Executarea silită a contractelor de închiriere încheiate cu persoane fizice. Aspecte generale și speciale, incidente în starea de urgență și alertă

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

1. Mențiuni prealabile

Prezentul material vizează executarea silită a contractului de locațiune încheiat cu persoane fizice, atât din perspectiva reglementărilor adoptate pe durata stării de urgență, a celor ce urmează a fi adoptate pe durata stării de alertă, cât și prin raportare la regimul general al acestei proceduri. Vom observa, de asemenea, contradicțiile dispozițiilor legale și necesitatea acordării unui sprijin legislativ sporit persoanelor aflate în poziție de inferioritate față de locator.

În ce privește contextul social actual, în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 212 din 16 martie 2020, a fost publicat Decretul Președintelui României privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României. Adoptarea deciziei de instituire a stării de urgență la nivel național, pe o durată de 30 de zile, a fost determinată de evoluția situației epidemiologice internaționale cauzate de răspândirea virusului Covid-19 la nivelul a peste 150 de țări, precum și declararea de către Organizația Mondială a Sănătății, la data de 11 martie 2020, a pandemiei.

Ulterior, la data de 14 aprilie 2020 a fost publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311, Decretul nr. 240/2020 privind prelungirea stării de urgență pe teritoriul României cu alte 30 zile, respectiv până la data de 14 mai 2020.

Prin cele două decrete, dar și prin ordonanțele militare emise în baza decretelor, au fost instituite o serie de restricții/măsuri de primă urgență cu aplicabilitate directă și imediată sau cu aplicabilitate graduală, necesare în vederea diminuării răspândirii virusului Covid-19.

Odată finalizată starea de urgență, România va intra în stare de alertă, ce se va caracteriza prin menținerea anumitor măsuri legislative restrictive și relaxarea altora. Dintre acestea, relevante pentru prezentul material sunt restricțiile din domeniul justiției, aplicabile până la finalul perioadei de urgență, pe care urmează să le analizăm prin raportare la posibilitatea de a pune în executare silită un contract de închiriere, respectiv obligațiile ce reies din acesta.

2. Despre caracterul executoriu al contractelor

 2.1. Aspecte generale

Contractul, astfel cum este definit de art. 1166 Cod civil, reprezintă acordul de voință a două sau mai multe părți cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic. În alte cuvinte, vorbim despre un raport juridic ce naște drepturi și obligații în sarcina părților contractante.

Art. 1164 Cod civil ne arată că obligația este o legătură de drept în virtutea căreia debitorul este ținut să procure o prestație creditorului, iar acesta are dreptul să obțină prestația datorată. Altfel spus, prin obligație civilă înțelegem îndatorirea subiectului pasiv al raportului juridic civil de a avea o anumită conduită, corespunzătoare dreptului subiectiv corelativ, care poate consta în a da, a face sau a nu face ceva și care, în caz de nevoie, poate fi impusă prin forța coercitivă a statului.

Cum acționează, însă, în concret, forța coercitivă a statului? Statul constrânge debitorul în a-și îndeplini obligațiile contractuale prin organele sale abilitate, care demarează, la solicitarea creditorului, procedura de executare silită, în acord cu dispozițiile Codului de procedură civilă.

Pornind de la aceste aspecte, art. 632 alin. (2) C.proc.civ. stabilește că executarea silită poate fi demarată în baza titlurilor executorii reprezentate de hotărârile executorii prevăzute la art. 633, hotărârile cu executare provizorie, hotărârile definitive, precum și orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare.

Dacă în ceea ce privește hotărârile judecătorești nu există aspecte ce ridică interpretări problematice, acestea fiind reglementate expres de art. 633 și urm. C.proc.civ., forța executorie a înscrisurilor este un subiect ce necesită o atenție suplimentară și care, de altfel, formează parte a prezentei analize.

Art. 638 alin. (1) C.proc.civ., prevede, suplimentar hotărârilor judecătorești, faptul că sunt, de asemenea, titluri executorii și pot fi puse în executare silită:1. încheierile și procesele-verbale întocmite de executorii judecătorești care, potrivit legii, constituie titluri executorii;2. înscrisurile autentice, în cazurile prevăzute de lege;3. titlurile executorii notariale emise în condițiile prevăzute de lege; 4. titlurile de credit sau alte înscrisuri cărora legea le recunoaște putere executorie.

2.2. Înscrisurile autentice notariale

Art. 639 alin. (1) C.proc.civ. reglementează înscrisurile autentice notariale ca fiind titluri executorii, atunci când acestea constată o creanță certă, lichidă și exigibilă. Atenție, însă, a nu acorda caracter executoriu tuturor înscrisurilor notariale, ci doar acelora pentru care legea prevede în mod expres această calitate. Spre exemplu, doctrina^[1] ne indică faptul că art. 2157 alin. (1) C.civ. reglementează caracterul executoriu al contractului de comodat, în ceea ce privește obligația de restituire a bunului, în anumite cazuri, pe când contractul de vânzare-cumpărare nu are caracter executoriu în ceea ce privește predarea bunului vândut. În același sens, actele notariale prin care se nasc, se modifică, se transmit sau se sting drepturi reale, enumerate de art. 551 C.civ., nu au caracter executoriu.

Un alt aspect important de menționat cu privire la înscrisurile notariale, ce rezultă din coroborarea art. 638 și 639 C.proc.civ., este faptul că părțile nu pot conferi caracter executoriu unui contract doar prin simpla autentificare a acestuia în măsura în care legea nu acordă respectivului contract forță executorie.

2.3. Înscrisurile sub semnătură privată

Mergând mai departe, art. 641 C.proc.civ. reglementează situația înscrisurilor sub semnătură privată, indicând faptul că acestea vor fi titluri executorii doar dacă sunt înregistrate în registrele publice, în cazurile și condițiile anume prevăzute de lege. O importantă precizare se impune a fi făcută și în această situație, respectiv faptul că urmează a se aplica regula specialia generalibus derogant și generalia specialibus non derogant. Acolo unde legea specială nu prevede o dispoziție contrară normei generale, reprezentate în acest caz de art. 641 C.proc.civ., norma generală vine în completarea celei speciale. Pe de altă parte, dacă legea specială prevede o dispoziție contrară, aceasta va deroga de la norma generală.

2.4. Contracte – titluri executorii prevăzute de Codul civil și alte legi speciale

Codul civil reglementează următoarele contracte ce reprezintă titluri executorii:

– Contractul de locațiune, în temeiul art. 1798 și 1809 Cod civil;

– Contractul de arendare, în temeiul art. 1845 Cod civil;

– Contractul de comodat, în temeiul art. 2157 Cod civil;

– Împrumutul de consumație, în temeiul art. 2165 C.civ., coroborat cu art. 2157 C.civ.;

– Contractul de ipotecă, în temeiul art. 2431 C.civ. În ceea ce privește interpretarea dispozițiilor art. 2431 C.civ. prin raportare la art. 632 C.proc.civ., prin Decizia nr. 60/2017, ÎCCJ, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, a admis sesizarea Tribunalului privind pronunțarea unei hotărâri prealabile și a decis că este posibilă executarea silită a unei creanțe garantate printr-un contract de ipotecă valabil încheiat, ce constituie titlu executoriu, chiar dacă dreptul de creanță însuși nu este constatat printr-un înscris care să constituie, potrivit dispozițiilor legale, titlu executoriu.

Prin legi speciale, forță executorie a fost atribuită:

– Contractului de leasing, în temeiul art. 8 din OG nr. 51/1997;

– Contractului de asistență juridică legal încheiat, în temeiul art. 30 alin. (5) din Legea nr. 51/1995;

– Contractului de mediere, în temeiul art. 48 din Legea nr. 192/2006;

– Contractului de credit, conform art. 120 din OUG nr. 99/2006 sau conform art. 52 din Legea nr. 93/2009, în funcție de instituția bancară sau nebancară cu care se încheie contractul;

Un aspect important pe care îl semnalăm este faptul că aceste contracte dobândesc caracter de titlu executoriu doar în condițiile și limitele prevăzute de lege, și nu cu privire la totalitatea obligațiilor prevăzute.

3. Caracterul executoriu al contractului de închiriere

După o prezentare generică a contractelor și a forței executorii de care se bucură acestea, vom analiza în continuare caracterul executoriu al contractului de închiriere, acesta reprezentând, în fapt, obiectul analizei noastre.

În ceea ce privește obligația de plată a chiriei, art. 1798 Cod civil prevede: contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

În ceea ce privește obligația de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului, conform art. 1809 alin. (2) și (3) Cod civil.

În alte cuvinte, contractul de locațiune încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal constituie, întotdeauna, titlu executoriu în ceea ce privește plata chiriei. Pe de altă parte, contractul încheiat în aceste forme, pentru o perioadă determinată, va constitui titlu executoriu și pentru restituirea bunului dat în locațiune doar dacă contractul încetează prin expirarea termenului.

Important de precizat este faptul că deținerea unui titlu executoriu nu înlătură controlul judiciar al contractului, ce se realizează prin soluționarea cererii de încuviințare a executării silite.