Disproporţionalitatea prețului faţă de valoarea bunului. Recurs respins ca nefondat (NCPC, NCC, L. nr. 71/2011)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Dec. ÎCCJ (SC I) nr. 2262/2018

NCPC: art. 5, art. 304 pct. 7, 8 și 9, art. 312 alin. (1), art. 315, art. 347 alin. (1) și 346 alin. (1); NCC: art. 930-934, art. 1236, art. 1238 alin. (2), art. 1239, art. 1660, art. 1665; L. nr. 71/2011: art. 82

În prealabil se impune a se menționa că rejudecarea apelului a vizat numai capetele de cerere 1, 2 și 7, recursul nevizând ceea ce s-a admis inițial prin decizia de casare nr. 217/A/21.04.2015 a Curții de Apel București, respectiv capetele de cerere 3, 4 și 5 în legătură cu care nu s-au formulat critici prin primul recurs.

Îndrumările date instanței de apel de către Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia de casare nr. 935/30.05.2017 au impus obligativitatea analizării regimului juridic al imobilului compus din construcție și teren de 91,47 m.p., având în vedere efectele sentinței civile nr. 9743/16.11.2001, prin care a fost recunoscut dreptul de proprietate pentru suprafața de 91,74 m.p., prin efectul joncțiunii posesiilor, cu privire la acest teren, precum și considerentele sentinței civile nr. 5750/22.06.2012, pronunțată în dosarul de partaj nr. x/2011

De asemenea, s-a data îndrumarea instanței de apel ca în rejudecarea căii de atac să analizeze cauzele de nulitate absolută ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 131/9.03.2012 de către BNP D. și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2.04.2012 de către BNP E. din perspectiva dispozițiilor noului C. civ.

Critica recurentelor vizând încălcarea prevederilor art. 315 C. proc. civ. și nulitatea hotărârii pronunțate în rejudecare prin respingerea cererii de administrare a probelor propuse și încălcarea dreptului la apărare, nu poate fi primită.

Contrar susținerilor recurentelor, la termenul din 16.01.2018, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis proba cu înscrisurile depuse la dosar și a respins proba testimonială și cu expertiză topografică pentru identificarea suprafeței de 91,47 m.p., așa cum rezultă din încheierea de ședință.

Respingerea unora dintre probele solicitate a fost motivată de instanța de apel prin lipsa de utilitate a acestora și, totodată, prin faptul că nu a existat nicio îndrumare a instanței de control judiciar privind administrarea unor asemenea probe, îndrumările obligatorii vizând doar stabilirea efectelor sentinței civile prin care s-a constatat uzucapiunea asupra suprafeței de 91,47 m.p. și a efectelor sentinței prin care s-a efectuat partajul, respectiv natura juridică a dreptului de proprietate asupra terenului. S-a considerat, astfel, că probele propuse de apelante nu ar avea relevanță, raportat la îndrumările instanței de control judiciar.

Ca atare, Înalta Curte va constata că această critică este neîntemeiată, dreptul la apărare și dreptul la un proces echitabil al reclamantelor nefiind încălcat. Contrar susținerilor recurenților, în condițiile în care respingerea unora dintre probele solicitate a fost motivată judicios, nu se poate reține că refuzul administrării acestora ar echivala cu o denegare de dreptate, conform art. 5 din C. proc. civ.

Criticile formulate prin motivele I și II de recurs, vizând caracterul de bun comun al terenului de 91,47 m.p. ce a făcut obiectul sentinței civile nr. 9743/16.11.2001 pronunțată în dosarul nr. x/2001 și a investițiilor și sporului de valoare adus construcției pe parcursul căsătoriei reclamantei B. cu defunctul H., sunt nefondate.

Instanța de apel a stabilit corect regimul juridic al imobilului compus din construcție și teren în suprafață de 91,47 m.p., care a format obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și a contractului de vânzare-cumpărare încheiate de defunct, în calitate de vânzător.

S-a constatat, astfel, că pentru reîntregirea dreptului de proprietate asupra terenului, în fapt cu o suprafață mai mare decât cea dobândită de autorii defunctului H. în anul 1937 prin contractului de vânzare-cumpărare nr. x/4.09.1937 (în care figurează 425 m.p.), H. și K. au promovat o acțiune pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 București, solicitând să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 91,47 m.p. prin uzucapiune.

Împrejurarea că instanța de apel a reținut că K. era sora defunctului și nu mama vitregă a acestuia, deși reală, nu are nicio relevanță în stabilirea regimului juridic al dreptului de proprietate asupra terenului în discuție.

Esențial este faptul că în considerentele sentinței civile nr. 9743/16.11.2001 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București s-a reținut că după decesul autorului I., posesia de fapt a terenului începând din 1986 a fost exercitată de moștenitorii acestuia, I. și K., care au locuit efectiv, construindu-și o casă de locuit cu două corpuri de clădire.

Instanța de apel nu putea să rețină o altă situație de fapt decât cea constatată prin considerentele decizorii ale sentinței menționate, care se impune cu putere de lucru judecat, respectiv aceea invocată de recurente în sensul că terenul ar fi fost stăpânit sub nume de proprietar de H. și B., care ar fi continuat posesia începută de părinții lui H.

S-a făcut o corectă interpretare a dispozițiilor art. 930-934 din Noul C. civ., referitoare la uzucapiunea imobiliară, dispoziții care, potrivit art. 82 din Legea nr. 71/2011 se aplică numai în cazurile în care posesia a început după intrarea în vigoare a acestuia.

Această normă tranzitorie este una de drept material, așa cum corect s-a reținut de instanța în apel, astfel încât dobândirea dreptului de proprietate prin efectul uzucapiunii, în temeiul sentinței civile nr. 9745/16.11.2001 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București se supune dispozițiilor C. civ. de la 1864 în ceea ce privește efectele dobândirii dreptului real și regimul juridic al acestuia.

În sistemul C. civ. anterior, la momentul împlinirii termenului prescripției achizitive, posesorul își consolidează retroactiv dreptul de proprietate, de la momentul intrării în posesie, recunoscându-i-se calitatea de proprietar de la data începerii faptului posesiei, neavând relevanță data pronunțării hotărârii judecătorești prin care se constată dobândirea dreptului real.

Spre deosebire de reglementarea vechiul C. civ., în reglementarea noului C. civ., dobândirea dreptului real are loc numai din momentul înscrierii acestuia în cartea funciară, reper temporal în raport de care se produce concomitent atât efectul achizitiv, cât și cel extinctiv al uzucapiunii extratabulare.

În concluzie, având în vedere efectele sentinței nr. 9743/16.11.2001 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în ceea ce privește regimul juridic al dreptului de proprietate asupra imobilului uzucapat, s-a constatat corect de către instanța de apel că acesta este bun propriu al defunctului, în condițiile în care a intervenit joncțiunea între posesia exercitată de autor și posesia exercitată de H. și K., cei doi moștenitori.

Ulterior dobândirii dreptului real prin uzucapiune, prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr. x/19.01.2005, H. și K. au realizat partajul bunurilor succesorale, printre care și imobilul compus din 2 corpuri de clădire și teren în suprafață de 91,47 m.p.

Chiar dacă la data invocării uzucapiunii asupra terenului în suprafață de 91,47 m.p., cât și la data întocmirii actului de partaj voluntar H. era căsătorit cu reclamanta B., nu se poate reține că defunctul ar fi stăpânit bunul în devălmășie cu aceasta, câtă vreme cererea ce a constituit obiectul dosarului nr. x/2001 nu a fost formulată împreună cu aceasta.

Reținerea unei alte situații de fapt, respectiv exercitarea posesiei în comun de soți, în continuarea posesiei exercitate de autorul unuia dintre soți, ar încălca puterea de lucru judecat a sentinței menționate care a consfințit o altă situație de fapt, în sensul exercitării posesiei asupra imobilului de către H. și moștenitoarea K.

Critica invocată prin motivul III de recurs este, de asemenea, nefondată.

Prin decizia nr. 1127/20.05.2016 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în primul ciclu procesual, s-a reținut, cu privire la criticile prin care recurenta-reclamantă B. a susținut că imobilul este bun comun în considerarea autorității de lucru judecat de care se bucură sentința civilă nr. 5750/22.06.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București, având ca obiect partajul bunurilor comune, că acestea nu pot fi primite, având în vedere că procesul de partaj a fost soluționat printr-o tranzacție, în care nu se individualizează bunurile evaluate în proces, acestea neregăsindu-se în concret în dispozitivul sentinței.

Părțile contractului judiciar au convenit, în plus, ca toate drepturile de proprietate și de creanță care, în mod generic, ar fi trebuit să îi revină reclamantei B. să fie dobândite de fiica părților, A. Niciun drept nu a fost stabilit în mod concret în favoarea reclamantei B.

Înalta Curte a concluzionat că imposibilitatea valorificării acestei hotărâri judecătorești în cauza pendinte nu este consecința inaplicabilității acesteia față de pârât, ci a împrejurării că prin aceasta niciun drept nu a fost stabilit în favoarea recurentei-reclamante B.

Contrar susținerilor recurenților, prin sentința civilă nr. 5750/22.06.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București nu s-a statuat caracterul de bun comun al imobilului în litigiu.

De asemenea, nu s-a putut aprecia că prin asumarea de către intimatul-pârât a obligației de a despăgubi pe B. în calitate de fostă soție a vânzătorului, ar fi fost probată calitatea de bun comun a imobilului, deoarece o asemenea obligație era condiționată de recunoașterea unui drept de către instanța învestită cu soluționarea cererii de partaj, în favoarea reclamantei B.

În plus, instanța de control judiciar a reținut la finalul primului ciclu procesual că, la data încheierii tranzacției, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea intimatului-pârât fusese supus formalităților de publicitate imobiliară prin înscrierea în cartea funciară, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară din dosarul tribunalului, înscrierea dreptului de proprietate al intimatului-pârât fiind înregistrată sub nr. x/3.04.2012.

Prin urmare, având în vedere considerentele menționate ale primei decizii de casare a Înaltei Curți de Casație și Justiție, obligatorii conform art. 315 C. proc. civ. în sensul că prin sentința civilă nr. 5750/22.06.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București nu s-a statuat că bunul imobil în litigiu are caracterul de bun comun, susținerile formulate prin motivul III de recurs, referitoare la contribuția reclamantei la reparațiile și extinderea imobilului și despăgubirea fraților defunctului H. nu pot fi primite, acestea reprezentând apărări ce trebuiau valorificate în cadrul procesului de partaj.

Nici motivul IV de recurs referitor la nulitatea absolută a actelor translative de proprietate nu poate fi primit.

Se va constata că instanța de apel a examinat corect motivele de nulitate invocate raportat la dispozițiile noului C. civ., în vigoare la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x/2.04.2012 de BNP E.

O primă susținere formulată în cadrul acestui motiv de recurs a vizat lipsa consimțământului expres al reclamantei B. și, pe cale de consecință, încălcarea dispozițiilor art. 347 alin. (1) și 346 alin. (1) din Noul C. civ.

Având în vedere argumentele expuse în analiza primelor motive de recurs, o asemenea critică nu poate fi primită în condițiile în care nu s-a dovedit caracterul de bun comun al imobilului în litigiu.

În ceea ce privește motivul de nulitate privind inexistența cauzei, dar și caracterul ilicit și imoral al acesteia, în sensul că părțile contractului ar fi urmărit fraudarea drepturilor reclamantelor, Înalta Curte va constata, raportat la dispozițiile art. 1239 și 1236 din Noul C. civ., că acesta nu a fost dovedit, bunul vândut fiind bun propriu al vânzătorului și nu s-a administrat nicio probă din care să rezulte că, în realitate, cumpărătorul nu ar fi dorit să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului înstrăinat.

Mai mult, o eventuală lipsă a cauzei atrage anulabilitatea actului, cu excepția cazului în care contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice, în conformitate cu art. 1238 alin. (2) din C. civ., putând fi invocată numai de părțile contractante, nu și de terțe persoane față de act, cum este situația recurentelor.

Referitor la invocarea împrejurării că, în speță, cauza ar fi falsă și contrară bunelor moravuri, fraudarea legii constând în încheierea celor două convenții înainte de soluționarea partajului, când litigiul era notat în cartea funciară, curtea de apel a reținut corect că notarea unui litigiu în cartea funciară nu este de natură să împiedice părțile să încheie acte translative de proprietate cu privire la bunul respectiv, ci are doar un efect de opozabilitate în sensul că aduce la cunoștința cumpărătorului situația litigioasă a bunului cu privire la care contractează, acesta cumpărând pe riscul său.

Or, în condițiile în care s-a dovedit caracterul de bun propriu al vânzătorului, ce nu făcea parte din masa partajabilă, existența procesului de partaj era irelevantă și cunoașterea sa de către pârâtul-intimat nu putea să îmbrace forma conivenței frauduloase în înțelesul dispozițiilor legale menționate.

Criticile referitoare la nerespectarea termenului finalizării vânzării și a condiției soluționării prealabile a litigiului privind partajul bunurilor comune nu va fi primită.

Neîndeplinirea celor două condiții stipulată prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu constituie un motiv de nulitate absolută, ce ar putea fi invocat de terțe persoane, ci doar de părțile contractante, care nu au înțeles însă să o invoce.

Nici critica vizând motivul de nulitate referitor la neplata prețului nu poate fi primită.

În cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, este inserată clauza potrivit căreia vânzătorul a declarat că prețul vânzării de 100.000 euro a fost achitat, iar diferența de 1000 euro urmează a fi plătită la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, făcându-se mențiunea că declarația vânzătorului are valoarea unei chitanțe liberatorii.

Or, o asemenea declarație inserată în cuprinsul actului autentic face dovada până la proba contrară, a îndeplinirii obligației de plată a prețului asumate de intimatul-pârât, în calitate de cumpărător.

Împrejurarea invocată de recurente că nu a existat un ordin de plată sau un depozit bancar în care să se afle suma constituind prețul vânzării nu pot constitui, de plano, probe în sensul că primirea prețului ar fi fost menționată formal în contract, atâta timp cât nu există nicio prevedere legală care să oblige părțile să facă dovada deținerii sumelor într-un cont bancar.

Totodată, sunt lipsite de fundament juridic susținerile recurentelor în sensul că defunctul spunea vecinilor, ulterior încheierii contractului, că se află în stare de nevoie.

Critica din motivul IV de recurs referitoare la motivul de nulitate constând în prețul derizoriu nu poate fi primit. Conform art. 1660 și 1665 din C. civ., vânzarea este anulabilă când prețul este atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la vânzare.

S-a constatat corect de către instanța de apel că prețul vânzării de 101.000 euro nu reprezintă un preț derizoriu, respectiv că ar fi atât de mic încât raportat la valoarea bunului, s-ar putea considera că nu există.

S-a avut în vedere că apelantele nu au solicitat în fața primei instanțe efectuarea unei expertize având ca obiectiv evaluarea imobilului la momentul vânzării-cumpărării, iar evaluarea din dosarul de partaj nr. x/2011, efectuată la o altă dată, este irelevantă.

Mai mult, s-a reținut că prețul s-a încadrat în marja orientativă de prețuri a notarilor publici.

Nici critica referitoare la raportarea în cuprinsul actului la un alt curs valutar decât cel real nu poate constitui motiv de nulitate absolută, contrar susținerilor recurentelor invocate cu privire la neplata prețului.

Pentru toate aceste considerente, Curtea va constata că nu sunt întrunite motivele de recurs invocate, prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. și, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul reclamantelor ca nefondat.

Sursa informației: www.scj.ro.