Contract de închiriere. Obligațiile de plată. Recurs (NCPC)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Dec. ÎCCJ (SC II) nr. 2137/2016

NCPC: art. 261 pct. 5, art. 304 pct. 8 și 9, art. 312 alin. (1)

Între SC B. SRL, în calitate de locator și SC A. SRL, în calitate de locatar s-a încheiat la data de 17 aprilie 2009 un contract de închiriere cu privire la spațiul situat în Cluj-Napoca, compus din hala I, hala II și anexe pentru o perioadă cuprinsă între 1 iulie 2009 – 1 iulie 2014, pentru prețul convenit la art. 4.1 din contract, spațiul urmând a avea destinația de complex divertisment și alimentație publică și activități conexe acestora.

Recurenta SC B. SRL susține că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 6.1 lit. b) din contractul încheiat între părți.

Această dispoziție prevede: „locatorul … devine proprietar al îmbunătățirilor executate de către locatar conform prezentului contract, exclus obiecte de inventar, mijloace fixe sau similare”.

SC B. SRL consideră că nu poate fi obligată la plata niciunei sume cu titlu de contravaloare investiții, în condițiile în care aceste investiții trebuie să fie amortizate integral de chiriaș.

Înalta Curte apreciază că instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a clauzelor contractuale. Aceasta deoarece, având în vedere starea imobilului din momentul predării chiriașului, precum și destinația efectivă ce urma a fi dată de către chiriaș spațiului închiriat, este evident că pârâta a cunoscut și a acceptat că se vor efectua lucrări de îmbunătățiri semnificative în interiorul imobilului pentru a se realiza obiectivul de complex de divertisment și alimentație publică. Cu atât mai mult cu cât, anterior perfectării contractului de locațiune, spațiul avea destinația de service auto.

Locatorul are, potrivit acestui contract, obligația de predare a bunului în stare de funcționare, iar toate lucrările executate de reclamanta SC A. SRL în spațiul închiriat sunt necesare și utile pentru activitatea de alimentație publică. Chiriașul nu putea să-și desfășoare activitatea în lipsa acestor lucrări de amenajare interioare.

Interpretarea clauzei art. 6.1 lit. b) din contract este aceea că îmbunătățirile executate de locatar vor fi preluate de către proprietarul clădirii și că restituirea spațiului către proprietar se face în starea în care acesta va fi amenajat la momentul încetării locațiunii. În contractul încheiat între părți nu este inserată obligația de a se readuce spațiul în starea existentă la momentul încheierii contractului de locațiune.

Un argument în plus pentru această interpretare este dat de dispozițiile art. 5.1 lit. o) potrivit cărora locatorul are obligația de a da acordul locatarului necesar efectuării amenajărilor interioare și exterioare ale imobilului conform activităților desfășurate de către locatar.

Așadar, în cauză sunt întrunite condițiile pentru atragerea răspunderii contractuale a SC B. SRL în calitate de locator, astfel că în mod legal a fost obligată aceasta la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat.

Hotărârea instanței de apel răspunde exigențelor dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. și cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cerințele părților.

Chiria stabilită de părți privește obiectul contractului, respectiv folosința spațiului având destinația de complex alimentar și divertisment, astfel că spațiul trebuie să fie propriu utilizării sale drept complex divertisment și alimentație publică, astfel cum este stipulat în contract.

Recurenta SC B. SRL consideră că în măsura în care s-ar fi născut un drept de creanță al chiriașului având obiect contravaloarea investițiilor realizate în imobil acest drept de creanță trebuie să se compenseze cu dreptul de creanță al proprietarului având ca obiect chiria lunară.

Nici la instanța de fond și nici în apel nu s-a solicitat compensarea creanțelor părților, și nici nu s-a dovedit că sunt întrunite cerințele compensației legale.

SC B. SRL arată că reclamanta nu a susținut că nu și-ar fi îndeplinit o obligație de amenajare a spațiului pentru a corespunde destinației de restaurant, spațiu de evenimente. Reclamanta-intimată nu a susținut faptul că neexecutarea contractului de locațiune constă în neamenajarea spațiului, ci a susținut că proprietarul spațiului trebuie să suporte costurile amenajărilor pe care le-a efectuat și care au intrat și rămân în proprietatea SC B. SRL.

Așa fiind, în cauză instanța nu s-a pronunțat ultra petita.

Criticile recurentei privind acordarea de daune interese câtă vreme intimata este partea vinovată de întreruperea raportului contractual nu pot fi primite.

În primul rând, este de menționat faptul că în recurs nu se poate reanaliza situația de fapt, nu se pot reaprecia probele și nici nu se poate verifica modalitatea în care instanța de apel a apreciat materialul probator administrat în cauză.

Raportul de locațiune inițiat după data de 24 februarie 2010 este supus dispozițiilor C. civ. S-a reținut în mod corect de către instanța de apel că SC B. SRL nu se poate prevala de propria conduită oscilantă care a creat convingerea reclamantei-intimate că i s-a dat acceptul pentru continuarea lucrărilor pentru a o constrânge ulterior să demoleze această construcție. Aceasta deoarece nu poate să-și invoce propria culpă pentru a obține ulterior beneficii de orice natură.

SC A. SRL, în calitate de locator al spațiului, avea dreptul să subînchirieze imobilul către SC C. SRL. În contractul de locațiune încheiat cu SC B. SRL nu este cuprinsă interdicția subînchirierii spațiului. Mai mult, după data de 24 februarie 2010 nu mai exista niciun contract scris, raporturile de locațiune derulându-se în formă simplificată.

Critica SC C. SRL privind interpretarea în mod greșit a valorii juridice a facturilor emise de locatorul SC B. SRL în sarcina locatarului SC A. SRL începând cu data de 24 februarie 2010 nu poate fi primită. Pe de o parte, această critică vizează situație de fapt, astfel încât aceasta nu constituie un motiv de nelegalitate a deciziei recurate. Pe de altă parte, instanța de apel a analizat într-un mod exhaustiv modalitatea în care s-au desfășurat raporturile de locațiune după data încetării contractului de închiriere încheiat între recurenta SC B. SRL și intimata SC A. SRL.

Așa fiind, critica vizând denumirea de „chirie” sau „drept de folosire temporară din lipsă de contract” este nefondată.

Situația de fapt nu mai poate fi analizată de instanța de recurs, astfel că, deși recurenta SC C. SRL invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în realitate criticile invocate privesc îndeosebi temeinicia deciziei atacate.

Este adevărat că nu a existat o manifestare de voință a SC B. SRL și SC A. SRL expresă, neechivocă și necondiționată în sensul încheierii unui nou contract de locațiune după data de 24 februarie 2010.

Însă, astfel cum în mod corect a reținut instanța de apel, au existat ulterior acestei date raporturi de locațiune între părți în formă simplificată.

SC A. SRL deținea un drept de folosință legal asupra imobilului situat în Cluj-Napoca la momentul în care a perfectat contractul de subînchiriere cu recurenta SC C. SRL și a transmis în mod efectiv folosința acestui spațiu.

Față de toate aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate, și pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile urmează să fie respinse, ca nefondate.

Sursa informației: www.scj.ro.