Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 23/2017 (M. Of. nr. 365/17.05.2017): Art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil

În M. Of. nr. 365 din 17 mai 2017, a fost publicată Decizia ÎCCJ nr. 23/2017 din 3 aprilie 2017 referitoare la dezlegarea următoarei chestiuni de drept: „modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

Codul civil

„Art. 1279 („Promisiunea de a contracta”)

(…)

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

I. Titularul și obiectul sesizării

1. Prin Încheierea de ședință din 10 noiembrie 2016, dată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba – Secția I civilă a dispus sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: „modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

X. Înalta Curte de Casație și Justiție

93. Examinând sesizarea în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorii raportori, punctele de vedere formulate de părți și chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:

94. Înalta Curte de Casație și Justiție a fost legal sesizată, fiind îndeplinite în mod cumulativ condițiile de admisibilitate pentru declanșarea procedurii reglementate de dispozițiile art. 519 din Codul de procedură civilă.

95. Astfel, litigiul în legătură cu care s-a formulat sesizarea este în curs de judecată, iar Tribunalul Alba – Secția I civilă, titularul sesizării, învestit cu soluționarea apelului, urmează să soluționeze cauza în ultimă instanță, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care, potrivit art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedură civilă, este definitivă.

96. Cauza care face obiectul judecății se află în competența legală a unui complet de judecată al tribunalului învestit să o soluționeze, iar sesizarea are ca obiect o chestiune de drept de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei.

97. În egală măsură este îndeplinită și condiția referitoare la noutatea chestiunii de drept care formează obiectul sesizării. Evaluarea acestei condiții, în absența unei definiții a noutății chestiunii de drept și a unor criterii de determinare a acesteia în cuprinsul art. 519 din Codul de procedură civilă, revine Înaltei Curți de Casație și Justiție, astfel cum s-a statuat în jurisprudența constantă a instanței supreme.
––––
*3) Decizia nr. 13 din 8 iunie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 518 din 13 iulie 2015, Decizia nr. 19 din 22 iunie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 776 din 19 octombrie 2015, pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept

98. Această cerință este îndeplinită, întrucât chestiunea de drept are izvorul în reglementări nou-intrate în vigoare, interpretate și aplicate diferit în jurisprudența instanțelor naționale, astfel cum rezultă din hotărârile judecătorești transmise la dosar și, respectiv, punctele de vedere formulate de specialiștii consultați care, de asemenea, au exprimat opinii divergente în privința interpretării dispozițiilor legale a căror dezlegare se solicită.

99. Totodată, este important de precizat că problema de drept trebuie să fie reală, să suscite interpretări diferite sau contradictorii ale unui text de lege, respectiv să prezinte un grad de dificultate suficient de mare, astfel încât instanța de sesizare să considere că pentru a înlătura orice incertitudine referitoare la securitatea raportului juridic dedus judecății este necesară declanșarea procedurii prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă prin pronunțarea unei hotărâri prealabile.

100. Sub acest aspect, din încheierea de sesizare, întocmită conform art. 520 alin. (1) teza a doua din Codul de procedură civilă, rezultă că analiza dispozițiilor legale ce formează obiectul sesizării se impune deoarece acestea sunt neclare, fiind susceptibile de interpretări diferite în privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea bilaterală de vânzare a unui imobil în condițiile în care legea, respectiv Codul civil, nu prevede expres forma autentică ad validitatem, pentru ipoteza în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare.

101. În consecință, se constată că în cauză sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea chestiunii de drept referitoare la interpretarea dispozițiilor legale menționate, cu precizarea ce se va face în continuare, la analiza pe fond a sesizării.

102. Problema de drept care formează obiect al sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție, în condițiile art. 519 din Codul de procedură civilă, astfel cum a fost configurată de către instanța de trimitere, vizează interpretarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, în sensul dacă textul de lege menționat impune, în cazul demersului judiciar de obținere a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare pentru un imobil, forma autentică la încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare.

103. Titularul sesizării, Tribunalul Alba, a conceput chestiunea de drept în discuție cu referire la art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil; dispoziția legală enunțată prezintă însă doar două teze, în înțelesul conferit cuvântului „teză” de Dicționarul explicativ al limbii române, și anume acela de „idee principală dezvoltată într-o scriere”*4), iar nu trei teze. Prima teză a art. 1.279 alin. (3) privește situația promitentului care refuză încheierea contractului promis și condițiile care trebuie îndeplinite pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, la cererea celeilalte părți, în consecință, cazul circumscris speței de față. Cea de-a doua ipoteză se referă la inaplicabilitatea remediului pronunțării unei asemenea hotărâri pentru situația promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
––––
*4) Academia Română, Institutul de Lingvistică „Iorgu Iordan”, Dicționarul explicativ al limbii române, ediția a II-a, Editura Univers Enciclopedic, București, 1996, pag. 1.090.

104. Conținutul art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se limitează la cele două ipoteze expuse mai sus, față de care prezenta sesizare, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, se referă, în realitate, la interpretarea tezei întâi din textul legal în discuție, care va forma și obiectul examinării prezentei decizii.

105. Pe de altă parte, art. 1.279 din Codul civil reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta, cuprinzând dispoziții comune aplicabile promisiunii unilaterale de a contracta, dar și promisiunii sinalagmatice de a contracta, și, totodată, constituie și norma generală în raport cu normele speciale în diferite domenii, inclusiv în cel al vânzării.

106. Sub acest aspect, se au în vedere dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil (pentru situația promisiunii bilaterale de vânzare), care reiau textul art. 1.279 alin. (3) teza întâi din același cod în ceea ce privește executarea silită a obligației de a încheia un contract de vânzare, asumată printr-o promisiune bilaterală. Ca și regula generală supusă discuției prin sesizarea de față, norma specială prevede că, în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare să încheie contractul promis, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, sub rezerva de a fi întrunite toate condițiile de validitate ale vânzării.

107. Cum obiectul cererii de chemare în judecată care a generat întrebarea preliminară vizează, printre altele, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare privind o suprafață de teren, motivat de refuzul promitentului vânzător de a-și executa obligațiile asumate printr-o promisiune sinalagmatică de vânzare, textul legal incident în speță este reprezentat de norma specială, respectiv dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil fiind norma generală în materie de nerespectare a obligațiilor derivând din promisiunea de a contracta.

108. Prin urmare, potrivit principiului de drept „Specialia generalibus derogant” – „Legile speciale derogă de la cele generale”, în concursul dintre legea generală și legea specială aplicabile unui raport juridic conflictual, se aplică legea specială.

109. Sesizarea Tribunalului Alba se referă la norma generală – art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil, ceea ce ar crea aparența de inadmisibilitate, în condițiile în care incidentă este norma specială – art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

110. Cu toate acestea, cum norma specială reia, în esență, norma generală, se impune analiza pe fond a sesizării, prin referire însă la ambele texte de lege.

111. Raportat la cele arătate în precedent, în interpretarea art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, se apreciază că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, pentru următoarele considerente:

112. Potrivit ambelor texte de lege, când una dintre părțile care au perfectat o promisiune bilaterală, în cazul de față, de vânzare, refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care și-a îndeplinit toate obligațiile rezultând din promisiune, poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, condiționat de întrunirea tuturor cerințelor de validitate ale vânzării.

113. În consecință, la momentul pronunțării unei asemenea hotărâri, condițiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât și cele de formă (pentru ipoteza din speță, care vizează un imobil teren).

114. În ceea ce privește condițiile esențiale și de fond, promisiunea de vânzare, fiind ea însăși un contract, trebuie să îndeplinească condițiile de validitate aplicabile contractelor în general [art. 1.179 alin. (1) din Codul civil – capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală]. Fiind o proiecție a unui contract de vânzare viitor, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să îndeplinească și condițiile de validitate specifice acestui contract (de exemplu, consimțământul valabil exprimat să vizeze transmiterea, respectiv dobândirea, în viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de voință al părților să privească elementele esențiale ale contractului prefigurat, și anume lucrul vândut și prețul).

115. În consecință, condițiile de validitate de fond ale contractului de vânzare trebuie să existe încă de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, întrucât, prin definiție, promisiunea de vânzare presupune acordul de voințe la autentificarea, în viitor, a unei anumite vânzări. În caz contrar, fără îndeplinirea condițiilor de fond ale vânzării chiar la data promisiunii, aceasta ar fi lipsită de conținut, iar suplinirea, pe cale judiciară, a consimțământului părții refractare, care nu înțelege să își îndeplinească obligațiile asumate prin antecontract, ar fi lipsită de obiect.

116. Referitor la forma contractului de vânzare pentru un imobil teren, cum este și cel din speța care a generat întrebarea preliminară, legea impune, ad validitatem, forma autentică, potrivit dispozițiilor art. 1.244 din Codul civil.

117. Conform acestui text de lege, contractele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.