul membrilor acestora și durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani și pot fi reînnoite.

Dacă dintre membrii asociației de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociației de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanță în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.

Această structurare este obligatorie pentru asociațiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unități de proprietate imobiliară.

La asociațiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unități de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăște în acest sens, președintele asociației de proprietari poate îndeplini și funcția de administrator și se constituie următoarele organe: adunarea generală; președintele; cenzorul.

Funcția de președinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcția de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcții de conducere, administrare sau control din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcții.

Nu pot fi alese sau numite în funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătorești rămase definitive, pentru infracțiuni de natură economico-financiară.

Anterior alegerii sau numirii într-o funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin. (7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare și, în cazul administratorului și al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, și a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu. Prin excepție, sub sancțiunea anulării hotărârii de numire/alegerii într-o funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari, cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale.

Conform dispozițiilor din acest capitol, administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și/sau modernizarea, după caz, a proprietății comune aferente condominiului sunt în sarcina asociației de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activități reprezintă cheltuieli comune.

În scopul administrării și întreținerii condominiului, asociația de proprietari încheie contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înființate potrivit prevederilor legale în vigoare.

Desemnarea administratorului și încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, și decizia se comunică tuturor proprietarilor.

Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

Activitatea de administrare include activități de administrare tehnică și întreținere a proprietății comune, de contabilitate și de casierie.

Orice alte activități de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociației sunt condiționate de hotărârea adunării generale a asociației de proprietari.

Administratorii sunt angajați pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înființați și înregistrați conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor. În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice au obligația obținerii atestatului în condițiile legii pentru toți angajații acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare și în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociației, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori și asociația de proprietari.

Capitoulul VII cuprinde opt secțiuni: Secțiunea 1 („Veniturile asociației de proprietari”), Secțiunea a 2-a („Cheltuielile asociației de proprietari”), Secțiunea a 3-a („Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale”), Secțiunea a 4-a („Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale”), Secțiunea a 5-a („Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate”), Secțiunea a 6-a („Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari”), Secțiunea a 7-a („Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici”) și Secțiunea a 8-a („Repartizarea cheltuielilor de altă natură”).

În acest capitol se stabilește faptul că toate veniturile obținute din exploatarea proprietății comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparțin asociației de proprietari. Acestea alimentează numai fondul de reparații al asociației de proprietari și nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum și cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afișat la avizierul asociației, și se evidențiază în registrul unic de venituri și cheltuieli al asociației de proprietar

Anul fiscal și exercițiul financiar al asociației de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuția bugetelor de venituri și cheltuieli, rămase neutilizate la finele exercițiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeași destinație.

Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental- arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.

În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile asociațiilor de proprietari nou-înființate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociații de proprietari echivalente ca mărime.

În cadrul adunării generale, proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special, precum și modul de constituire al acestora. Toate fondurile speciale ale asociației de proprietari se depun în contul asociației de proprietari au evidență separată și pentru fiecare se emite chitanță separată.

Administratorul organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor și cheltuielilor asociației de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislația financiar-contabilă.

Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depășesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptățiți în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora. În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit față de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.

Cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune și cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual către proprietățile individuale.

Cheltuielile asociațiilor de proprietari, în funcție de modul de calcul și de criteriile de repartizare pe proprietăți individuale, sunt următoarele:
– cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;
– cheltuieli pe consumuri individuale;
– cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
– cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
– cheltuieli pe consumatori tehnici;
– cheltuieli de altă natură.

Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.

Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.

Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării.

Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat.

Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe.

Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la avizier.

Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxa de timbru, atât în primă instanță, cât și în cazul exercitării de către aceasta a căilor de atac, ordinare sau extraordinare.

Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată, cu modificările ulterioare.

Autoritățile administrației publice locale au drept de preempțiune la preț egal asupra locuințelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuție la cheltuielile asociației, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Aceste locuințe vor fi folosite ulterior numai ca locuințe sociale, proprietarii executați silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condițiile de acces la locuințele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. De asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate.

Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară.

Executorii judecătorești sunt obligați să înștiințeze în scris, potrivit prevederilor art. 666 din Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările ulterioare, asociația de proprietari cu privire la termenele de intervenție și la posibilitatea intervenției în cursul executării silite pornite de un creditor împotriva debitorului, proprietar în condominiul în care este constituită respectiva asociație de proprietari.

Orice proprietar are dreptul de a contracta, în nume și pe cheltuiala proprie, lucrări de expertiză tehnică a proprietății sale individuale sau a proprietății comune și/sau expertiză contabilă a cheltuielilor asociației de proprietari, cu o persoană fizică sau juridică autorizată, conform legislației în vigoare.

Capitoulul VIII cuprinde două secțiuni: Secțiunea 1 („Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în condominii”) și Secțiunea a 2-a („Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în ansamblurile rezidențiale”).

Potrivit dispozițiilor din acest capitol, raporturile dintre furnizorii serviciilor de utilități publice și asociațiile de proprietari – în calitate de consumatori colectivi sau proprietari – în calitate de consumatori individuali, după caz, se stabilesc la nivelul branșamentului, respectiv al racordului, în punctul de delimitare/separare a instalațiilor între rețeaua publică de distribuție a utilităților și rețeaua interioară a utilizatorului, respectiv a utilizatorului colectiv sau a consumatorului individual, după caz.

Astfel, calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilități publice, revine:

– asociației de proprietari, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile comune interioare ale condominiului aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor;

– proprietarului, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează direct la instalațiile interioare individuale ale apartamentului sau spațiului cu altă destinație decât cea de locuință ce aparțin proprietății individuale.

În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilități publice se face de către furnizor cu respectarea dispozițiilor prezentei legi, într-unul dintre următoarele două moduri: facturarea în comun la nivel de asociație de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege și/sau prin legislația specifică serviciului de utilitate publică respectiv; și, respectiv, facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilități publice către toți utilizatorii din ansamblul rezidențial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă.

În ansamblurile rezidențiale calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilități publice, revine:

– asociației de proprietari constituită la nivelul întregului ansamblu rezidențial, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile comune interioare ale ansamblului rezidențial aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din ansamblul rezidențial;

– proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile aflate în proprietatea proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial;

– asociației de proprietari constituită la nivelul unui condominiu de tip bloc, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile comune interioare ale condominiului de tip bloc aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din acel condominiu de tip bloc;

– proprietarului, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează direct la instalațiile interioare ce aparțin proprietății individuale.

Astfel, în cazul ansamblurilor rezidențiale finalizate la data intrării în vigoare a legii, proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial predă autorității administrației publice locale, în termen de 3 luni de la intrarea în vigoare a legii, cu titlu gratuit, rețelele comune și terenul aferent până la branșamentele imobilelor din ansamblul rezidențial, în vederea preluării în administrare și exploatare a acestor rețele de către furnizorul care asigură aceste servicii în unitatea administrativ- teritorială respectivă.

Prețurile și tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilități publice de către proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale se aprobă de către autoritatea de reglementare competentă. Aceștia au obligația să țină evidența contabilă separată pentru fiecare serviciu de utilitate publică furnizat/prestat.

Pe de o parte, proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să monteze la branșamentele imobilelor contoare de măsurare-înregistrare a consumurilor, conform legislației în vigoare. Determinarea consumurilor care se facturează se face numai prin metoda directă în baza indicațiilor contoarelor montate la branșamentul fiecărui imobil din ansamblul rezidențial.

Pe de altă parte, proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale care asigură furnizarea serviciilor de utilități publice prin rețele private au aceleași drepturi și obligații ca și operatorii care furnizează/prestează servicii de utilități publice prin intermediul rețelelor publice, fiindu-le aplicabile sancțiunile din Legea serviciilor comunitare de utilități publice nr. 51/2006, republicată, cu modificările și completările ulterioare, și din legislația specifică serviciului furnizat/prestat.

Capitolul IX stabilește o serie de fapte care constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni, precum și o serie de sancțiuni corespunzătoare, variind între 200 de lei și 10.000 de lei, care se aplică persoanelor fizice sau juridice vinovate.

Constatarea contravențiilor prevăzute, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare se fac după caz: de către Inspectoratul de Stat în Construcții, de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală, de către Autoritatea Națională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice sau de către Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei.

În cazul în care contravenientul se află la prima încălcare a obligației legale, organul constatator poate să aplice sancțiunea avertismentului, conform prevederilor legale în vigoare, însă numai în cazul în care fapta se referă la neconvocarea adunării generale, conform prevederilor acestui act normativ, necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeței utile către asociația de proprietari și administrația financiară locală, neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a fondului de rulment sau la nerespectarea prevederilor conform cărora în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a legii, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile legii.

Prevederile referitoare la contravenții din lege se completează cu dispozițiile O.G. nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările și completările ulterioare.

Potrivit dispozițiilor capitolului, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a acestei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile legii. Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a acestei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile legii.

În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a legii, președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să transmită autorităților administrației publice locale numele și datele de contact actualizate privind președintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul și administratorul.

Persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a legii, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu această lege.

Legea intră în vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.

La data intrării în vigoare a acestei legi se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari (M. Of. nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modif. ult.), precum și H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari (M. Of. nr. 43 din 18 ianuarie 2008), precum și orice alte prevederi contrare.