Drept de proprietate exclusivă asupra unui teren. Evicțiune. Lipsa calității procesuale active (NCC, NCPC)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Dec. ÎCCJ (SC I) nr. 803/2017

NCC: art. 643 alin. (1) și (2); NCPC: art. 274 alin. (3), art. 304 pct. 8, art. 312 alin. (1); Legea nr. 7/1996: art. 33; Legea nr. 71/2011: art. 63

Prima critică vizează greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale active de către instanța de apel prin Decizia nr. 17/2014.

În cadrul acestei critici, întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenții susțin că instanța ar fi interpretat greșit actul dedus judecății, respectiv contractul de vânzare-cumpărare ce reprezintă titlul reclamanților, întrucât aceștia nu au dovedit, prin înscrisul respectiv, dreptul de proprietate asupra terenului despre care pretind că se suprapune cu cel al pârâților, nu sunt proprietari exclusivi ai acestui teren și pentru că, la rândul lor, ar fi înstrăinat o parte din teren în favoarea unor terți.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. pe care recurenții își întemeiază prezenta critică este reglementat pentru a sancționa o hotărâre care nesocotește principiul înscris în art. 969 C. civ., trecând peste voința părților exprimată în termenii și clauzele contractului.

Critica recurenților nu poate fi încadrată în acest motiv de recurs întrucât împrejurarea că reclamanții nu ar fi proprietarii terenului în litigiu, sub aspectele dezvoltate în cuprinsul criticii, ce ar determina reținerea lipsei calității procesuale active, nu poate fi dedusă din interpretarea efectelor actului juridic, ci ține de aplicarea corectă a legii, respectiv de verificarea identității dintre titularul acțiunii și cel al dreptului pretins în cauză, urmând a fi analizată prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Din această perspectivă, Înalta Curte constată că soluția instanței de apel care a respins excepția invocată, este corectă. Deși calitatea procesuală este o condiție de fond a acțiunii, verificările privind îndeplinirea acestei condiții nu presupun o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu, ci dovedirea existenței elementelor din care să rezulte concordanța între afirmațiile deduse judecății ale părții reclamante și calitatea sa aparentă de titular al dreptului pretins, condiție îndeplinită în cauză, prin coroborarea înscrisurilor menționate.

În acest sens, instanța a apreciat că reclamanții sunt titularii dreptului pretins, coroborând titlul de care aceștia s-au prevalat cu titlul de proprietate al autorului pârâților și cu mențiunile din C.F. în care este notată existența unei suprapuneri a terenurilor.

Ulterior, în cadrul analizei pe fond a situației de fapt întreprinse de instanța de apel a fost confirmată această împrejurare, prin administrarea raportului de expertiză topografică, ale cărui concluzii nu au fost contestate în termenul legal de către pârâți.

Pe de altă parte, nici faptul că reclamanții, coproprietari în indiviziune alături de V. și V. B.B., au formulat singuri cererea de chemare în judecată nu poate duce la constatarea lipsei calității lor procesuale active și nu atrage un fine de neprimire a acțiunii, întrucât aceștia nu efectuează un act de dispoziție, ci de conservare a dreptului lor și a posesiei exercitate asupra terenului, nefiind impusă o condiție de unanimitatea coproprietarilor în ceea ce privește o atare manifestare de voință. În acest sens, este incident art. 643 alin. (1) și (2) din NCC, aplicabil în cauză conform dispozițiilor art. 63 din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia fiecare coproprietar poate sta singur în justiție în orice acțiune privitoare la coproprietate, hotărârile pronunțate în folosul coproprietății profitând tuturor coproprietarilor.

Totodată, verificând existența și actualitatea interesului legitim, ca și condiție de exercitare a acțiunii, instanța de apel a ținut cont de aserțiunea pârâților în sensul că reclamanții ar fi înstrăinat o parte din terenul în litigiu în favoarea unor terțe persoane și că titlurile de proprietate cu privire la care este reținută,în încheierea de Carte funciară, suprapunerea ar viza alți proprietari și, raportat la această împrejurare, a identificat actualitatea interesului juridic protejat prin faptul că, în calitate de vânzători ai unui teren pentru care este notată o suprapunere a două titluri, răspund pentru evicțiune, chiar dacă o astfel de notare nu are ca efect indisponibilizarea bunului.

În plus, susținerea în sensul că din titlul reclamanților nu rezultă că terenul proprietatea pârâților este inclus în parte sau în întregul său în terenul coproprietatea reclamanților nu reprezintă o critică de nelegalitate ci o chestiune de apreciere a probelor ce tinde la a schimba o situație de fapt, astfel cum a fost reținută în faza devolutivă a procesului prin interpretarea probatoriului administrat în cauză. Din acest punct de vedere nu se poate vorbi de o interpretare greșită a efectelor juridice ale actului translativ de proprietate sau de o aplicare greșită a legii, ci de o verificare de fapt privind locul situării terenului, obiect al litigiului, împrejurare ce a fost lămurită în apel și care nu poate face obiectul unei cenzuri în recurs.

Cea de-a doua critică ce vizează inadmisibilitatea acțiunii în constatare a fost întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., fiind susținută de recurenți atât cu argumente ce țin de ineficacitatea convenției de revocare a contractului lor de vânzare-cumpărare, cât și de existența, la dispoziția reclamanților, a unor tipuri de acțiuni în realizare pentru valorificarea dreptului lor.

În ceea ce privește efectele convenției de revocare a vânzării, acestea au fost stabilite de instanța de apel în cadrul verificărilor privind admisibilitatea acțiunii, astfel că nu se poate reține aserțiunea pârâților în sensul că instanța nu este chemată să se pronunțe pe așa-zisa convenție de revocare, ci exclusiv pe actele de proprietate cadastrate și intabulate, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară.

Pentru a reține admisibilitatea acțiunii, instanța de apel a plecat de la constatarea că vânzarea a fost revocată și prețul a fost restituit, astfel că pârâții, care nu dețin posesia terenului, nu mai pot justifica un titlu de proprietate în baza căruia să inițieze o acțiune în revendicare pentru compararea de titluri iar reclamanții, la rândul lor, nu mai au la îndemână, în contradictoriu cu recurenții, o acțiune în constatarea nulității titlurilor de proprietate ale acestora.

Cum reclamanții exercită și posesia terenului, s-a considerat că acțiunea reglementată de art. 111 C. proc. civ. reprezintă singura modalitate procesuală pentru a constata faptul că nu există un alt titlu ce s-ar putea opune celui al reclamanților(respectiv a se constata inexistența titlului pârâților).

Pârâții s-au opus admisibilității acestei căi procesuale susținând că instanța de apel ar fi interpretat greșit convenția revocatorie în ceea ce privește efectele produse, considerând că dețin în continuare un titlu de proprietate valabil asupra terenului.

Este corectă aprecierea instanței de apel cu privire la valabilitatea convenției încheiată la data de 9 mai 2005 de revocare a contractului din 15 decembrie 2004, cel prin care pârâții au cumpărat terenul în litigiu de la numitul S.

Efectul revocator al acestei convenții a fost constatat, de altfel, și în considerentele sentinței nr. 2992 din 31 septembrie 2005 a Judecătoriei Buftea prin care s-a respins acțiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare cu motivarea că nu a existat o cauză de ineficiență juridică la momentul încheierii lui și că vânzarea lucrului altuia nu are semnificația lipsei de obiect material a contractului, acesta încetându-și efectele prin revocarea sa iar cumpărătorilor fiindu-le restituit prețul plătit. Chiar dacă mențiunea din dispozitiv prin care s-a constatat restituirea prețului plătit a fost înlăturată în apel, prin Decizia nr. 132 din 20 ianuarie 2016 a Tribunalului București care a considerat inadmisibilă constatarea unei situații de fapt, soluție păstrată prin Decizia nr. 1401 din 19 iunie 2006 a Curții de apel București pronunțată în recurs, în această ultimă decizie s-a reținut că împrejurarea restituirii prețului a fost recunoscută de pârâți și consemnată într-un înscris autentificat de notarul public.

Recurenții au contestat valabilitatea convenției,apreciind că încalcă principiul unanimității și simetriei juridice, întrucât nu a fost semnată de toate persoanele îndreptățite.

Înalta Curte constată că părțile care au încheiat convenția revocatorie sunt cele ce figurează în contractul de cumpărare, cu excepția soților C. și D. care, nesemnând convenția, și-au păstrat în patrimoniu dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren, cu privire la care cumpărătorii ieșiseră din indiviziune,anterior revocării, printr-un act de partaj voluntar încheiat la 8 martie 2005.

Prin urmare, contrar susținerilor recurenților, nu se poate reține încălcarea principiului unanimității la revocarea convenției în condițiile în care întinderea dreptului de proprietate aflat în patrimoniul cumpărătorilor era determinat, pentru fiecare lot, în cotă indiviză încă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și, în plus, la momentul revocării acestuia fusese sistată starea de indiviziune, dreptul de proprietate al părților purtând asupra unui bun individual determinat, astfel încât pentru fiecare lot, în parte, poate fi analizată revocarea convenției, raportată la manifestarea de voință a fiecărui proprietar.

Referitor la critica privind lipsa unui mandat expres al pârâtului N. dat soției sale M. la înstrăinarea bunului comun, Înalta Curte reține, substituind considerentele deciziei recurate, că acesta nu se poate prevala de inexistența consimțământului său la încheierea convenției de revocare a vânzării pentru motivul că înstrăinătorul nu era proprietarul imobilului, întrucât s-ar întemeia pe însuși caracterul ilicit al convenției de vânzare pentru a obține validarea acesteia.

Inexistența consimțământului coproprietarului la înstrăinarea bunului imobil poate fi invocată în scopul protejării unei convenții valide de dobândire a acestui bun, dar nu a uneia care s-a dovedit a fi ilicită prin cauza ei, de vreme ce ambele părți contractante au cunoscut și au acceptat, prin încheierea convenției de revocare, că cel care vinde nu este proprietar.

Față de aceste împrejurări, nu poate fi reținută critica recurenților nici din perspectiva unei greșite interpretări a efectelor convenției și nici a unei aplicări greșite a legii.

Faptul că ulterior încheierii convenției de revocare pârâții au consemnat prețul, din nou, pe seama și la dispoziția vânzătorului, succesorul acestuia chiar încasându-l în anul 2009, nu prezintă relevanță asupra efectelor pe care respectiva convenție le-a produs la data încheierii ei, vânzarea fiind revocată și părțile repuse în situația anterioară începând cu acel moment, potrivit principiului mutuus consensus, mutuus dissensus, fără a fi necesar a se constata pe cale judiciară un astfel de efect. Pentru a opera un nou transfer al dreptului de proprietate către pârâți se impunea exprimarea unui nou acord de voință al părților în condițiile legii, ceea ce nu s-a întâmplat la momentul consemnării, din nou, a prețului de achiziție al terenului pe seama și la dispoziția vânzătorului.

Nici împrejurarea că o astfel de convenție nu ar fi fost intabulată în C.F. nu reprezintă un argument pentru ineficiența sa juridică întrucât o atare mențiune nu are efect constitutiv ci de opozabilitate față de terți a dreptului înscris. Or, în cauză, chiar reclamanții, care în calitate de terți s-ar fi putut opune efectelor convenției invocând inopozabilitatea, sunt cei care se prevalează de aceste efecte care au atras caducitatea titlului pretins de recurenți asupra terenului în litigiu.

În ceea ce privește inadmisibilitatea acțiunii raportată la temeiul de drept al art. 33 din Legea nr. 7/1996, invocat de reclamanți, această susținere nu va fi analizată întrucât se referă la capătul de cerere privind anularea numerelor cadastrale, respins de instanță pentru inexistența unui temei juridic care să permită susținerea unei astfel de cereri.

Pentru aceste considerente, constatând că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile reglementate de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul ca nefondat.

În baza art. 274 alin. (3) C. proc. civ. va obliga pe recurenții – pârâți la plata sumei de 2.000 lei către intimații – reclamanți B. și A. reprezentând onorariu avocațial, redus proporțional cu volumul de activitate, valoarea pretențiilor și complexitatea cauzei, în această fază procesuală.

Sursa informației: www.scj.ro.