Declarația de primire în spațiul locativ. Calificare juridică și utilitate

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

4. …și unele dificultăți de calificare juridică…

Dacă cele evidențiate de noi la punctul 2 anterior ne-au condus la concluzia că declararea domiciliului solicită prin dispozițiile art. 28 din O.U.G. nr. 97/2005 existența unui titlu valabil al locuirii, urmează să analizăm în lumina fenomenelor descrise la punctul 3 ce tip de titlu reprezintă „declarația de primire în spațiu” și ce regim juridic îi este aplicabil.

Să recapitulăm mai întâi conținutul declarației: deținătorul unui titlu valabil de ocupare a unui imobil cu destinația de locuință [adică acea persoană care ar îndeplini condițiile art. 28 alin. (1) lit. a) sau d)], declară că primește în spațiul său de locuit o altă persoană pentru ca aceasta să își poată declara domiciliul la acea adresă, iar Serviciul competent de evidența persoanelor să îi elibereze o carte de identitate cu această constatare.

Fără posibilitate de îndoială, suntem în prezența unui act juridic unilateral.

Sub aspectul formei este reglementată forma solemnă în două modalități: a) fie solemnitatea actului scris și consimțit în fața uneia dintre următoarele categorii de funcționari: lucrătorul din cadrul serviciului public comunitar de evidență a persoanelor, polițistul de siguranță publică sau funcționarul misiunii diplomatice sau oficiului consular al României, b) fie solemnitatea actului notarial, iar aici nu se specifică procedura pe care ar trebui să o îndeplinească notariatul – apreciem că ar putea fi incidente procedura notarială a autentificării^[36] sau procedura notarială a legalizării de semnătură^[37] – dar am putea afirma, din experiență prin analogie cu alte acte normative asemănătoare, că legiuitorul face, în general, trimitere la procedura autentificării actelor juridice, ceea ce ar trebui în mod expres menționat în forma viitoare a ordonanței.

Sub aspectul conținutului, declarația analizată îmbracă criteriile generale de clasificare ale actului juridic unilateral^[38] întrucât conține o voința juridică unică^[39] Voința este aceea de a oferi beneficiarului declarației un drept de creanță care constă în folosirea unei locuințe. Din acest punct de vedere, credem că declarația ar putea fi identificată juridic din nu mai puțin de trei perspective: ofertă de a contrata^[40], angajament unilateral (promisiune unilaterală)^[41] sau promisiune de contract. Respingem cu hotărâre posibilitatea ca această declarație să se poată constitui într-un titlu valabil sui-generis al locuirii. În sistemul nostru legal, dreptul de a ocupa o locuință poate fi recunoscut a) fie în temeiul unui act juridic (contract translativ de proprietate, certificat de moștenitor, hotărâre a instanței de judecată, autorizație de construire) care constată, constituie sau transferă un drept de proprietate sau un dezmembrământ al dreptului de proprietate (uz, uzufruct, abitație)^[42]; b) fie în temeiul unui act juridic care naște dreptul de creanță al utilizării locuinței cu titlu oneros (închirierea/subînchirierea^[43]) sau cu titlu gratuit (comodatul – împrumutul de folosință^[44]); c) fie în temeiul legii: dreptul de abitație al soțului supraviețuitor^[45] și, într-o anumită măsură, regimul locuinței de familie^[46]. Nu regăsim, per se, actul unilateral al luării în spațiu.

Sub aspectul analizei și calificării ulterioare a voinței juridice, procesul se poate adeveri dificil din mai multe puncte de vedere.

Mai întâi, în literatura de specialitate a fost și rămâne controversat caracterul juridic unilateral al ofertei de a contracta și al promisiunii unilaterale. Astfel, conform unor autori acestea ar reprezenta nu acte juridice, ci fapte juridice, deoarece nu produc efecte prin ele însele, ci doar în temeiul legii^[47]. Practic, în lipsa realizării acordului de voințe, aceste acte nu duc la nașterea actului juridic urmărit. Explicația ar putea lumina punctul de vedere al legiuitorului, căci, pentru acesta, „declarația de luare în spațiu” pare a fi un fapt juridic care justifică existența elementului material al domiciliului^[48]. Dar aceasta nu rezolvă situația juridică în care se găsesc părțile după instrumentalizarea declarației de către serviciul de evidență a persoanelor.

Mai apoi, trebuie rafinat procesul identificării naturii juridice a declarației.

Sunt părțile în prezența unei oferte de contract? Am fi de părere că nu se poate susține nicio ipoteză în care „declarația de primire în spațiu” este făcută cu intenția încheierii unui contract^[49]. În plus, acesteia îi lipsește cu desăvârșire caracterul precis: lipsește identificarea tipului de contract, a clauzelor contractuale, a duratei de timp, a prețului etc. Prin urmare, chiar dacă sunt îndeplinite condițiile certitudinii ofertei (nu încap discuții în privința existenței ei) și ale consimțământului ferm al ofertei (veritabil), considerăm că acestea nu sunt suficiente și răspunsul este negativ.

Sunt părțile în prezența unui angajament unilateral? Promisiunea unilaterală este de natură să dea naștere, prin ea însăși, unui raport juridic, așadar ar avea aptitudinea de a lega două persoane ca urmare a declarației de voință a unei singure persoane și anume a emitentului actului^[50]. Doctrina a determinat admisibilitatea angajamentului unilateral ca sursă de obligații prin trei caracteristici ale acesteia^[51]: a) caracterul subsidiar – în sensul că angajamentul este sursă de obligații doar dacă celelalte tehnici juridice prioritare (de exemplu, contractul) nu sunt apte prin ele însele să explice nașterea obligațiilor; acest caracter nu este îndeplinit în cazul „declarației de luare în spațiu” întrucât există două contracte care pot îmbrăca relațiile părților: închiriere, respectiv comodat; b) caracterul necesarmente utilitar; raportarea declarației analizate la considerațiile de natură socială ar putea valida existența acesteia ca un act juridic unilateral; c) caracterul precis; acest caracter nu este îndeplinit de conținutul declarației care nu detaliază tipul de găzduire care este oferit (oneros sau gratuit), durata de timp, obiectul său (întreaga locuință sau doar o parte) etc. Prin urmare, și acest răspuns este negativ.

Sunt părțile în prezența unei promisiuni de contract? Promisiunea de contract este acordul prealabil al părților privind încheierea în viitor a unui contract. Promisiunea de contract este deci un act juridic bilateral care trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate cerute de lege și să cuprindă toate elementele esențiale ale viitorului contract^[52]. Prin urmare, declarația nefiind act juridic bilateral și necuprinzând elementele menționate nu poate fi nici promisiune de contract de împrumut de folosință în condițiile art. 2.145 C. civ. sau, pentru aceleași motive, orice altă promisiune de contract (închiriere, subînchiriere etc.).

Totuși, dintre cele trei tipuri de acte unilaterale cu care declarația împarte trăsăturii comune, putem aprecia că cele mai multe asemănări există cu promisiunea unilaterală. În cea mai mare parte, aceasta ar explica pozițiile juridice ale părților dacă se completează conținutul declarației cu circumstanțele sociale incidente. Așa cum arată și trimiterea făcută de legiuitor prin utilizarea termenului de „găzduire”, am fi în prezența unei excepții de la regula caracterului oneros al actelor juridice de drept privat și anume în prezența unui act dezinteresat. În măsura în care termenul lipsește din declarație înțelegem că acesta nu este esențial pentru acest act juridic. Singura problemă juridică rămasă de soluționat ar fi determinarea efectelor acceptării actului din partea beneficiarului. Teoria generală a dreptului ne indică faptul că dacă terțul acceptă beneficiul actului, atunci acesta poate pretinde executarea actului în condițiile generale ale principiului forței obligatorii a contractului sau poate pretinde despăgubiri pentru încălcarea obligației asumate prin declarație. Prăpastia juridică rămâne una singură: în momentul acceptării din partea beneficiarului, relația juridică a celor doi nu mai este una unilaterală, ci se transformă instantaneu într-una a … comodatului. Asumarea locuirii de către beneficiar nu poate fi fără consecințe juridice pentru acesta, practic se nasc obligații și pentru această parte. Orice aspect analizat de noi anterior se încadrează în definiția și regimul juridic al contractului de împrumut de folosință. Și atunci ne putem întreba în mod rezonabil cât de folositoare este ocolirea evidenței juridice.

În privința regimului juridic al „declarației de primire în spațiu”, având în vedere cele mai sus exprimate putem susține următoarele.

Declarația este supusă comunicării, dar aceasta se produce în mod implicit, întrucât beneficiarul ia la cunoștință despre conținutul său în procedura inițiată chiar de el. În conformitate cu dispozițiile art. 1.326 alin. (3) C. civ. actul produce efecte din momentul în care declarația este utilizată în cursul procedurii administrative de obținere a domiciliului.

În privința condițiilor de validitate sunt aplicabile dispozițiile art. 1.325 C. civ., care prevăd că „Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispozițiile legale privitoare la contracte se aplică în mod corespunzător actelor unilaterale”. Deci, „declarației de primire în spațiu” îi sunt aplicabile toate prevederile legale privitoare la condițiile consimțământului, capacității, obiectului și cauzei contractului. În ceea ce privește capacitatea, esențială este mai întâi, clasificarea actelor juridice în acte de conservare, administrare și dispoziție. Având însă în vedere, că declarația este dată cu titlu gratuit devin aplicabile dispozițiile art. 641 alin. (4) C. civ. care conduc la calificarea acestui act ca fiind unul de dispoziție^[53]. De aici rezultă o consecință foarte importantă a regimului juridic aplicabil acestui act juridic unilateral și anume, că, în situația în care cel care dă declarația este coproprietar al imobilului, serviciul de evidență a persoanelor nu poate procesa cererea de stabilire/schimbarea domiciliului decât după ce toți coproprietarii și-au exprimat consimțământul pentru luarea în spațiu. Sancțiunea inopozabilității actului juridic încheiat fără acordul tuturor proprietarilor prevăzută de art. 642 C. civ. atrage lipsa caracterului stabilității de care trebuie să se bucure domiciliul și, prin urmare, susține soluția exprimată mai sus. Această concluzie conduce la ideea că situațiile documentate la punctul 3 din lucrarea noastră în care o persona dobândea o cotă (de cele mai multe ori infimă) din dreptul de proprietate asupra unui imobil de locuit pentru a putea astfel facilita acordarea de „declarații de primire în spațiu” către zeci, sute și mii de persoane au fost posibile doar prin nerespectarea dispozițiilor legale aplicabile regimului coproprietății obișnuite. În plus, în practica actelor notariale se remarcă și utilizarea unei declarații prin care coproprietari își exprimă consimțământul anticipat ca fiecare dintre ei să poată primi în spațiu pe oricine doresc fără a mai fi necesară respectarea regulii unanimității. Ne exprimăm ezitarea față de aprecierea perfectei valabilități a unei astfel de declarații fiindcă acordarea unui drept gratuit de utilizare a locuinței face ca acest act să fie intuitu personae, iar valabilitatea acordului unui act cu titlu gratuit adresat oricărei persoane nedeterminate încă contrazice caracterele juridice ale declarației analizate de noi. Situația ar fi asemănătoare cu aceea în care mandatarul decide cui dorește donatorul mandant să transmită cu intenție liberală bunul său. Tot în ceea ce privește exprimarea consimțământului, remarcăm că regulile speciale ale regimului locuinței de familie^[54] impun ca ambii soți să dea declarația de primire în spațiu.

În privința efectelor declarației apreciem că este aplicabil principiul forței obligatorii – art. 1.270 C. civ. Procedura utilizării „declarației de primire în spațiu” impune ca aceasta să nu poată fi revocată cel puțin pe perioada de soluționare a cererii de stabilire sau schimbare a domiciliului [ art. 1.327 alin. (3) C. civ.]. Motivat de faptul că mai sus am demonstrat că odată cu acceptarea utilizării declarației în procedura administrativă, beneficiarul acesteia urcă în rolul de comodatar, considerăm că mai departe devin aplicabile cazurile de încetare prevăzute de legiuitor în materia acestui contract. În egală măsură, soluția aceasta este aplicabilă și în ceea ce privește incidența principiului relativității efectelor contractului – art. 1.280 C. civ. Din această perspectivă însă, o ipoteză interesantă este aceea în care, din orice motive, cererea beneficiarului declarației va fi respinsă de serviciul competent de evidență a populației. Am putea să considerăm că declarația este în această situație afectată de condiția rezolutorie a respingeri cererii și drept consecință desființată cu caracter retroactiv, sau, dimpotrivă, serviciul competent de evidență a populației trebuie ca în soluționarea unei noi cereri (a aceluiași petent) care prevede un alt domiciliu să se asigure că efectele mai vechii declarații au încetat? Din nou, poate ar fi de dorit intervenția legiuitorului întrucât condițiile nu pot fi atât de ușor (…) subînțelese în conținuturi fruste.

În ipoteza în care beneficiarul refuză dreptul său născut din promisiunea unilaterală, „declarația de primire în spațiu” este lipsită de orice efecte juridice, devenind caducă – art. 1.327 alin. (2) C. civ.

5. …care ne conving să conchidem că declarația este vătămătoare.

„Declarația de primire în spațiu” este un artificiu la mijlocul distanței dintre interesul statului de a performa în activitatea importantă de evidență a persoanelor, urmărind ținta eliberării mai facile a cărții de identitate, dacă petentul nu are un titlu locativ valabil preexistent, și realitatea juridică. Prin urmare, suntem în prezența unei ficțiuni juridice. Integrarea acesteia între instituțiile de drept privat se adeverește dificilă. Maximul stridenței în raport cu figurile juridice pe care le înlocuiește e cauzat de imposibilitatea dovedirii necesității adaptării, redimensionării, redefinirii raportului închirierii sau împrumutului de folosință pe care acest raport pretins unilateral îl maschează. Beneficiarul nu poate clama că prin „declarația de primire în spațiu” se integrează într-o categorie nou inventată, neutră, a unui „tolerat” în spațiul de locuit al altei persoane. Acest demers intelectual ar fi acceptabil pentru o foarte scurtă perioadă de timp. Câteva nopți pot fi sustrase dictaturii dreptului și remodelate după bunul profit al legiuitorului și al societății. Dar când discutăm despre o locuire care trebuie să îndeplinească condiția stabilității în timp, nu putem admite că cele două contracte (închiriere și comodat) ar fi în vreun fel anacronice sau revolute. Da, implică drepturi și obligații și alte formalități, dar panteonul juridic nu are pentru situația noastră o treia cale. Închirierea și comodatul există deja pentru a proteja părțile contractante și odată cu ele societatea. Opțiunile sunt epuizate fiindcă au fost deja absorbite în reglementări juridice adaptate caracterului oneros sau gratuit.

Nu există, deci, o „anchilozare” a dreptului pe care ficțiunea aparentă^[55] a acestei declarații să o rezolve. Există numai o ușurare a situației petentului fără titlu locativ preexistent, deci o utilitate birocratică. Însă, imaginarea unui procedeu calp de imitare a realității juridice naște în cazul nostru îngrijorări, întrucât o „minciună a legii” care nu convinge pe nimeni atrage știrbirea autorității dreptului. Prin urmare, inventarea, disimularea care indică abaterea arbitrară de la realitate, atât timp cât nu ne seduc, ne invită să manipulăm în interes propriu. Ceea ce credem că tot realitatea a demonstrat-o deja, la punctul 3 din studiul nostru.

Finalmente, ineficiența funcțională a „declarației de primire în spațiu” poate fi înțeleasă și altfel. Ce s-ar întâmpla dacă legiuitorul ar abroga mâine lit. b) alin. 2 al art. 28 din O.U.G. nr. 97/2005? Părțile care ar fi dorit să beneficieze de aceste prevederi sunt în situația de a alege între contractul de împrumut de folosință și contractul de închiriere sau subînchiriere. Prin urmare, vor atașa cererii lor un astfel de act juridic. Vor cunoaște exact situația juridică în care se găsesc ca urmare a demersurilor efectuate. Ar fi oare prea mult pentru România anului 2020?

Aparent, Proiectul de Ordonanță pentru modificarea și completarea unor acte normative care cuprind dispoziții privind evidența persoanelor și actele de identitate ale cetățenilor români, respectiv concluziile dezbaterii publice a acestuia par să ne dea răspunsul negativ. Textul reținut pentru continuarea demersurilor în vederea amendării Ordonanței este următorul: „declarația scrisă de primire în spațiu a persoanei fizice sau a reprezentantului persoanei juridice, din care să rezulte consimțământul și numărul de persoane care locuiesc la adresă (…)”. Termenul de găzduitor este eliminat din acest text, dar este în continuare folosit la alin. (2). Remarcăm introducerea criteriului numărului de ocupanți ai locuinței, ceea ce denotă cunoașterea fenomenului prezentat la punctul 3 al studiului nostru și constituie o reacție certă pentru eradicarea acestuia. Dar, din păcate, lipsesc din textul proiectului alte amănunte pentru a ști care sunt consecințele acestei noi prevederi. Prevederea din inițiativa parlamentară de modificare și anume „stabilirea domiciliului nu este permisă pentru terțe persoane, altele decât membrii familiei, în cazul în care numărul de persoane pe locuință și suprafața minima utilă nu se încadrează în prevederile anexei 1 din Legea locuinței nr. 114/1996” nu este în niciun fel preluată. Parțial, putem înțelege motivele: prevederea nu acoperă situația contractului de comodat, iar pentru a o putea face ar trebui modificat chiar C. civ.

De asemenea, îngrijorător în textul proiectului este că prima dovadă a deținerii spațiului de locuit devine extrasul de carte funciară, iar actele privind titlul locativ încheiate în condițiile de validitate prevăzute de legislația română în vigoare sunt prevăzute abia în subsidiar^[56]. Reamintim că extrasul de carte funciară pentru informare^[57]reprezintă situația cadastral-juridică a imobilelor, la momentul întocmirii acestuia. Acesta conține informații cu privire la suprafața imobilului și descrierea acestuia, la dreptul de proprietate și eventualele sarcini existente asupra imobilului. Atragem atenția că extrasul de carte funciară pentru informare nu are puterea de a înlocui titlu valabil al deținerii locuinței, iar pe de altă parte este posibil ca în cartea funciară să nu fie intabulate/înscrise/notate aspecte de importanță pentru regimul juridic al locuinței, prin urmare serviciul de evidență al populației ar trebui să citească întotdeauna extrasul împreună cu actul juridic care a stat la baza înscrierii. Extrasul de carte funciară pentru informare este foarte util pentru a demonstra că titlul locativ prezentat de către petent este de actualitate și că între timp nu au survenit modificări juridice de natură să îl afecteze. Deci, trebuie atașat actelor privind titlul locativ și nu poate constitui o categorie de sine stătătoare, după cum și în trecut, am arătat în cele de mai sus, erau percepute aceste aspecte.

În concluzie, îndrăznim să credem că proiectul ne oferă prea puțin față de cât de mari sunt provocările practicii. În plus, în speranța că studiul nostru conține argumentele necesare adoptării unor soluții mai curajoase, dorim să mai subliniem că prezentarea de către legiuitor de o manieră clară și exhaustivă a dovezilor elementului material al domiciliului ar fi de folos atât petenților, cât și serviciilor de evidentă a persoanelor cărora, în interpretarea unor prevederi lacunare, li se cere să înțeleagă și să aplice dreptul civil dincolo de atribuțiile de serviciu.