Aspecte esenţiale privind regimul juridic al bunurilor imobile din domeniul privat

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

A. Regimul juridic al bunurilor imobile din domeniul privat al Statului

Potrivit teoriei susținute de un autor^[1] recunoscut în materie, de vreme ce legea nu distinge între titularii dreptului de proprietate privată, înseamnă că regimului juridic de drept comun îi sunt supuse și bunurile care formează domeniul privat al Statului sau al unei unități administrativ-teritoriale.

Potrivit unui alt punct de vedere^[2] în cadrul domeniului privat, bunurile imobile pot fi în proprietate în regim juridic de drept privat, cu toate că nu există la acest moment un act normativ care să stabilească în mod unitar criteriile de delimitare generale dintre bunurile aflate în domeniul privat al Statului și cel din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale.

Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, nu a făcut distincție între bunurile ce intră în pro­prietatea regiilor autonome și societăților comerciale de stat înființate prin aceasta lege. Adică, cu alte cuvinte, nu a făcut distincție între regimul juridic al bunurilor din domeniul public și al bunurilor din domeniul privat transferate acestor entități, fapt ce a născut controversa^[3] referitoare la calitatea de subiecte de drept a acestor entități, respectiv persoane juridice de drept public^[4], persoane juridice de drept privat sau persoane juridice cu natura mixtă, public și privat.

O prima reglementare cu referire la acest regim juridic de drept privat al bunurilor imobile din domeniul privat al Statului a fost conținută în dispozițiile
art. 4 din Legea nr. 18/1991, reglementare care arata că terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privată sau a altor drepturi reale având ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparține domeniului public sau domeniului privat. În arti­colul următor, respectiv art. 6 din Legea nr. 18/1991, textul de lege se referă la do­meniul privat al Statului, al comunelor, orașelor, municipiilor și județelor și arată că este alcătuit din terenurile dezafectate din domeniul public, precum și din tere­nurile dobândite de aceste entități prin modurile prevăzute de lege.

Într-un punct de vedere exprimat^[5] s-a susținut că în domeniul privat al Statului trebuie incluse acele imobile – terenuri din intravilanul localităților, pe care sunt amplasate construcții sau edificii proprietatea statului de interes național, punct de vedere care a avut drept argument prevederile Legii nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, lege care conține reglementari referitoare la patrimoniul regiilor autonome și so­cietăților comerciale cu capital de stat.

Legea nr. 18/1991 a fost primul act normativ care a conținut reglementari refe­ritoare la regimul juridic al bunurilor din domeniul public și reglementari cu privire la regimul juridic din domeniul privat, această lege intrând în vigoare înaintea Constituției, ca act fundamental care a stabilit criteriile generale în funcție de care bunurile pot fi clasificate în bunuri ca făcând parte din domeniul public cu regimul juridic specific și bunuri ca făcând parte din domeniul privat cu un regim juridic de drept comun. În acest sens, sunt prevederile art. 135 alin. 4 din Constituția României, articol în care s-a prevăzut care bunuri fac parte din domeniul public al statului, Constituția conținând această reglementare generală în raport cu prevederile Legii nr. 18/1991, care conținea prevederi speciale. Ulterior, în anul 1998 a fost adoptată și Legea nr. 213/1998, iar acest act normativ a unificat dispozițiile legale referitoare la formarea domeniului public cu referire specială la criteriile după care bunurile pot fi identificate ca făcând parte din domeniul public, incluzând o înșiruire exemplifi­cativă a acestor bunuri.

Revenind la patrimoniul regiilor autonome și societăților comerciale cu capital de stat, așa cum erau ele reglementate prin Legea nr. 15/1990, se poate spune că dispozițiile legale adoptate în intervalul 1990-1998 au clarificat conținutul „dreptului de proprietate” al regiilor autonome și societăților comerciale cu capital de stat, în condițiile în care efectul juridic al acestor dispoziții se referă strict la bunurile din domeniul privat al statului transferate în proprietatea acestor persoane juridice de drept privat. Aceste regii autonome și societăți comerciale cu capital de stat, au dobândit în proprietatea lor privată bunuri imobile, care au intrat în patrimoniul acestora potrivit Legii nr. 15/1990 reprezentând proprietatea privată a acestor entități. Aceste bunuri „transferate” nu intra în domeniul privat al Statului, pronunțându-se în acest sens și Curtea Constituțională prin Decizia nr. 1 din 07.03.1993, decizie în care se arată că „bunurile regiilor autonome și ale societăților comerciale nu constituie proprietate de stat, ci proprietate privată, chiar dacă Statul deține la societățile comerciale majoritatea capitalului social”. Aceasta, în condițiile în care printr-o altă decizie, respectiv Decizia nr. 33 din 26.05.1993 Curtea Constituțională stabilea că „potrivit art. 5 și art. 20 alin. 2 din Legea nr. 5/1990, regiile autonome și societățile comerciale cu capital de stat sunt proprietare asupra bunurilor ce fac parte din pa­trimoniul lor, cu excepția celor care au intrat în acest patrimoniu cu un alt titlu juridic”.

Este cert că atâta timp cât, aceste persoane juridice – regiilor autonome și societăților comerciale cu capital de stat, așa cum erau ele reglementate prin Legea nr. 15/1990, au avut ca obiect de activitate administrarea bunurilor imobile din domeniul public, au dobândit calitatea persoanelor juridice de drept public, fie că au acționat în numele statului, fie că au acționat în numele sau sub autoritatea unităților administrativ-teritoriale. Adică, aceste bunuri imobile administrate de regiile autonome și societăților comerciale cu capital de stat, au avut întotdeauna calitatea de bunuri imobile și au făcut parte din domeniul public al statului, regimul juridic aplicabil acestor bunuri imobile fiind special.

Bunurile imobile „transferate” regiilor autonome și societăților comerciale cu capital de stat, așa cum erau ele reglementate prin Legea nr. 15/1990 nu fac parte din domeniul privat al statului, în condițiile în care au devenit parte a patrimoniului acestor entități juridice nou înființate, iar statul a devenit titular al acțiunilor sau al părților sociale în funcție de forma juridică a acestor societăți înființate. În mod logic, desființarea, lichidarea acestor societăți, a acestor entități juridice ar duce în mod clar la intrarea în patrimoniul, intrarea în domeniul privat al statului al acestor bunuri imobile, operațiunea de inventariere la care se referea dispozițiile cuprinse în art. 19 din Legea nr. 15/1990 având un dublu sens, sensul de transfer la intrare, dar și sensul de reîntoarcere în ipoteza desființării și lichidării al acțiunilor sau al părților sociale în funcție de forma juridică a acestor societăți înființate.

În mod logic, regimul juridic aplicabil acțiunilor și părților sociale aparținând Statului, în funcție de forma juridică a acestor societăți înființate, precum și al bunurilor imobile reîntoarse la Stat, în ipoteza desființării și lichidării regiilor auto­nome și societăților comerciale cu capital de stat, este un regim juridic de drept comun.

B. Regimul juridic al bunurilor imobile din domeniul privat al unităților administrativ teritoriale

Pornind de la dispozițiile art. 21 din Legea nr. 215/2001 a Administrației Publice Locale „(1) Unitățile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de înregistrare fiscală și ale conturilor deschise la unitățile teritoriale de trezorerie, precum și la unitățile bancare. Unitățile adminis­trativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat în care acestea sunt parte, precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condițiile legii”.

Continuând raționamentul de mai sus în care am arătat că în domeniul privat al Statului nu intră bunurile imobile transferate în proprietatea regiilor autonome și societăților comerciale cu capital integral de stat, același raționament este valabil și în ceea ce privește transferul acestor bunuri imobile transferate din patrimoniul unităților administrativ-teritoriale către aceste entități. Restul bunurilor imobile care nu fac parte din patrimoniul particularilor, care nu fac parte din patrimoniul regiilor autonome și societăților comerciale cu capital integral de stat, având în vedere calași criteriu al excluderi, pot fi considerate ca făcând parte din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale, regimul juridic aplicabil acestor bunuri imobile fiind supus dispozițiilor de drept comun.

Într-o opinie exprimată^[6] se susține că bunurile din domeniul privat nu se deosebesc de bunurile particularilor decât prin aceea că proprietarul lor este Statul, județul sau comuna în loc de a fi o persoană particulară, așa că și regimul lor juridic trebuie să fie cel de drept comun, aceste bunuri nefiind afectate uzului public. Într-o primă reglementare a regimului juridic a acestor bunuri imobile aparținând unităților administrativ-teritoriale, respectiv reglementarea conținută de art. 26 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, se prevedea ca „terenurile situate în intravilanul localității pot fi vândute, concesionate or date în folosință…”. Prin urmare, concluzia exprimată în doctrină^[7] a fost aceea că aceste bunuri pot fi supuse unor operațiuni juridice de drept comun, cum este vânzarea, concesionarea, închirierea, ori darea în folosință, iar acest text de lege a fost primul text care stabilea regimul juridic al unui bun imobil din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale.

Următoarele articole, respectiv art. 33 din Legea nr. 18/1991, precum și art. 36. alin. 1 din Legea nr. 18/1991 au stabilit un regim juridic de drept privat asupra terenurilor provenite din fostele islazuri comunale. De altfel, după operațiunea de transfer în patrimoniul regiilor autonome de interes național și al societăților co­merciale cu capital de stat de interes național, a bunurilor imobile proprietatea statului, aflate pe teritoriul unităților administrativ-teritoriale și după instituirea reglementarii conținute de dispozițiile art. 36 din Legea nr. 18/1991 s-ar putea trage concluzia că, la acest moment, Statul nu mai deține bunuri imobile pe teritoriul administrativ al comunei, orașului sau municipiului.

Revenind la regimul juridic aplicabil bunurilor imobile din domeniul privat al unităților administrative teritoriale, împărtășim punctul de vedere potrivit căruia^[8], bunurile imobile din domeniul privat este supus acelorași prescripții ca și parti­cularii, domeniul privat al unităților administrative teritoriale este supus dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel. O astfel de prevedere, ce tine de regimul juridic al bunurilor imobile din domeniul privat al unităților administrativ-te­ritoriale, se referă la prohibiția de a nu se permite operațiuni de înstrăinare prin acte cu titlu gratuit sau operațiunea de dare în plată, fiind în prezența unei derogări de la dispozițiile de drept comun unde astfel de operațiuni sunt permise. De asemenea, împărtășim punctul de vedere exprimat de un alt autor^[9], referitor la faptul ca bunurile care fac parte din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale pot face obiectul diverselor acte juridice, pot fi înstrăinate sau uzucapate, iar asupra lor se pot constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, fără a exclude posibi­litatea ca aceste bunuri să fie urmărite în cadrul procedurii de executare silită.

Într-o lucrare citată^[10] se arată ca, potrivit dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 18/1991 terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privată sau altor drepturi reale, având ca titular persoane fizice sau juridice ori pot aparține domeniului public sau privat, dispoziții care se completează și sunt dezvoltate de prevederile art. 6 din Legea nr. 18/1991, ideea fiind că domeniul privat al Statului și respectiv al comunelor, orașelor, municipiilor și județelor este alcătuit din terenurile dobândite de acestea prin modurile prevăzute de lege, precum și din terenurile dezafectate potrivit legii din domeniul public. Prin urmare, în domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale sunt incluse toate acele terenuri care prin declarația legii nu au fost incluse în domeniul public. Lăsând la o parte terenurile care au fost transferate de către stat în proprietatea regiilor autonome și societăților comerciale, terenuri care nu aparțin unităților administrativ teritoriale unde se află sediul și punctele de lucru ale acestor persoane juridice de drept privat, celelalte terenuri din intravilanul localităților fac parte din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale, regimul juridic aplicabil acestor bunuri imobile fiind supus dispozițiilor de drept comun^[11].

În acest sens sunt relevante dispozițiile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, dispoziții legale care prevăd că „terenurile situate în intravilanul localității care au aparținut cooperatorilor sau altor persoane care au decedat în ambele cazuri fără moștenitori trec în proprietatea comunei, orașului sau a municipiului, după caz și în administrarea primăriilor pentru a fi vândute, concesionate ori date în folosință celor care solicită sa construiască locuințe și nu teren, ori pentru amplasarea de obiec­tive social-culturale cu caracter productiv potrivit legii, ori pentru compensările prevăzute la art. 24”. Aceste terenuri din intravilanul localităților care fac parte din domeniul privat al comunei, orașului și municipiului sunt administrate de către Consiliile locale ale acestor unități administrativ-teritoriale și pot fi supuse unor operațiuni juridice de vânzare, concesionare, închiriere ori date în folosință celor ce doresc să își construiască locuințe.