Efectele stării de urgență în sectorul imobiliar

6 apr. 2020
Articol UJ Premium
0 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 50 voturi, medie: 0,00 din 5 (0 votes, average: 0,00 out of 5)
You need to be a registered member to rate this post.
Vizualizari: 414

Recomandări

 

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

🔑Vreau cont PREMIUM!


 

În contextul situației actuale de la nivel național este mai mult decât evident faptul că sectorul construcțiilor este, la rândul său, destul de puternic afectat de pandemia cauzată de virusul Covid-19 și de instituirea stării de urgență.

În primul rând, trebuie avut în vedere faptul că activitatea societăților care au ca obiect de activitate construcțiile de clădiri civile sau industriale nu a fost suspendată ca efect al reglementărilor instituite prin Ordonanțele Militare promulgate recent, astfel încât, la nivel teoretic, acestea pot continua să presteze activitate.

Însă reiese cu puterea evidenței faptul că acestea se confruntă cu o multitudine de provocări din partea coronavirusului, cu consecințe de multe ori grave asupra lucrărilor pe care le au în desfășurare.

În acest sens, în continuare vom reda câteva dintre problemele practice cu care se confruntă în această perioadă cei care activează în sectorul imobiliar, care este situația contractelor încheiate de aceștia și care este situația angajaților din societățile ce au ca obiect de activitate construcțiile.

A. Situația contractelor/promisiunilor de vânzare-cumpărare

Un risc important care intervine în activitatea constructorilor/dezvoltatorilor imobiliari este posibilitatea ca finalizarea lucrărilor să fie întârziată din mai multe motive, spre exemplu creșterea prețului materialelor de construcție ori lipsa acestora pe piață, anularea unor comenzi, lipsa personalului ș.a.

Ca efect imediat, cel mai probabil va apărea nemulțumirea cumpărătorilor, care vor solicita diferite forme de angajare a răspunderii pentru neexecutarea obligațiilor.

În acest caz, contractele încheiate trebuie analizate în fiecare situație particulară pentru a se putea observa dacă și în ce condiții apar ca fiind incidente eventuale cauze exoneratoare de răspundere, precum forța majoră sau cazul fortuit.

Reamintim că, potrivit legii, forța majoră este definită ca fiind orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil (art. 1351 alin. (2) C. civ), iar cazul fortuit ca fiind un eveniment care nu poate fi prevăzut și nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs (art. 1351 alin. (3) C. civ).

Totuși, având în vedere că în cea mai mare parte aceste contracte sunt încheiate prin intermediul unor specialiști în domeniu, în majoritatea lor se vor regăsi clauze exprese în ceea ce privește situația răspunderii în caz de neexecutare, a încetării lor și, nu în ultimul rând, a situațiilor în care intervine forța majoră/cazul fortuit.

Astfel că, în cuprinsul contractelor, părțile pot oferi diferite interpretări definițiilor legale mai sus citate, incluzând sau excluzând în mod expres anumite evenimente din sfera cazurilor exoneratoare. Totodată, părțile pot să declare că vor rămâne responsabile chiar și pentru o situație de forță majoră/caz fortuit sau să stipuleze anumite condiții în care operează aceste cazuri de exonerare (spre exemplu obligația transmiterii unei notificări prealabile într-un anumit termen sau obligația obținerii unui certificat de stare de urgență).

Astfel că este esențială studierea atentă a clauzelor contractuale de acest tip, deoarece principiul consensualismului prevalează în fața dispozițiilor legale.

O analiză amplă a acestor cazuri de exonerare a răspunderii contractuale în virtutea pandemiei cu COVID-19 s-a realizat într-un articol precedent pe care îl puteți consulta aici.

Trecând mai departe, în situația în care, ulterior cercetării, se observă că nu ar fi incidente cauzele exoneratoare de răspundere, se poate trece la analizarea incidenței impreviziunii, prevăzute de articolul 1271 din Codul civil.

Conferintele lunii noiembrie
”

Instituția impreviziunii este aplicabilă în situația în care intervin schimbări excepționale ale împrejurărilor care au stat la baza încheierii actului și ca urmare a acestora executarea obligației unei părți a devenit excesiv de oneroasă.

În această situație, acelei părți i se acordă posibilitatea de a se adresa instanței de judecată, care va dispune adaptarea sau chiar încetarea contractului, în funcție de circumstanțe, în conformitate cu art. 1271 alin. (2) C. civ.:

(2)      Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună:

1. adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;

2. încetarea contractului, la momentul și în condițiile pe care le stabilește.

Important de menționat este faptul că în cazul impreviziunii, spre deosebire de forța majoră, partea nu este scutită de executarea obligației, ci va opera doar o diminuare a prestației sale, în vederea reechilibrării raporturilor contractuale.

Nu în ultimul rând, menționăm că s-ar putea apela chiar la o încercare de renegociere amiabilă a contractelor, pentru evitarea cheltuielilor suplimentare generate de un eventual litigiu viitor.

În ceea ce privește promisiunile (antecontractele) de vânzare-cumpărare care privesc bunuri imobile, a căror scadență pentru încheierea actelor în forma autentică este depășită ori urmează să se împlinească în perioada imediat următoare, prevederile de mai sus rămân aplicabile.

Nu în ultimul rând, de cealaltă parte, dezvoltatorii imobiliari pot fi puși și în fața unei situației opuse – în care imposibilitatea de plată provine de la cumpărători, aceștia notificând o imposibilitate de plată, motivată sau nu de forță majoră, uneori chiar cu solicitarea restituirii avansului achitat. Această situație este mai frecvent întâlnită în cazul promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Din nou, situația trebuie analizată de la caz la caz, prin raportare la cele expuse mai sus, la circumstanțele de fapt și la dispozițiile stipulate în contracte, cu mențiunea suplimentară că aici intervenirea forței majore va trebui foarte bine motivată, mai ales dacă vorbim despre cumpărători persoane fizice. Va trebui demonstrat în concret în ce măsura starea de urgență și măsurile luate de autorități au constituit un eveniment imprevizibil și absolut invincibil și au afectat decisiv patrimonial cumpărătorul, pentru a justifica neîndeplinirea obligațiilor.

Concluzionând, cazurile de exonerare sau de diminuare a răspunderii în contextul Covid-19 trebuie analizate de la caz la caz, prin raportare la toate clauzele contractuale și la circumstanțele speței. Cu titlu general, aspectele cele mai importante care trebuie verificate într-un contract în această situație sunt clauzele legate de răspunderea contractanților în caz de neexecutare, clauzele privind operarea forței majore sau a cazului fortuit, clauzele de asumare a riscului de impreviziune.

 

B. Salariații societăților cu obiect de activitate construcții

O problemă interesantă care se ridică în practică și poate genera discuții pe plan juridic se referă la indemnizația de șomaj tehnic, respectiv la indemnizația de la Casa Socială a Constructorilor și la raporturile dintre acestea.

 

B.1. În primul rând, în cazul în care activitatea de construcții a agentului economic a fost întreruptă pe perioada decretării stării de urgență sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 215/1997 privind Casa Socială a Constructorilor, modificată și completată recent prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 32/2020.

Casa Socială a Constructorilor este o organizație independentă de protecție socială a sectorului de construcții din România, la care societățile de construcții se afiliază în mod voluntar. În contextul actual, art. 3 alin. (1) pct. b) din lege atribuie competență Casei Sociale a Constructorilor în asigurarea protecției salariaților din activitatea de construcții și de producere a materialelor de construcții în perioada întreruperii activității datorită stării de urgență decretate la nivel național.

În acest context, în cadrul art. 12 din actul normativ ante-menționat se arată următoarele: salariații cu contract individual de muncă din activitatea de construcții și de producere a materialelor de construcții beneficiază pe perioada întreruperii activității de o indemnizație reprezentând o suma impozabilă, al cărei cuantum lunar este egal cu 75% din media pe ultimele 3 luni a salariului de bază brut.

Așadar, pe scurt, în situația în care agenții economici au întrerupt total activitatea în contextul instituirii stării de urgență și a pandemiei cu COVID-19, salariații acestora vor beneficia de o indemnizație impozabilă în cuantum de 75% din media pe ultimele 3 luni a salariului de bază brut.

Menționăm că aceste indemnizații erau acordate de Casa Socială a Constructorilor și anterior circumstanțelor excepționale cauzate de virusul Covid-19, pentru situațiile de întrerupere a activității în anumite perioade mai dificile pentru constructori.

În ceea ce privește perioada de acordare a indemnizației, alin. (2) al art. 12 menționează că acesta nu poate depăși 120 de zile calendaristice (durată majorată de la 90 zile) care se calculează în intervalul 1 noiembrie al anului de întrerupere a activității și până la data de 31 martie a anului următor. Totodată, alin (3) al art. 12, recent modificat, menționează că perioada de acordare a indemnizației de protecție socială se extinde de drept cu durata aplicării măsurilor dispuse prin Decretul nr. 195/2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României.

În continuare, se impune a fi precizate condițiile cele mai relevante pentru ca angajatul să poată beneficia de această indemnizație, care ar fi: calitatea de membru, contribuirea la constituirea fondului aferent plății indemnizației, precum și întreruperea efectivă a activității angajatorului.

Sub acest aspect, beneficiază de indemnizație salariații agenților economici care sunt membri ai Casei Sociale a Constructorilor și care au contribuit efectiv la constituirea fondului aferent plății indemnizației, după cum prevede și art. 13 al Legii nr. 215/1997.

Un alt aspect extrem de relevant este prevăzut la art. 14 al aceleiași legi, care învederează situația salariaților pe perioada în care primesc indemnizația, și anume faptul că pe perioada întreruperii activității, salariații rămân la dispoziția angajatorului. În ceea ce privește contractele individuale de muncă, se stipulează expres că acestea nu vor înceta în contextul încetării activității.

 

B.2. O altă discuție practică interesantă este generată de modul de corelare dintre dispozițiile Legii 215/1997 anterior menționate, modificată prin OUG 32/2020 și procedura de șomaj tehnic prevăzută de OUG 30/2020, modificată și ea de OUG 32/2020.

Se ridică inclusiv întrebarea dacă ar fi procedura de șomaj tehnic prevăzută de OUG 30/2020 condiționată de afilierea la Casa Constructorilor.

Răspunsul este unul negativ. Sub acest aspect, arătăm că cele două proceduri nu sunt legate între ele, astfel că cei care nu sunt membri ai Casei Constructorilor sau care nu îndeplinesc condițiile Legii nr. 215/1997 pot beneficia de șomajul tehnic, deoarece cum am menționat anterior, afilierea la Casa Socială a Constructorilor este opțională.

Astfel, în situația în care activitatea a fost întreruptă, însă societatea nu este afiliată la Casa Socială a Constructorilor sau condițiile instituite de legea anterior menționată nu sunt îndeplinite cumulativ, se va beneficia de clasicul șomaj tehnic, intens mediatizat în această perioadă. Astfel, salariatului i s-ar putea aplica prevederile OUG 30/2020, modificată la rândul ei prin OUG 32/2020, care instituie șomajul tehnic, bineînțeles, în măsura în care sunt îndeplinite condițiile legale în acest sens.

Astfel, cele două proceduri nu sunt interconectate sau dependente una de cealaltă, însă totuși cele două indemnizații nu pot fi cumulate/acordate în același timp.

 

B.3. Un ultim aspect care se impune a fi menționat face referire la ipoteza în care activitatea de construcție nu este întreruptă, ci este doar redusă.

În acest caz, considerăm că angajatorii și angajații nu se vor putea prevala de dispozițiile Legii nr. 215/1997, întrucât nu este îndeplinită condiția întreruperii activității, dar totuși se vor putea prevala de procedura șomajului tehnic prevăzută în OUG 30/2020, aceasta fiind destinată salariaților angajatorilor care reduc sau întrerup temporar activitatea, total sau parțial, ca urmare a efectelor epidemiei coronavirusului SARS-CoV-2.

Pentru mai multe detalii privind condițiile și modalitatea de instituire a șomajului tehnic, puteți să consultați articolele publicate pe această tematică, cel mai nou putând fi accesat aici.


* Articol preluat de pe site-ul http://www.chirita-law.com/stiri/.

 

Efectele stării de urgență în sectorul imobiliar was last modified: mai 12th, 2020 by Adela Tarța
0 Shares

Recomandări

Vă recomandăm:

Abonează-te la newsletter