Despre (in)utilitatea acţiunii în prestaţie tabulară

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Acțiunea în prestație tabulară devenea o acțiune în opozabilitatea dreptului real, deoarece acesta era valabil dobândit între părți în momentul încheierii actului, indi­fe­rent și independent de înscriere. Predarea sau prestația tabulară viza chiar înscrisul constitutiv sau translativ de drept, deoarece strămutarea proprietății imobiliare nu era obligatoriu a se produce printr‑un act autentic. Astfel, deși legea nu face nicio distincție în ceea ce privește natura înscrisului constatator al strămutării ori constituirii dreptului real, suntem de părere că era vorba de înscrisul original încheiat sub semnătură privată, având în vedere că un duplicat al actului autentic sau o copie legalizată a actului autentic din arhiva biroului notarial se putea obține oricând, de orice parte în act.

Întrucât obiectul acțiunii în prestație tabulară se referea, în reglementarea inițială a Legii nr. 7/1996, doar la predarea înscrisului prin care s‑a strămutat ori constituit dreptul real, iar nu la toate înscrisurile necesare pentru intabulare, art. 29 din Lege a suferit o modificare după apariția Legii nr. 247/2005, astfel că, în varianta republicată a Legii, după renumerotare, art. 27 prevedea că „(1) Cel care s‑a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept. (2) Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptățit înscrisurile necesare radierii. (3) În situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii. (4) Dreptul la acțiunea în prestație tabulară este imprescriptibil”.

Din textul de mai sus se desprinde concluzia că obiectul prestației tabulare se referă la toate înscrisurile necesare în vederea intabulării dreptului real în cartea funciară^[12]. De asemenea, se observă că legiuitorul continuă să facă referire la manifestarea unui con­sim­țământ la intabulare, care este distinct de cel dat pentru strămutarea sau consti­tuirea dreptului. Dreptul real era dobândit în mod valabil în momentul acordului de voință, prin încheierea unui înscris sub semnătură privată sau autentic, după caz. În plus, acțiunea în prestație tabulară era calificată a fi imprescriptibilă, prin preluarea concepției privind natura sa reală, iar nu personală. Această imprescriptibilitate se poate explica prin faptul că dobânditorul urmărește să facă opozabil prin înscriere un drept real pe care l‑a dobândit deja în mod valabil. Prin urmare, este o acțiune prin care se urmărește asigurarea opozabilității față de terți a unui drept real dobândit valabil, astfel că nu poate fi considerată altfel decât o acțiune reală.

În noul Cod civil, acțiunea în prestație tabulară este reglementată de dispozițiile art. 896 alin. (1) și constă în învestirea instanței judecătorești cu dispunerea înscrierii în cartea funciară în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu își execută obligațiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară. Se prevede, în continuarea art. 896 alin. (1), că dreptul la acțiune este prescriptibil în condițiile legii. În cazul în care acțiunea a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.

Observăm că, spre deosebire de reglementarea din Decretul‑Lege nr. 115/1938, în noul Cod civil acțiunea în prestație tabulară nu mai este o acțiune prin care să se supli­nească consimțământul la intabulare, problema în discuție fiind dacă acest consimță­mânt mai este necesar a fi formulat expres și separat. În privința prescriptibilității, legiuitorul a fost evaziv, renunțând la calificarea expresă a acțiunii ca imprescriptibilă, astfel că va trebui să verificăm ce se înțelege prin „prescriptibilitatea acțiunii în condi­țiile legii”. O altă diferență importantă față de reglementarea din Legea nr. 7/1996 este aceea că nu se mai poate introduce o acțiune în prestație tabulară în cazurile în care se urmărește radierea unui drept.

2. Evoluția sensului noțiunii de prestație tabulară

În reglementarea ei succesivă în actele normative, acțiunea în prestație tabulară are ca obiect invariabil predarea înscrisului sau înscrisurilor necesare pentru a fi posibilă înscrierea dreptului real în cartea funciară. În plus, potrivit Decretului‑Lege nr. 115/1938, acțiunea în prestație tabulară permitea și suplinirea consimțământului la intabulare. Din cuprinsul art. 896 C. civ. rezultă că acțiunea în prestație tabulară are un spectru mai larg de aplicare, întrucât, prin această acțiune, cel care se obligă să strămute sau să constituie un drept real poate fi obligat la executarea tuturor obligațiilor necesare înscrierii în cartea funciară.

Dacă, în perioada în care drepturile reale se puteau dobândi fără respectarea unui formalism ad validitatem al actului de dobândire, prin înscrisurile necesare pentru intabulare se putea înțelege și înscrisul constatator al actului de dobândire (dar nu numai acest înscris), în actuala reglementare, potrivit art. 1.244 C. civ., înscrierile în cartea funciară ale drepturilor reale imobiliare se fac în temeiul unui act autentic notarial, al certificatului de moștenitor eliberat de notarul public, al hotărârii judecă­torești ori al unui act administrativ emis în condițiile legii.

Așa cum am arătat, prin acțiunea în prestație tabulară nu se suplinește consimță­mântul absent la înstrăinare, astfel că, atunci când instanța este învestită cu o acțiune în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, chiar dacă se solicită instanței să dispună înscrierea dreptului dobânditorului în cartea funciară, aceasta nu înseamnă că suntem în prezența unei acțiuni în prestație tabulară. Este foarte posibil ca, odată obținută hotărârea judecătorească definitivă în temeiul căreia se poate solicita înscrierea dreptului în cartea funciară, cererea de înscriere să fie respinsă de registratorul de carte funciară^[13] atunci când constată că sunt necesare și alte înscrisuri pentru a admite înscrierea (documentații cadastrale, acte administrative de evidență a adresei exacte, înscrisuri doveditoare ale preempțiunii în cazul monumentelor istorice, acorduri de înstrăinare din partea beneficiarilor interdicțiilor de înstrăinare etc.).

În aceste condiții, acțiunea în prestație tabulară trebuie sa facă obiectul unui capăt de cerere distinct, cu caracter accesoriu față de acțiunea în executarea silită a promi­siunilor de vânzare. Nu este însă suficientă o solicitare în sensul obligării pârâtului la predarea tuturor înscrisurilor necesare intabulării, ci este necesară identificarea con­cretă a tipului de înscris sau de obligație care trebuie executată de înstrăinător, cu alte cuvinte, a prestației tabulare^[14].

Raportat la reglementarea actuală, s‑a considerat că obiectul acțiunii în prestație tabulară îl poate constitui predarea altor înscrisuri decât cel prin care s‑a consimțit înstrăinarea, de pildă, a înscrisurilor prin care înstrăinătorul a dobândit el însuși dreptul, în scopul înscrierii operațiunilor succesive în cartea funciară prin prezentarea tuturor înscrisurilor originale de dobândire (dintre care unele pot fi înscrisuri sub semnătură privată), astfel încât să fie respectat principiul relativității înscrierilor în cartea funciară^[15].

Indiferent de tipul concret al înscrisului necesar pentru a se obține înscrierea în cartea funciară, acțiunea se poate introduce fie separat, fie ca un capăt de cerere accesoriu, în cazul în care se solicită instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract ori o altă acțiune în recunoașterea dreptului real dobândit.

Aceasta semnifică faptul că acțiunea în prestație tabulară va fi admisă numai în condițiile existenței unei obligații valabile de strămutare sau de constituire a dreptului. Acțiunea se va introduce fie separat, după soluționarea cererii care privește existența vala­bilă a unei asemenea obligații, fie odată cu acțiunea prin care se urmărește pronun­țarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, dar formulată ca un capăt de cerere accesoriu, pentru că obiectul său nu se confundă cu cel al cererii principale.

3. Aparenta inutilitate a acțiunii în prestație tabulară

Conform art. 885 alin. (1) C. civ., dreptul real nu este dobândit în mod valabil, nici între părți și nici față de terți, până la efectuarea formalității înscrierii în cartea funciară. Acțiunea în prestație tabulară din noua reglementare seamănă mult, dar nu până
la iden­tificare, cu acțiunea în prestație tabulară din reglementarea Decretului‑Lege nr. 115/1938. Chiar dacă efectul constitutiv de drept al intabulării se va produce doar după definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul fiecărei unități administrativ‑teritoriale, așa cum rezultă din art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, se impune să analizăm în ce măsură reglementarea transferului proprie­tății imobiliare în Codul civil român actual derogă de la dispozițiile Decretului‑Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare.

Deosebirea de esență este aceea că actualul Cod civil nu mai prevede necesitatea exprimării unui consimțământ la intabulare distinct de consimțământul la înstrăinare. Să însemne acest fapt că acest consimțământ nu există? Evident, nu. Acest consimțământ este însă unul implicit, integrat în consimțământul la înstrăinare, întrucât, asumându‑și obligația de a da, adică de a transmite sau constitui un drept real, înstrăinătorul cunoaște faptul că, fără actul material al înscrierii în cartea funciară a dreptului dobân­ditorului, obligația de a transmite proprietatea nu poate fi desăvârșită. Acțiunea în prestație tabulară are un rol important în acest caz, pentru că ajută la executarea tuturor prestațiilor tabulare care permit definitivarea executării obligației de a da.

Obișnuiți cu caracterul abstract al obligației de a da, care se conjugă perfect cu principiul consensualismului, conceperea unei obligații de a da care să se execute prin intermediul unor prestații tabulare poate contraria. O analiză a operațiunii de transmitere a unui drept real, cum este cazul vânzării – tiparul actelor translative de proprietate –, poate să se dovedească utilă pentru a înțelege natura obligațională a actului de vânzare.

Am tratat această problemă cu altă ocazie^[16] și vom relua succint unele observații făcute atunci, având ca reper vânzarea imobiliară, adică vânzarea în sistem de carte funciară.

Din interpretarea coroborată a art. 1.676 cu art. 881, art. 885 și art. 888 C. civ. rezultă că pentru a opera transferul dreptului de proprietate imobiliară este necesară intabularea dreptului în cartea funciară, operațiune care este posibilă doar în baza actului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Pe de altă parte, forma înscrisului autentic nu este numai o cerință pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, ci și o condiție pentru valabilitatea contractului de vânzare imobiliară.

Putem spune că pentru a avea loc transferul valabil al dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului este necesar un dublu formalism, care concretizează excepția de la transferul consensual al dreptului real: înscrisul autentic al vânzării și intabularea dreptului în cartea funciară a imobilului respectiv^[17].

În aceste condiții, problema care ar trebui discutată este cum se îndeplinește obligația de a da a vânzătorului și care este conținutul său concret, în măsura în care admitem că are un conținut concret.

Prevederile art. 1.650 C. civ., care definesc vânzarea, sunt clare în ceea ce privește existența unei veritabile obligații a vânzătorului de a transmite cumpărătorului proprie­tatea unui bun. Potrivit acestui text, „vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun”. Ipoteza în care vânzătorul nu transmite, ci se obligă să transmită proprietatea circumscrie toate acele situații în care dreptul de proprietate nu se transferă în momentul acordului de voință al părților, ci la o dată ulterioară, dată până la care urmează a se produce sau a fi săvârșite fapte sau acte materiale care definitivează acest transfer. În aceste condiții, unii autori s‑au întrebat dacă se mai poate vorbi despre o obligație de a da, având în vedere că aceasta presupune îndeplinirea, de cele mai multe ori, a unor obligații de a face, în condițiile în care transferul sau constituirea unui drept, adică a unei abstracțiuni, nu poate avea decât caracter abstract.

Suntem de părere că strămutarea dreptului de proprietate imobiliară este cel mai bun exemplu pentru a dovedi că există o obligație de a da a vânzătorului. Obligația vânzătorului de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut este una dintre obligațiile principale ale vânzătorului, reglementată expres de art. 1.672 pct. 1 C. civ., alături de obligația de a preda bunul, prevăzută de art. 1.672 pct. 2 C. civ., și de obligația de a‑l garanta pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului, menționată în art. 1.672 pct. 3 C. civ. (chiar existența garanției pentru evicțiune este o dovadă a exis­tenței obligației de a da, pentru că ea sancționează o tulburare de drept pe care cumpă­rătorul o suferă, deci sancționează neîndeplinirea/îndeplinirea neconformă a obligației de a strămuta proprietatea).