Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 3/2017 (M. Of. nr. 142/24.02.2017): Proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia (Legea nr. 112/1995)

În M. Of. nr. 142 din 24 februarie 2017, a fost publicată Decizia ÎCCJ nr. 3/2017 din 30 ianuarie 2017 referitoare la dezlegarea următoarei chestiuni de drept: există un drept de creanță al dobânditorului construcției cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției și care este temeiul legal al unui asemenea drept?

Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare:

„Art. 9

Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului”.

„Art. 3

Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție.

Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente.

Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilitățile și orice alte construcții, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât și pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile art. 13”.

„Art. 21

Odată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepția suprafețelor ocupate și aferente altor construcții și dotări edilitare realizate, cu aprobări legale, după această dată”.

„Art. 26

Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”.

I. Titularul și obiectul sesizării

1. Tribunalul Dolj – Secția I civilă a dispus, din oficiu, prin Încheierea din 1 iunie 2016, în Dosarul nr. 44.791/215/2014, aflat pe rolul acestei instanțe, sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: există un drept de creanță al dobânditorului construcției cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției și care este temeiul legal al unui asemenea drept?

IX. Înalta Curte de Casație și Justiție

Examinând sesizarea în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorul-raportor și chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:

ASUPRA ADMISIBILITĂȚII SESIZĂRII

22. Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept apreciază că sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a instituției juridice privind pronunțarea unei hotărâri prealabile reglementate de dispozițiile art. 519 din Codul de procedură civilă.

23. În privința regularității sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile, legiuitorul, în cuprinsul articolului 519 din Codul de procedură civilă, instituie o serie de condiții de admisibilitate pentru declanșarea acestei proceduri, condiții care se impun a fi întrunite în mod cumulativ, respectiv:

1. existența unei cauze aflate în curs de judecată;
2. cauza să se afle spre soluționare în ultimă instanță;
3. cauza care face obiectul judecății să se afle în competența legală a unui complet de judecată al Înaltei Curți de Casație și Justiție, al curții de apel sau al tribunalului învestit să soluționeze cauza;
4. ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei în curs de judecată;
5. chestiunea de drept identificată să prezinte caracter de noutate și asupra acesteia Înalta Curte de Casație și Justiție să nu fi statuat și nici să nu facă obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare.

24. Examinând sesizarea, punctele de vedere și argumentele exprimate de instanțele din țară, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept apreciază chestiunea de drept supusă dezbaterii ca fiind una veritabilă, existând o dificultate reală de interpretare, care necesită o rezolvare de principiu.

25. De asemenea, se constată că sunt îndeplinite cumulativ condițiile de admisibilitate reglementate de art. 519 din Codul de procedură civilă, întrucât cauza se află în curs de soluționare, în apel, pe rolul Tribunalul Dolj, care este ultimă instanță în materie; de lămurirea chestiunii de drept invocate pe calea sesizării depinde soluționarea pricinii pe fond, în contextul în care obiectul judecății îl reprezintă obligarea pârâților la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare asupra terenului aferent construcției, drept negat prin soluția de primă instanță; chestiunea prezintă aspect de noutate, având în vedere că Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat asupra acesteia prin decizii în casație sau prin recurs în interesul legii și nici pe calea unei alte hotărâri prealabile.

ASUPRA FONDULUI SESIZĂRII

26. Chestiunea de drept pe care o ridică sesizarea formulată este dacă dobânditorul construcției pe temeiul Legii nr. 112/1995 are un drept de creanță la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției și care ar fi temeiul legal al unui asemenea drept.

27. Răspunsul asupra acestei chestiuni presupune analiza sistematică și teleologică a mai multor dispoziții legale, pentru a se determina dacă există un asemenea drept în patrimoniul cumpărătorului construcției, natura acestui drept și modalitatea de valorificare a lui.

28. Dispozițiile legale relevante pentru tranșarea acestei probleme de drept sunt următoarele:

Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare:

Art. 9. – „Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului”.

Art. 3. – „Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție.

Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente.

Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilitățile și orice alte construcții, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât și pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile art. 13”.

Art. 21. – „Odată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepția suprafețelor ocupate și aferente altor construcții și dotări edilitare realizate, cu aprobări legale, după această dată”.

Art. 26. – „(…) Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”.

Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate

Art. 37. – „În situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege”.

Alte dispoziții legale incidente:

 Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare:

Art. 7. – „(…) (5) Nu se restituie în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Hotărârea Guvernului nr. 923/2010 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 250/2007:

Pct. 7.3 „Sunt exceptate de la restituirea în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Pentru aceste terenuri foștii proprietari beneficiază de măsuri reparatorii în echivalent conform legii.

Prin noțiunea „teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995” se înțelege terenul pe care este amplasată construcția, respectiv amprenta construcției, cât și terenul din împrejurimile construcției necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosință. Stabilirea suprafeței de teren necesar bunei utilizări a construcției se face, motivat, de către entitatea învestită cu soluționarea notificării”.

29. Din analiza textelor care reglementează materia imobilelor cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului rezultă că legiuitorul a recunoscut în mod expres, prin dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, posibilitatea pentru chiriași de a dobândi, în proprietate, apartamentele ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

30. În ce privește accepțiunea noțiunii de „apartament” ce poate face obiectul unei astfel de înstrăinări, aceasta este dată de dispozițiile art. 3 din Legea nr. 112/1995, conform cărora apartamentul este „locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție”.

31. În prezența unei astfel de definiții legale este nepermisă interpretarea prin „extensiune” propusă de autorul sesizării, în sensul că noțiunea de „apartament” ar trebui să cuprindă și terenul aferent, dată fiind unitatea de „ansamblu locativ” a imobilului compus din teren și construcție, în integralitatea și funcționalitatea sa, precum și faptul că norma de protecție socială cuprinsă de art. 9 din Legea nr. 112/1995 ar trebui extinsă, pentru a-și atinge finalitatea, și la teren.

32. În realitate, interpretarea extensivă, bazată pe argumentul a fortiori, este cea care permite concluzia că rațiunea aplicării normei juridice unei situații neprevăzute de aceasta este și mai puternică decât pentru ipoteza reglementată în mod expres de lege (întrucât sunt și mai puternice rațiunile avute în vedere la edictarea normei).

33. Or, nu se poate spune că, reglementând posibilitatea dobândirii, prin cumpărare, a apartamentelor (și dând o anumită definiție a acestora, fără a include și terenul aferent) legiuitorul ar fi avut în vedere, cu atât mai mult, posibilitatea dobândirii terenului, câtă vreme există situații în care dreptul de proprietate asupra construcției poate coexista cu un alt fel de drept asupra terenului (de exemplu, de folosință pe durata existenței construcției, de concesiune).

34. Această posibilă situație juridică (de coexistență a două drepturi cu naturi diferite asupra construcției și, respectiv, asupra terenului pe care se află situată aceasta) exclude și argumentul de analogie a legii la care face apel titularul sesizării (ubi eadem est legis ratio, ibi eadem est legis dispositio).