Întrebări și răspunsuri – Conferința „Totul despre DAREA ÎN PLATĂ” (III)

👍Vezi și: Darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite (Legea nr. 77/2016 – a fost publicată)

Conferința „Totul despre darea în plată” a avut loc miercuri, 20 aprilie, la Palatul Parlamentului, și a fost moderată de Alexandru Sandu, Comisia de economie și mediu de afaceri, TNL și Ștefan Spiridon, Comisia de justiție și drepturi cetățenești, TNL.

Vă prezentăm, în continuare, un rezumat al sesiunii de întrebări și răspunsuri.

Sesiunea de Q&A

Î: În ce moment al executării silite se poate iniția procedura dării în plată? Dacă a fost valorificat imobilul cu care era garantat creditul, a fost valorificat la licitație publică, a fost plătit și prețul, dar încă nu a fost emis actul de adjudecare – se mai poate vorbi, în acest stadiu, despre darea în plată?

R: Depinde la ce moment al executării silite ne aflăm, pentru că dacă ne aflăm în situația în care avem un adjudecatar, și adjudecatarul este de bună-credință, nu se mai poate face fizic, material vorbind, darea în plată, pentru că altfel i-ai încălca drepturile unui cumpărător de bună-credință, ale adjudecatarului respectiv. Dar dacă este așa, cel care este în situația de a nu mai putea să facă efectiv, fizic, darea în plată, poate să meargă pe varianta cealaltă, de la art. 5 alin. (4), care stabilește că dacă este vorba despre o situație post-executare, post-evacuare, el poate doar să mai ceară stingerea obligației printr-o notificare la bancă, deci pe cale amiabilă, sau, după caz, printr-o hotărâre judecătorească pe care o pronunță instanța într-o procedură rapidă, urgentă.

Î: Cu privire la protecția consumatorului de credite bancare, ați avut în vedere un alt set de măsuri de protecție? Pentru că, nu știu din ce rațiune, nu mai avem retract litigios în Codul civil și, atunci, ar trebui impuse niște limite pentru acei colectori de creanțe, limite raportate la prețul cesiunii, și nu la creanța pe care au preluat-o.

R: Piața colectorilor de creanțe, care nu este neapărat ilegitimă, nu este plină de infractori, e o piață nereglementată, e o piață ca un fel de «no-man’s-land», e o piață pe care BNR și acum refuză să o ia în discuție, deși foarte mulți colectori de creanțe sunt un fel de alter-ego–uri ale băncilor.

Pe de altă parte, este o piață unde siguranța circuitului civil este pusă la grea încercare pentru că, spre exemplu, în niște reglementări care se află la extremele creditului de nevoie personale, respectiv ipotecar, Legea 289/2004, respectiv Legea 190/1999. Din aceste reglementări rezultă niște condiții foarte restrictive pentru cesiunea de contracte de la bănci, pe de-o parte, către colectorii de creanțe. Există și niște imperative de anunțare, de notificare a debitorului ș.a.m.d. care nu se respectă aproape niciodată în practică, mai ales că multe dintre astfel de cesiuni către colectorii de creanțe ascund niște operațiuni de spălare de bani sau niște operațiuni de optimizare fiscală.  În ce sens? Sunt SPV-uri (Special purpose entity), adică alter-ego-uri, SRL-uri care se creează de către bănci undeva prin Olanda – o țară care permite după aceea re-exportul acelor contracte către unele paradisuri fiscale. Sunt cesiuni care se fac nu numai pentru optimizare fiscală, dar se fac și pentru a păcăli Banca Națională, pentru că nu ai voie să te expui pe credite în valută mai mult de 40% din portofoliu, iar pentru băncile mici acest lucru este problematic, pentru că foarte rapid te expui pe mai mult de 40% din portofoliu pe credite în valută și, ca să ascunzi această forțare a limitelor prudențialității, mai vinzi către acele SPV-uri ale tale din Olanda, dar, interesant, ești în continuare cel care se ocupă cu administrarea acelor creanțe pentru că ești mandatar, tu ca și bancă.

Nu știu câți dintre împrumutații care au fost vânduți în Olanda au avut conștiința faptului că creditorul lor este o entitate din Olanda. Ei știu că au, în continuare, o relație cu banca, numai că banca nu este chiar creditor, este mandatar. Unele bănci, în toamna anului 2015, au recesionat acele credite pe care la cesionaseră în 2007-2008 și toată lumea s-a întrebat care este motivația. Probabil că motivația este faptul că nu mai pot fi ascunse sub preș aceste creanțe.

👍Inițiatorii Legii au vorbit în cadrul Conferinței „Totul despre DAREA ÎN PLATĂ” (II)

Există un proiect de lege care propune un fel de retract litigios foarte interesant, în sensul că, pe de-o parte, limitează procentul de profit al colectorilor la dublul sumei pe care a plătit-o pentru a cumpăra acele creanțe și, pe de altă parte, prevede drept de preempțiune în favoarea debitorului, ceea ce înseamnă că debitorul, văzând situația în care datoria sa este vândută cu 2% unui colector de creanță, va avea dreptul să dea el 2% băncii și în felul acesta  să se libereze de creanță. Acesta este un retract litigios, dar este unul mai special, făcut sub forma unui drept de preempțiune.

În legătură cu caracterul de titlu executoriu al acestui contract de cesiune către colector, băncile nu-și pun problema dacă acel caracter de titlu executoriu al contractului de credit bancar se păstrează și când merge la un terț care nu mai este bancă. Nu-și pun această problemă, se încuviințează executarea pe bandă rulantă.

Există un proiect legislativ inițiat de ANPC care reglementează regula prin care dacă se efectuează cesiunea, colectorul de creanță nu mai este beneficiarul acelui caracter de titlu executoriu, doar banca rămâne beneficiar.

Î: Ce termen recomandați între cele două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate?

R: Aceste lucruri urmează să fie stabilite la nivel de Cameră a notarilor, prin niște circulare sau cutume proprii. Acele două zile trebuie stabilite ca și termen, încât să puteți avea extrasul de carte funciară și tot ce trebuie pentru a fi valabil. Ca să nu aveți vreo problemă, să vă duceți încă o dată să faceți extras de carte funciară, acea perioadă ar trebui să fie de 2-3 zile, dar, în același timp, să și evitați vreo contestație care să se facă cu titlu de plângere împotriva încheierii de autentificare.

Ideea nu este să aplici lovitura de ghilotină, ci să forțezi totuși banca să vină la o negociere. Când chemi banca la o a doua prezentare în fața notarului, poate că, între timp, își revine în simțiri și urmează să facă un act adițional la contract, tot la notar, în așa fel încât să împartă povara. Ideea nu este să se aplice o lovitură de ghilotină, ci să se negocieze.

👍Vezi și: Gheorghe Piperea despre darea în plată: „În momentul în care cineva efectuează darea în plată, se stinge datoria, inclusiv datoria față de acel colector de creanțe”