Executarea silită a contractelor de închiriere încheiate cu persoane fizice. Aspecte generale și speciale, incidente în starea de urgență și alertă

15 mai 2020
Articol UJ Premium
Vizualizari: 4789
 

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

🔑Vreau cont PREMIUM!


 

4. Executarea silită a obligației de restituire a bunului

În continuarea punctului anterior, arătăm că, pentru a pune în executare silită obligația de restituire a bunului sau de evacuare, este necesar un titlu executoriu. Cu toate acestea, titlul executoriu diferă, fiind reprezentat de contractul de locațiune sau de o hotărâre judecătorească prin care s-a dispus evacuarea/predarea bunului.

Pentru mai multă claritate, indicăm, în primul rând, faptul că un contract de locațiune încheiat în altă formă decât prin înscris autentic sau încheiat sub semnătură privată, fără a fi înregistrat la organele fiscale, nu constituie titlu executoriu nici pentru plata prețului, nici pentru restituirea bunului, fiind necesară obținerea unei hotărâri judecătorești, după cum vom arăta în cele ce urmează.

 

4.1. Titlul executoriu este reprezentat de contractul de locațiune

Continuând analiza, în ipoteza în care avem un contract de locațiune încheiat în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal, pe o perioadă determinată, iar acesta încetează prin expirarea termenului, atunci contractul reprezintă titlu executoriu pentru obligația de restituire a bunului și ne putem adresa direct executorului judecătoresc, astfel cum am antamat și la punctul anterior. Cu toate acestea, chiar dacă locatorul deține un titlu executoriu, evacuarea chiriașului se va dispune pe cale judiciară, prin procedura obișnuită, și nu prin încuviințarea executării silite a contractului de închiriere[2].

 

4.2. Titlul executoriu este reprezentat de o hotărâre judecătorească

Dacă, însă, avem un contract încheiat într-una din cele două forme pe o perioadă nedeterminată sau, deși încheiat pe o perioadă determinată, contractul încetează din alte cauze și nu prin ajungere la termen, atunci locatorul/proprietarul nu mai deține un titlu executoriu pentru restituirea bunului și va fi nevoit să obțină evacuarea/restituirea printr-o hotărâre judecătorească. Soluția este incidentă, spre exemplu, atunci când contractul de locațiune încetează, înainte de termen, prin reziliere cauzată de neachitarea chiriei, denunțare unilaterală etc. În această ipoteză, devin incidente dispozițiile art. 1831 alin. (1) Cod civil, ce prevăd că dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești.

! Un aspect sensibil intervine în ceea ce privește obținerea hotărârii judecătorești, având în vedere că acțiunile având ca obiect evacuarea/restituirea bunurilor/constatarea neexecutării obligațiilor sunt, la acest moment, suspendate de drept în temeiul art. 42 alin. (1) și (6) din Decretul nr. 195/2020, respectiv în temeiul art. 63 alin. (1) și (11) din Decretul nr. 240/2020. Prin raportare la măsurile restrictive prin care se urmărește prevenirea răspândirii virusului COVID-19, situația locatorului este îngreunată suplimentar, acesta fiind împiedicat, pe durata stării de urgență, de a obține un titlu executoriu reprezentat de o hotărâre judecătorească.

 

4.3. Soarta executării silite în perioada stării de urgență

Măsurile de prevenție în domeniul justiției nu se opresc, însă, la suspendarea cauzelor ce nu prezintă urgență deosebită, ci continuă și în ceea ce privește executarea silită. Astfel, indiferent dacă locatorul/proprietarul deține un titlu executoriu sub forma contractului de locațiune pentru restituirea bunului sau urmărește să îl obțină printr-o hotărâre judecătorească, procedura de executare silită prin evacuare este suspendată pe durata stării de urgență, la fel cum este și procedura de executare silită directă.

În acest sens, prin Decizia Biroului Executiv al Consiliului Uniunii nr. 4/23.03.2020 s-a decis suspendarea evacuărilor silite pe durata instituirii stării de urgență în România. Pe lângă suspendarea evacuărilor, conducerea Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești a decis ca executorii judecătorești să suspende toate procedurile de executare silită directă, precum și luarea altor măsuri cu privire la prevenirea răspândirii cu noul coronavirus, atât în rândul cetățenilor, cât și al executorilor și al angajaților birourilor acestora.

Conform art. 888 alin. (1) C.proc.civ., executarea silită directă constă în lăsarea posesiei unui bun, predarea unui bun mobil/imobil sau a folosinței acestuia, desființarea unei construcții, plantații sau a altei lucrări, obligații de a face și de a nu face.

Pachet: Codul administrativ comentat. Explicatii, jurisprudenta, doctrina. Volumul I si Volumul II

De asemenea, art. 42 alin. (5) din Decretul nr. 195/2020 privind instituirea stării de urgență, respectiv art. 63 alin. (1) din Anexa nr. 1 la Decretul nr. 240/2020 privind prelungirea stării de urgență, reglementează faptul că activitatea de executare silită continuă numai în cazurile în care este posibilă respectarea regulilor de disciplină sanitară stabilite de autoritățile cu atribuții în domeniu, inclusiv prin hotărârile Comitetului Național privind Situațiile Speciale de Urgență, în scopul ocrotirii drepturilor la viață și la integritate fizică ale participanților la executarea silită. Per a contrario, modalitățile de executare ce nu au fost în mod expres suspendate, vor putea fi desfășurate doar dacă pot fi respectate regulile de disciplină sanitară.

În alte cuvinte, dacă nu deținem un titlu executoriu pentru restituirea bunului ce a format locațiunea, suntem nevoiți a ne adresa instanței judecătorești. Pe durata stării de urgență, instanța judecătorească nu soluționează cauze de această natură având în vedere lipsa caracterului deosebit de urgent, acestea fiind suspendate de drept în temeiul celor două Decrete emise.

Dacă deținem un titlu executoriu, indiferent că este vorba despre contractul de locațiune sau o hotărâre judecătorească obținută în prealabil, acesta nu va putea fi pus în executare având în vedere suspendarea expresă a procedurilor de executare silită directă și a procedurilor de evacuare pe durata stării de urgență.

 

5. Executarea silită a obligația de plată a chiriei

În ceea ce privește obligația de plată a chiriei pe durata stării de urgență, apreciem că aceasta subzistă, urmând ca, în măsura în care este posibil, părțile să continue să își îndeplinească obligațiile sau să ajungă la un acord referitor la modalitatea de îndeplinire a obligațiilor contractuale. Cu toate acestea, atunci când executarea obligațiilor devine imposibilă sau este refuzată, se ridică problema executării silite a obligațiilor de plată ce se află în sarcina unei persoane fizice aflate în șomajul reglementat de Legea nr. 76/2002 privind sistemul asigurărilor pentru șomaj și stimularea ocupării forței de muncă sau aflate în șomajul tehnic reglementat de Codul muncii la art. 52 alin. (1) lit. c).

În ceea ce privește șomajul propriu-zis, Codul de procedură civilă reglementează la art. 729 alin. (4) veniturile ce nu pot fi supuse urmăririi, cu excepția cazului în care vorbim despre obligații de întreținere ori despăgubiri pentru daune cauzate prin moarte sau vătămare corporală, respectiv:

– Ajutoarele pentru incapacitate temporară de muncă;

– Compensațiile acordate salariaților în cazul desfacerii contractelor individuale de muncă;

– Sumele cuvenite șomerilor.

În această situație nu există vreun dubiu că, indiferent de perioada în care ne regăsim, respectiv stare de urgență sau alte situații excepționale, sumele cuvenite șomerilor nu pot fi supuse executării silite.

Pe de altă parte, în ceea ce privește șomajul tehnic, doctrina a oferit interpretări distincte referitoare la natura juridică a acestei indemnizații prin raportare la bugetul din care urma a fi suportată. În vederea tranșării opiniilor contradictorii a fost adoptată OUG nr. 53/2020 pentru modificarea și completarea unor acte normative privind măsuri de protecție socială determinate de răspândirea coronavirusului SARS-CoV-2. Ordonanța reglementează la art. IV faptul că indemnizațiile acordate prin OUG nr. 30/2020 – și, în analiza noastră ne referim, cu precădere, la șomajul tehnic – nu sunt supuse executării silite prin poprire pe durata acordării lor, indiferent de bugetul din care se suportă. În acest sens, măsurile de suspendare încetează la 60 de zile de la data încetării stării de urgență.

Așadar, ordonanța a clarificat regimul juridic al indemnizațiilor acordate pe perioada stării de urgență, fiind prevăzut în mod clar faptul că acestea nu pot fi supuse executării silite, măsura suspendării încetând în 60 de zile de la încetarea stării de urgență.

 

6. Executarea silită a contractului de închiriere în perioada stării de alertă

Odată finalizată starea de urgență, din data de 15 mai 2020, România ar trebui să intre în starea de alertă, ce va fi caracterizată prin menținerea anumitor măsuri restrictive și relaxarea altora, având în vedere același scop precum cel avut în cazul stării de urgență, respectiv prevenirea răspândirii virusului Covid-19.

Deși nu există, la acest moment, o certitudine cu privire la aceste măsuri, în ceea ce privește executarea silită, apreciem că vor fi ridicate restricțiile privind executarea silită prin evacuare și executarea silită directă, urmând ca instanțele de judecată să soluționeze cauzele ce au ca obiect contestații la executare, precum și cauzele ce decurg din executarea contractului de închiriere.

Cu toate acestea, apreciem că activitatea de executare silită va putea (sau ar trebui) continua doar în ipoteza în care vor putea fi respectate regulile de disciplină sanitară stabilite de autoritățile cu atribuții în domeniu, în scopul ocrotirii drepturilor la viață și la integritate fizică ale participanților la executarea silită.

În ceea ce privește măsura interdicției executării silite prin poprire a indemnizațiilor de șomaj tehnic, aceasta va produce în continuare efecte, pe o perioadă de 60 zile de la încetarea stării de urgență, conform OUG nr. 53/2020, art. IV. Dacă vorbim despre indemnizația de șomaj propriu-zisă, aceasta nu poate fi supusă executării silite indiferent de perioada în care ne regăsim, astfel cum reiese din art. 729 alin. (4) C.proc.civ.

 

7. Particularități ale contractului de închiriere de locuințe – dispoziții legale aplicabile locuinței familiale și consumatorilor[3]

Deși art. 1777 – 1835 din Codul civil reprezintă dreptul comun în cazul locațiunii, analiza realizată în cadrul acestei secțiuni relevă particularitățile situației în care obiectul contractului de închiriere este reprezentat de locuința familială sau atunci când chiriașul are calitatea de consumator, urmând a fi aplicabile dispoziții legale speciale.

 

7.1. Bunul închiriat – locuință familială

În ipoteza în care chiriașul locuiește cu alte persoane în imobilul închiriat, art. 1832 C.civ. arată că acestea vor răspunde solidar cu chiriașul pe durata folosinței imobilului, pentru toate obligațiile prevăzute în contract. În același sens, încetarea contractului de locațiune sau evacuarea chiriașului sunt de drept opozabile tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu chiriașul.

Cu toate acestea, nu putem ignora faptul că dispozițiile legale citate vin în contradicție directă cu regimul juridic al protecției locuinței familiale, oferind suport legislativ strict locatorului. În partea opusă, regăsim dispozițiile art. 323 alin. (1) C.civ., ce reglementează faptul că în cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soț are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie. De asemenea, facem trimitere și la art. 258 alin. (2) C.civ., potrivit căruia statul și societatea ocrotesc familia.

Desigur că prin prezentarea acestor contradicții nu susținem abuzurile realizate, în anumite cazuri, de către chiriași de rea-credință și recalcitranți, ci dorim să subliniem că dispozițiile legale ce reglementează contractul de locațiune se impun a fi revizuite din perspectiva dreptului familiei, urmând ca protecția să fie, conferită, în mod echilibrat și echitabil, atât locatorului, cât și chiriașului (și persoanelor ce locuiesc cu acesta) de bună-credință.

 

7.2. Calitatea de consumator a chiriașului

Un alt aspect important de subliniat în ceea ce privește contractul de închiriere, are legătură cu situația în care închirierea de imobile reprezintă o activitate economică a locatorului, iar imobilul cu destinația de locuință este utilizat de chiriaș în scopuri personale, locative. În această ipoteză, chiriașul va avea calitatea de consumator și va beneficia de legislația specifică protecției consumatorilor în ceea ce privește dreptul la informare, interdicția clauzelor abuzive și a practicilor înșelătoare, răspunderea pentru produsele sau serviciile cu defecte etc.

Din această perspectivă, rezultă că dispozițiile art. 1798 C.civ., ce conferă titlu executoriu contractului de închiriere, vin în contradicție cu jurisprudența CJUE referitoare la clauzele abuzive sau la protecția locuinței familiale. În acest sens, în cauza C-415/11, Mohamed Aziz c. Caixa d`Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa, s-a decis că legislația națională nu ar trebui să împiedice judecătorul intern să analizeze clauzele abuzive dintr-un contract, pe motiv că acesta are caracter de titlu executoriu prin el însuși. Totodată, referitor la protecția locuinței familiale, în cauza C-34/14, Monika Kusionova c. SMART Capital a.s., s-a decis că dreptul consumatorului la protecția locuinței familiale este prioritar față de dreptul de proprietate asupra creanței, garantat creditorului.

Astfel, atunci când vorbim despre un raport consumator-profesionist în cazul contractului de locațiune, textul din legislația română, ce atribuie caracter executoriu contractului de locațiune, contravine dispozițiilor UE și se impune înlăturarea acestuia de la aplicare în conformitate cu art. 48 alin. (2) din Constituție.

Totodată, asigurarea protecției corespunzătoare chiriașului consumator ar putea consta în înlocuirea dispozițiilor legale ce atribuie caracter executoriu contractului de locațiune cu dispoziții care să îndrume locatorul la procedura ordonanței de plată, prin care să obțină în mod rapid și fără probatoriu complex, un titlu executoriu împotriva chiriașului, pentru neplata chiriei.

Important de reținut este faptul că analiza realizată în această secțiune nu va fi aplicabilă în ipoteza în care nu se poate stabili, în mod concret, calitatea de consumator a chiriașului. În situația în care contractul de locațiune se încheie între două persoane fizice, sunt incidente strict dispozițiile Codului civil.

 

8. Concluzii

Din analiza dispozițiilor legale indicate, reiese concluzia că, în condițiile și limitele prevăzute de lege, contractul de închiriere reprezintă titlu executoriu. În baza acestuia sau în baza unei hotărâri judecătorești obținute, locatarii nu pot fi evacuați silit pe durata stării de urgență. În ceea ce privește locatarii aflați în șomaj propriu-zis, nu sunt supuse executării silite sumele ce le revin acestora cu titlu de șomaj, indiferent de perioada în care se regăsesc. Pe de altă parte, în ceea ce privește locatarii ce beneficiază de șomaj tehnic în accepțiunea OUG nr. 30/2020 și nr. 53/2020, indemnizația acestora nu poate fi executată silit pe durata stării de urgență și 60 de zile după încetarea acesteia, deci inclusiv pe durata stării de alertă, dacă aceasta va fi dispusă.

Pentru o expunere mai clară, precizăm faptul că durata suspendării procedurii de executare silită este distinctă. Dacă vorbim despre evacuare și modalități directe de executare, suspendarea durează până la încetarea stării de urgență. Dacă vorbim despre executarea silită a indemnizațiilor obținute în această perioadă, suspendarea durează până la trecerea unui termen de 60 de zile de la momentul încetării stării de urgență.

Desigur, având în vedere că scopul este acela de a preveni răspândirea virusului Covid-19, apreciem că activitatea de executare silită va putea continua sau va putea fi reluată ulterior încetării stării de urgență doar dacă pot fi respectate normele sanitare incidente.

Totodată, în executarea contractului de locațiune și în ceea ce privește efectele pe care le produce, atunci când imobilul închiriat este locuință familială ori atunci când chiriașul are calitatea de consumator, dispozițiile legale aplicabile urmează a fi completate sau înlocuite cu cele incidente în materia protecției consumatorilor și protecției locuinței familiale.


[2] Gheorghe Piperea, Contracte și obligații comerciale, Ed. C.H. Beck, București, 2019, pp. 552-553.

[3] Aspectele expuse în cadrul acestui punct sunt dezvoltate de Gheorghe Piperea, în lucrarea Contracte și obligații comerciale, Ed. C.H. Beck, București, 2019, p. 558-560.

Executarea silită a contractelor de închiriere încheiate cu persoane fizice. Aspecte generale și speciale, incidente în starea de urgență și alertă was last modified: mai 14th, 2020 by Cătălina Șuhan

PARTENERI INSTITUȚIONALI

Vă recomandăm:

Rămâi la curent cu noutățile juridice

Despre autor:

Cătălina Șuhan

Cătălina Șuhan

Este avocat în Baroul București din anul 2014, iar în luna noiembrie a aceluiași an s-a alăturat echipei Piperea și Asociații, în calitate de avocat stagiar. A absolvit Facultatea de Drept a Universității din București – promoția 2014 și a urmat cursurile Masterului de Drept privat din cadrul aceleiași facultăți.
A mai scris: