Constatarea nulităţii absolute a contractului de garanţie reală imobiliară. Recurs respins ca nefondat (NCPC, VCC)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Dec. ÎCCJ (SP) nr. 4748/2018

NCPC: art. 453, art. 488, art. 496 alin. (1); VCC: art. 966-968

În ceea ce privește excepția inadmisibilității recursului, invocată de intimații-pârâți prin întâmpinare, prin care se susține că motivele invocate de recurenți nu se încadrează în dispozițiile expres și limitativ prevăzute de legiuitor la art. 488 din C. proc. civ., Înalta Curte constată că această susținere vizează de fapt excepția nulității recursului, iar din analiza motivelor de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., s-a apreciat că recursul poate fi analizat, fiind declarat admisibil în principiu.

Potrivit dispozițiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărârii se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, context în care, recurenții susțin că în speță decizia atacată a fost dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material cuprinse la art. 966-968 vechiul C. civ. și la art. 1235-1238 din noul C. civ., reținându-se în mod nelegal faptul că cele două contracte deduse judecății sunt valabile, neavând o cauză ilicită și nefiind incidente dispozițiile legale privitoare la frauda la lege.

Tot în același context, recurenții susțin că nu are nicio relevanță faptul că cererea de chemare în judecată nu are un capăt de cerere distinct prin care să se pretindă suma de 87.500 euro, așa cum a reținut instanța de apel.

Această critică nu poate fi primită, întrucât motivele de recurs vizând soluția pronunțată în apel cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de garanție reală imobiliară de rând I autentificat sub nr. 651/06.04.2011 de BNP C., sunt nefondate.

În speță, se susține că instanța de apel a aplicat și interpretat greșit dispozițiile evocate, deși din analiza considerentelor hotărârii recurate nu rezultă acest aspect, de fapt recurenții contestă interpretarea probatoriului și stabilirea situației de fapt, astfel cum a fost stabilită de instanța de fond, aspecte care nu pot face obiectul recursului, în raport cu caracterul nedevolutiv al acestei căi de atac.

În ceea ce privește invocarea faptului că recurenții ar fi fost titularii unui drept de creanță în valoare de 87.500 euro, acest aspect nu prezintă relevanță, întrucât aceștia au refuzat în mod culpabil încheierea contractului de vânzare-cumpărare la data de 23 noiembrie 2008, iar prin recursul formulat recurenții recunosc că scopul acestora este de a recupera dublul arvunii, neavând niciun interes asupra imobilului care a făcut obiectul antecontractului, context în care nu se poate vorbi despre fraudarea intereselor acestora.

Lipsa de relevanță privind lipsa capătului distinct prin care să fie pretinsă creanța de 87.500 euro rezultă din faptul că acest drept de creanță a fost invocat pentru prima dată în susținerea acțiunii, prin intermediul răspunsului la întâmpinare, ori atâta vreme cât nu a fost cuprins în acțiunea inițială și nici într-o modificare de acțiune, instanța de fond nu avea cum să analizeze acest aspect, iar instanța de apel a valorificat corect această situație de fapt, sens în care a apreciat că recurenții nu pot invoca ca motiv în prezenta cauză, creanța de 87.500 euro.

Critica recurenților privind legăturile de prietenie dintre părți, se constată că este nefondată, având în vedere că în mod corect, instanța de apel a apreciat ca temeinice considerentele instanței de fond referitoare la lipsa unei relevanțe asupra cauzei ilicite a legăturilor de prietenie dintre părți, instanța de apel ajungând la aceeași concluzie, în urma propriei analize în baza probatorului administrat în cauză.

De asemenea, sunt neîntemeiate motivele recurenților în privința contractului de împrumut din data de 16 decembrie 2007 și a dovezilor care atestă acordarea acestuia, având în vedere că între G., în calitate de împrumutător și E., F., în calitate de împrumutați s-a perfectat contractul de împrumut în vederea obținerii de fonduri pentru desfășurarea activității de edificare a ansamblului rezidențial, împrumutătorul obligându-se să pună la dispoziția împrumutaților suma de 200.000 euro, restituirea acestor sume urmând a se realiza până la 31 decembrie 2015, conform extraselor de cont, până la momentul finalizării edificării imobilului în cauză fiind împrumutați cu 125.000 euro – 1 februarie 2008, până la momentul constituirii garanției imobiliare fiind împrumutați cu 221.350 euro.

Astfel, contrar susținerilor reclamanților, împrumutul acordat viza edificarea întregului complex nu numai a vilei promise acestora, faptul că restul ansamblului nu-i privea pe recurenți nu înseamnă că antreprenorul nu putea face împrumuturi în acest scop, acest aspect rezultând din dispozițiile art. 34 și art. 35 din antecontractul nr. x din 23 noiembrie 2007, ce atestă faptul că recurenții au fost de acord ca promitenții-vânzători să aibă libertate în obținerea de finanțare pentru finalizarea lucrărilor ansamblului rezidențial „J.” de 58 de vile, desfășurat pe terenul în suprafață de 35.010 mp din Crevedia.

De asemenea, trebuie reținut aspectul pe care îl omit recurenții, în sensul că numai dacă aceștia își respectă propriile obligații, promitenții-vânzători sunt obligați ca la momentul realizării transferului proprietății imobilul în discuție să fie liber de sarcini, un astfel de moment neexistând din culpa exclusivă a recurenților, ceea ce înseamnă că actele perfectate de pârâți în scopurile menționate nu pot fi reținute ca fiind realizate în frauda acestora.

În ceea ce privește critica recurenților, prin care consideră că cele două instanțe, în mod greșit au apreciat asupra legalității cauzei contractului de garanție imobiliară nr. 651 din 6 aprilie 2011, se constată că aceasta este nefondată, întrucât, contrar susținerilor recurenților, acestui contract nu îi lipsește cauza.

Cauza actului juridic reprezintă motivul determinant al hotărârii de a încheia actul, adică reprezentarea scopului concret în vederea realizării căruia se consimte la asumarea obligației. În speță, cauza contractului de garanție este tocmai asigurarea restituirii împrumutului de 221.350 euro la momentul perfectării actului, respectiv 303.009,50 euro în total, din care 125.000 euro fiind împrumutați la 1 februarie 2008.

Acest contract nu are o cauză ilicită, aspect probat prin înscrisurile aflate la dosar, cauza perfectării actului există, este reală, licită și morală, fiind dovedită existența contractului de împrumut din 16 decembrie 2007, achitarea efectivă a împrumutului și necesitatea acestuia pentru edificarea a 58 de vile, printre care și cea obiect al antecontractului încheiat cu soții A..

În privința cauzei licite și morale, trebuie observat că însăși recurenții au consimțit prin antecontract o astfel de posibilitate – art. 34 – iar în contractul de garanție se menționează existența antecontractului încheiat cu soții A..

Cu referire la motivele de recurs vizând soluția de constatarea nulității absolute a promisiunii bilaterale autentificată sub nr. 1327 din 2 iulie 2012 de BNP C., se constată că frauda la lege este nedovedită de recurenți, deoarece legea permite încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, iar în privința cauzei ilicite sau a lipsei cauzei, motivele recurenților sunt nefondate, întrucât cauza juridică există, respectiv găsirea unor terți cumpărători astfel încât vânzătorii, care au suportat costurile edificării imobilului, să-și poată recupera investiția.

În cauză nu poate fi vorba de o cauză ilicită, falsă, atâta vreme cât încheierea acestui antecontract este acceptată de reclamanți în virtutea art. 35 din antecontractul semnat în 2007, or, prin soluționarea definitivă și irevocabilă a dosarului nr. x/2010 s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare s-a datorat exclusiv culpei reclamanților, caz în care prin art. 35, aceștia și-au exprimat acordul pentru promiterea și oferirea spre vânzare a imobilului.

Prin urmare, este evident că nu există motive de nulitate a contractului de garanție imobiliară, fiind respectate condițiile de fond și formă pentru perfectarea sa, iar relațiile de amiciție dintre pârâții persoane fizice nu au relevanță sub aspectul nulității.

Referitor la critica recurenților, potrivit căreia, onorariul avocațial este disproporționat în raport cu munca depusă, se constată că și acest motiv a fost analizat de instanța de apel, reținând în mod corect că este nefondat, întrucât munca efectiv prestată de avocatul pârâților care a participat la toate termenele dosarului, la administrarea probatoriului sunt proporționale cu durata și complexitatea cauzei, fiind totodată dovedite cu documente justificative, astfel că nu se impune a fi redus.

Față de cele anterior expuse, Înalta Curte constată că instanța de apel a apreciat corect asupra normelor legale incidente și a făcut o corectă aplicare a acestora la situația de fapt stabilită și că motivul de nelegalitate a fost invocat cu scopul de a repune în discuție probele și de a solicita instanței de recurs să reconsidere concludența lor în ceea ce privește fondul cauzei, ceea ce nu este permis în această fază procesuală.

Altfel spus, situația de fapt stabilită de instanța de apel, constituie o premisă care nu mai poate fi repusă în discuție în cadrul controlului de legalitate exercitat pe calea recursului, iar criticile reclamanților nu relevă nicio încălcare a dispozițiilor legale de natură să impună casarea soluției adoptate.

Din această perspectivă, criticile susținute doar în mod formal și circumscrise prevederilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., nu corespund exigențelor căii de atac a recursului în reglementarea sa legală, ce a fost concepută ca un mijloc procesual menit să asigure un control în legalitate asupra hotărârilor instanței de apel.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții-reclamanți A. și B. împotriva deciziei civile nr. 1443 din 29 iunie 2017 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă.

În temeiul dispozițiilor art. 453 C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurenții la plata sumei de 3.273,98 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea intimaților-pârâți G. și H., conform facturii fiscale aflate la dosar recurs.

Sursa informației: www.scj.ro.